楼市步入慢行道 购房窗口期显现？(2)

　　（上接A特14版）

　　土地市场 感受“冰桶挑战”

　　9月4日，北京丰台南苑和丽泽商务区各有一宗土地成交，两宗地出让金合计超过43亿元，也将北京今年土地出让金金额拉高到1500亿元。

　　截至9月中旬，北京今年土地出让金达到1532亿元，同比增幅达到38.8%。虽然整体数据很好看，但实际上北京土地市场在今年也经历了一个高峰坠石的变化，不啻于也接受了一次“冰桶挑战”。

　　在今年前4月，北京土地出让金就突破了千亿大关。丰台西局、大兴黄村地块竞争尤为激烈。龙湖、泰禾进驻西局，该区域楼面价涨到6万元/平方米水平，泰禾刚在黄村以2万元/平方米的高价拿地，恒大随后就将黄村土地楼面价推高到3万元/平方米。

　　整体来看，在今年前4月，北京土地市场热闹非凡，房企拿地积极性高涨。在北京接近4年没拿地的远洋地产，在今年1月，8天的时间拿下3宗土地，出让金合计超过73亿元。

　　不过从5月开始，楼市低迷开始影响到土地市场。北京5月、6月两个月没有宅地成交。随后，底价成交、低溢价率成交开始成为土地市场主流。7月底，更是出现了朝阳区孙河两宗优质宅地流拍。对于优质地块流拍，业内人士认为，一方面由于政府确定的底价太高，另一方面也因为房企在下行楼市中开始谨慎拿地。

　　近几个月，北京土地市场难得一见竞争激烈的地块是西城区华嘉胡同地块，该地块最终以74.6亿元成交，溢价率超过100%。不过该宗地块由于地处金融街核心区域，特殊性较强。

　　对于接下来土地市场的走势，业内预计，北京土地价格依然会处于高位，房企拿地积极性相比之前总体还在降温。

　　8月底，此前流拍的孙河BCDE地块重新挂出，起始价从46亿元降到42.3亿元。有孙河区域开发商预判，该地块应有接手企业，但仍将是低溢价率成交。

　　二手房市场 显现复苏迹象

　　虽然二手房在今年上半年同比表现低迷，但从6月开始，二手房市场已经出现些许积极信号。

　　北京中原地产统计显示，从6月到8月，北京二手住宅签约套数从6546套稳步增加到8434套。8月的二手住宅成交量也是近5个月以来的高点。

　　此外，据伟业我爱我家市场研究院数据，9月中上旬，北京二手住宅网签量达到5484套，比上月同期上涨6.9%，28547元/平方米的成交均价比上月小幅增加1.3%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，9月中上旬，二手住宅市场逐步复苏的特征在继续，二手房价格出现了阶段性企稳、试探性上扬。

　　对于二手房市场的这种新变化，北京中原首席分析师张大伟认为，信贷放宽加速是影响二手房市场的重要原因，加上之前二手房市场的价格降幅超出预料，部分二手房源均价比年初下跌超过15%，吸引了购房者入市。在这种情况下，成交量开始筑底，房价下调的幅度从而也开始放缓。

　　占据北京二手房市场最大份额的链家地产，在8月统计到日均客源量继续回升，环比增加3%。链家预计在需求回流的带动下，未来一段时间成交量仍将保持回升态势。卖家预期也逐渐改变，降价意愿有所下降，但价格上涨房源的市场接受度仍然会很低。

　　高端市场 平价开盘低调抢市

　　根据亚豪机构统计，上半年，北京共有13个单价超5万元/平方米的公寓豪宅产品获批入市，新增1888套供给。但成交只有897套，同比下降57%，成交金额仅为92亿元，同比减少105亿元。

　　在今年刚需盘直接受到自住房冲击的同时，高端住宅市场也没能独善其身。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，高端楼盘的成交下行，与二手房市场量价齐跌有关系，许多计划“卖一买一”的改善型置业者因为原有房产无法收储，导致延迟购置新房产。

　　在这样的情况下，京城高端楼盘入市姿态也颇为低调。诸如8月中旬首次开盘的琨御府项目，实际开盘价不到7万元/平方米，和周边部分二手房价格相当。这种平价策略为项目带来开盘24亿元的认购额。

　　机构统计也显示，8月，公寓豪宅成交达到180套，环比大增73%。这就和多个项目“低价”入市凸显性价比，吸引大量购房需求有关。诸如清河板块的华润万橡府，以不到6万元/平方米的价格入市，相对于五环外的一些竞品项目，展现了更高的性价比。

　　■ 预测

　　楼市“下行通道”还将走多久？

　　对于接下来的楼市走势，包括任志强等业内人士还是倾向于认为，从政策层面上来看，北京楼市限购政策不可能放开。信贷是否放松，将成为判断未来楼市走势的关键因素。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，全国政策面的转宽松，对购房者心理出现支撑，入市积极性在增加，但观望依然是主流。对于房企而言，为确保全年销售，不得不冲刺入市。亚豪机构则分析认为，年底前自住型商品房还将与刚需项目争夺客源，刚需住宅普遍存在竞争压力，或将引发价格肉搏战。

　　一家上市房企北京公司高管也谈到，从下半年开始到现在感觉还是有压力的，从三个季度情况看，年底前楼市很难有井喷式的增长。

　　虽然9月不少楼盘加速供应，成交量也表现平稳，但到10月，预计入市楼盘仅有22个，这也反映出房企推盘心态的纠结。

　　不过多位业内人士也建议，对于购房人来说，楼市下行通道中，购房时机已经出现，虽然房价还可能出现波动，但现在已经是一个相对低点。从长远看，当下出手买房已经是在“抄底过程中”。

　　A特14-A特16版采写/新京报记者 张旭