2014北京楼市关键词(1)

　　中国经济告别高速增长进入新常态，2014年北京楼市也告别了2013年的高速狂飙，无论新房还是二手房，房价和成交量都从高位滑落，进入自2011-2012年以来的首个调整期。这九个月里，楼市出现了诸多热点，市场层面有自住房争议、弃选风波、商品房降价、土地流拍、中介关店等等，政策层面则有京津冀协同发展、九折利率重出江湖、松绑豪宅预售证等，此时盘点这些关键词，让我们一起见证楼市的走向。

　　自住房

　　今年北京楼市最重要的关键词就是“自住房”，这个新型限价房政策2013年一出台便引发争议，大家最关心的就是它对房价的影响。

　　当时有开发商对外称，由于地价仍在上涨，中签自住房如中奖，但成本会被转嫁到同一地块的商品房部分，推高商品房价格。但等到2014年自住房真正入市，北京楼市已经从2013年的高点向下调整，叠加影响下，自住房对新盘市场的影响可用“重创”来形容。

　　从第一个自住房入市至今，北京已有25个自住房项目入市，供应住宅近2.87万套，而截至前8月，今年北京新建住宅成交也不到3.4万套。25个自住房项目中，售价最低的项目大兴采育镇的当代MOMA满庭春是9500元/平方米，价格最高是地点最好的百子湾自住房22000元/平方米，对周边商品住宅带来巨大压力，引无数刚需竞折腰。难怪有开发商自嘲：“躲过了限购、却躲不过自住房。”

　　降价

　　2014年，自住房的冲击和楼市涨到高位后自然回落相叠加，北京楼市乐极生悲进入了调整节奏，降价风从二手房蔓延到了新盘市场。新盘市场上，从一二月份倒春寒，开发商和购房者僵持观望，到三四月份龙头万科在郊区天宫院的刚需楼盘率先降价，再到5月亦庄海梓府打响了亦庄降价第一枪后，北京楼市降价潮一发不可收拾，今年金九银十风光不再，市场依旧低迷。无论是刚需、改善楼盘，都纷纷通过抵扣房价、直接折扣、特价房等方式打折促销。以9月参加北京秋季房展会的项目为例，几乎所有北京项目都打出优惠牌，最高优惠可达30万元。

　　弃购

　　一开始大家以为中签自住房就如同中彩票，中签者一定会感谢政府感谢党，但万万没想到，由于很多优先选房的家庭还是希望买到万元以下的保障房，以及一些项目的户型、质量被爆出问题，弃购成了每个自住房都要面临的挑战。从第一个自住房项目金隅汇星苑选房开始，一方面是申请人挤爆棚，另一方面是不少中签者因为没钱、距离太远、户型太烂而弃选。

　　开发商本以为自住房虽然利润不高，但好歹销售不愁，也算是现金流项目，没想到楼市冰火两重天，自住房也要搞推销，尤其是那些地段偏远，或为了节省成本户型做得很烂的项目，想想就心塞。

　　对此，北京市住建委正在制定新规则，购房家庭放弃选房超过3次，优先家庭拟被取消自住房优先购买资格；属于非优先家庭的，拟取消自住房购买资格。

　　泡沫论

　　今年楼市低迷，但意外地开展了一次楼市意识形态的大讨论。5月，全国被降价潮席卷，北京似乎成为楼市的最后堡垒，在此关头，时任万科集团执行副总裁、现任万科集团高级副总裁的毛大庆在一个内部沙龙上的发言被曝光，称部分城市供应大、风险大，以及搞不懂北京楼市，这被业内视为房企龙头万科看淡后市，引发了国内外媒体的热议。随即，万科董事长王石出面称房地产虽过了黄金时代，但还有白银时代；万科总裁郁亮抛出“斑马论”，称要辩证地看问题，风险中仍有机遇。总之，事实证明，万科的市场触觉十分敏锐，北京市场即使特殊，也并未脱离市场规律。

　　业主维权

　　北京楼市进入了“降价”节奏，从3月份开始的降价潮持续至今已有半年，也引发了降价项目老业主的维权抗议，记者发现这些维权的理由千奇百怪，但99%都是因为对降价不满，对此开发商一般都通过暗地里补偿处理。

　　一位抗议降价的老业主对记者说，期房和二手房不一样，开发商应该和业主共担风险。这不符合法律的契约精神，但在房价猛涨猛跌的市场里真有开发商认，比如一些项目打出“降价险”、“交房时无理由退房”、“开发商负责房产证免费更名一次”等举措，都说明资金自然往利润更高的地方飞去。

　　京津冀一体化

　　今年2月26日，中共中央总书记习近平在北京主持召开座谈会，专题听取京津冀协同发展工作汇报，并就推进京津冀协同发展提出七点要求。由此，京津冀一体化被上升为重要的国家战略。

　　3月5日“京津冀一体化”战略首次被写进李克强作为国务院总理的首份政府工作报告中，由于有了方向和目标，京津冀两市一省地方政府也开始紧急行动。

　　京津冀协同发展上升为重大国家战略，将从根本上加速推动京津冀一体化，这对北京、天津、河北来说，是千载难逢的重大机遇。

　　9折利率重现

　　今年8月，有3家银行实行首套房9折利率优惠，包括北京市农商银行、中信银行以及招商银行，首套房贷折扣政策阔别一年之后重现。

　　不过，这3家银行对于实行首套房9折优惠都有条件，如招商银行要求存入相当于贷款额15%的金额作为贷款保证金；中信银行需要购置一些理财产品。

　　从去年开始，基于利润考虑，银行方面更愿意将信贷额度向收益更高的业务上倾斜，银行逐渐收紧首套房优惠，至2014年1季度，各大银行基本都已取消个人购房利率折扣，首套房基准利率成为主流。9折利率重现，有利于减轻购房人负担，增加入市的信心。

　　融资开闸

　　今年9月，中期票据正式向上市房企开闸，金融街发布公告拟发行中期票据融资规模不超过52亿元，成为上市房企发行中期票据第一单。

　　今年以来，房地产市场逐渐降温，房企销售下滑，现金回款减慢，而银行对开发贷进行总量控制，再加上对银行非标业务清理，人民币贬值预期，令房企融资难度加大，而海外融资成本增加，房地产行业金融风险加剧。

　　今年3月，房地产企业再融资开闸。随后，部分上市房地产公司在交易所市场发行公司债的申请获批。今年9月中期票据又向上市房企开放，增加融资渠道是大势所趋。

　　（下转A特20版）