2014北京楼市关键词(2)

　　（上接A特18版）

　　与互联网联姻

　　今年经济整体大势欠佳，传统产业黯然失色，唯有IT企业一枝独秀，使得“互联网思维”成为最热最时髦的白搭单品。淡市下，万科、万通、旭辉等房企绞尽脑汁“触网”，希望找到新的卖房渠道或业务新增长点，一时间房企纷纷宣布和互联网合作，见面不提一句“互联网”，都不好意思和同行打招呼。

　　事实上，到目前为止仍有不少传统人士认为所谓的互联网思维将颠覆房地产业是“天方夜谭”。但是也有不少房产界的大佬们开始求新、求变，尝试着同互联网这个新鲜事物进行接触，期望能够擦出一定的火花。他们看到了传统房地产业的互联网化改革迫在眉睫，但是对于究竟如何转型、如何创新却并不十分清晰。

　　中介关店

　　今年5月开始，北京二手房成交量下降至低位，使依赖于此的中介公司备受冲击，北京众多大型中介公司选择关店策略，压缩成本，而中小型公司则因持续亏损而退出市场竞争。

　　北京二手房成交量在9000套以下，则代表着全行业亏损。今年5月，北京二手房成交量为6929套，已连续两个月下降。中介行业最大的成本是开店成本，每当市场好时扩张，而每当市场不好时就闭店，这已成为行业景气度的晴雨表。不过随着存量房时代和移动互联网时代的到来，二手交易也应该变革，改变过去粗放发展的模式。

　　顶级豪宅

　　楼市成交低迷，房价创新高的任务就交到了昔日地王、今日的豪宅身上。由于很多地王项目在定位时都力争卖出最高价，今年被预计为“豪宅争霸年”，业内预计顶豪的门槛价格将突破10万元/平方米，大批高端住宅项目也开始打着“顶级豪宅”的头衔揽客。但地主家也没有余粮啊，自称顶豪的项目多，真正被财富顶尖人才认可的少，项目宣传得多，但都大多推迟了入市时间。

　　除了年初获批天价预售证的泰禾中国院子和望京绿地国际中心外，还包括2010年的蓟门桥地王、如今的保利·海德公园，以及2012年的万柳地王——如今的中赫·万柳书院；以及万科的北河沿甲柒拾柒号、骏豪位于朝阳公园板块的中央公园广场等项目。

　　天价学区房

　　今年4月，北京多区实行教改试点，比如推行学区制、学校联盟和校区年级部制等方法都会有效缓解供需矛盾。随着优质教育资源量上的扩大和空间分布上的扩散，会使得上好学校的机会大大增加，原有所谓学区房的意义将会发生变化。

　　“天价学区房”刺激着为人父母的神经，而教改的推行，意在均衡教育资源，使得优质教育资源覆盖范围越来越广。虽然往年供需矛盾激化，炒高了学区房价格，今年传统老学区有所降温，但也使一些普通学校晋升为重点学区，并且拉高了这一部分房源的价格。

　　中介抵制电商

　　今年6月，杭州9中介下架在搜房网所有房源，将中介公司与电商之间的矛盾公开化。而众多中介公司总部所在地的北京，也借机展开与搜房网的谈判。最终北京中介联盟接受搜房网提出的全线产品六折的方案。

　　电商高增长背后依赖的是二手房成交的火热，当二手房市场萎靡，不随市场而调整，必然会遭到抵制，更何况中介公司也在重金打造自己的内网，外网是获取客源的补充而非必须，所以做生意还是要讲究互惠互利、合作共赢。

　　土地流拍

　　北京土地资源稀缺，然而在2014年，遭遇楼市下行，土地市场降温，出现流拍现象。

　　今年7月，此前热门的孙河乡两宗居住用地却意外流拍。这是北京土地市场今年以来首宗流拍的宅地。这两宗地块起始楼面价分别为2.61万元/平方米、3.50万元/平方米，创下区域起始楼面价的新高。此后，除刷新北京土地单价、总价纪录的西城区华嘉胡同地块外，其余的土地出让整体都是低溢价成交。

　　土地市场最能代表开发商对于房地产投资的热情。市场好，对未来预期自然就高。

　　房地产税

　　房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。3月4日，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。她透露，全国人大正在推进房地产税立法工作。

　　房地产税的作用与房地产调控并无直接关系，在其出台之前，不动产登记、住房信息联网等将先期进行。房地产税则不能着急，需要按照立法流程，按照设计路径有序推进。

　　不动产登记

　　9月15日，不动产登记局“掌门人”王广华首次露面；同日《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)向社会公开征求意见结束；还有24个省成立了不动产统一登记领导小组，部分地区将对新设计的不动产登记簿册进行试填试用。

　　不动产统一登记会迫使一部分人放出手中多余的房产，但对降低房价作用有限。

　　进行不动产登记、研究房地产税，这更多的是改变地方政府依赖土地财政，发展支持地方财政的稳定税种，这样将对我国经济产生深远影响。

　　海外房产热

　　中国财富阶层旺盛的购买力早已让世界惊叹，海外房产来北京招揽客户时，最爱打的广告语就是“买我们比买北京划算”，以北京秋季房展会为例，2013年参展的国外项目占五成，今年则达到了六成左右，约360余个海外项目参展，涵盖了葡萄牙、希腊、塞浦路斯、美国、加拿大等三十余个国家和地区。

　　分类调控

　　今年3月分别召开的全国两会上，对于房产市场如何健康发展，总理在政府工作报告中给出了调控思路：“针对不同城市情况分类调控”、“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

　　从6月开始到目前，根据分类调控思路，全国46个限购城市仅剩下6个，其中包括北京。这改变了过去调控市场“一刀切”的做法，让各大城市根据市场情况灵活把握，更有利于经济的发展。

　　A特18、A特20版采写/新京报记者 自曾晖 袁晓澜