高端住宅热销为何遭质疑？(1)

　　9月底，西三环外京投银泰琨御府再次开盘，120套房源认购超过70%，认购额约8亿元。此前该楼盘8月中旬首次开盘，当日认购超过95%，认购金额达到24亿元。

　　今年下半年，从7月华润万橡府开盘“日光”，当天认购额超15.9亿元以来，不断有高端项目热销的消息传出，比如琨御府、保利·海德公园。9月13日，海德公园开盘，开发商披露，128套房源当天认购110多套，认购额达25亿元。

　　不过，伴随着高端住宅热销，质疑热销的声音也此起彼伏。万橡府、海德公园分别曾在8、9月间遭受过对热销的质疑。

　　在机构分析人士看来，北京近期明确“高端有调控”的新思路，可能会进一步拉长高端住宅签约时间，从而也可能使热销的高端住宅面临更多的质疑。

　　那么，究竟哪些因素导致高端住宅热销易被质疑呢？

　　统计口径有不同

　　业内人士告诉记者，高端住宅热销被质疑，首先是因为开发商披露数字和有关机构或媒体统计口径不一样。高端住宅热销，开发商在第一时间公布成交数字，实际都是认购数字。只要开盘当天买房人交了定金，房源就算成交。而此时，买卖双方甚至都没有正式签约，更没有进入资格核验、正式网签的环节。

　　而对高端住宅的有关质疑，一般以市住建委网站上能看到的网签数字为依据。网签数字和认购数字本身是两个概念，由于从认购到网签（下称“转签”）所需时间的存在，网签数字都是滞后于认购数字的。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，高端住宅转签所需时间比普通住宅长很多。普通住宅一般2-3周就能转签，“豪宅就没准儿了”。

　　购房资格审核拖长

　　据业内人士介绍，开盘后，开发商一般要求认购买房人在一周内提交购房资格审核，市住建委审核期约10个工作日。处于资格审核中的房源在市住建委网站后会显示“资格审核中”状态，不过不列入签约统计。

　　例如，截至昨天，琨御府9月28日开盘的120套房源，87套房源已经处于“资格核验中”，但尚未显示出期房签约统计。

　　但在提交资格审核的过程中，高端住宅买房人容易遇到多样的问题。华润万橡府营销负责人秦江曾列举提交资格核验会遇到的情况，诸如需要卖掉一套房完成过户才拥有购房资格的、单位为个人办理工作居住证才具备购房资格的、夫妻双方需要离婚让一方具备购买资格的，等等。资格审核期的拖长无疑都将影响转签速度。

　　然而，和普通住宅拥有庞大的购房群体、容易有备选客户不同，高端住宅购房群体有限，开发商更珍惜客户资源。普通住宅一个买房人没资格，开发商可以要求买房人退房，让其他买房人递补；高端住宅没有足够的候补选房人，因此往往选择等待买房人解决好资格问题。

　　保利地产北京公司也曾对媒体表示，在北京严格的限购政策下，高端楼盘资料提交审核都需要较长时间，这是普遍现象。网上审核数据是随时变动的，不能直接用来判断实际销售情况。

　　资金也影响转签速度

　　除购房资格外，资金也是影响高端住宅网签速度的一大障碍。资格审核通过后，开发商需要和买房人签订正式预售合同，此时买房人就需要交齐首付款。对于千万级的高端项目来说，买房人通常是第二次购房，首付70%，所需资金总额也很大。许多买房人往往需要更长的筹款期，开发商通常也会在这个阶段等待买房人凑齐首付再完成网签。

　　郭毅还表示，市场好的时候，转签速度快；市场差，高端项目转签周期略有拉长也是正常的。对于类似华润万橡府这样的项目，开盘不到3个月转签达到90%的水平，已经是很不错的业绩了。

　　北京一高端楼盘营销总监还告诉记者，高端楼盘购房人中也有很多“关系户”。关系户因为种种原因，拖长已认购房源的转签周期，开发商往往也只能是等着。这也就导致很多已认购房源事实上已经成交，但网上还显示为“可售”状态。

　　（下转B11版）