房贷证券化有利于廓清房产投资

　　■ 金融观察

　　美国并没有出现明显的炒房现象。原因并不在于美国有房产税（物业税），而是美国房贷证券化对于抑制炒房是有利的，因为投资者在繁荣的房贷证券化市场投资获得较高的收益，完全没有必要去通过高额资金和大量借贷去买房子炒作。

　　近期，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。这个措施对于中国的房地产市场、金融投资市场和经济平稳运行都是个不错的正面举动。

　　房屋贷款证券化发迹于美国并得到膨胀式发展。虽然由于美国金融市场的层层杠杆化，导致次级贷款的风险被放大无数倍进而在2007年开始引发次级贷款的危机，并导致2008年的金融危机，但是毕竟对于美国的房地产市场和金融市场以至于经济的发展在长期内发挥了正面的作用。而且全球许多经济体也在后来借鉴美国的做法进行了房地产抵押证券化改革，所以中国准备这么做，也是全球通行的做法。

　　对于中国来说，如果房贷证券化能够合乎标准的进行，首先会促进中国的房地产市场的次序回归正常。大约是从2000年起，中国的房地产市场走上了一条高歌猛进的轨道，房屋价格十几年大约翻了十几倍。因此，大约是从2005年起，中国出现了大批的以炒房为业的人，全民炒房风气开始形成，并在2009年后愈演愈烈。尽管从成因上来讲，中国房屋价格的上涨，主要的推手实际上是土地财政、繁重的税费，而炒房的作用是次于这二个因素的，但是中国的舆论和购房者则把怨气主要对准了炒房者，因此力促房地产税出台妄图遏制炒房现象，而有关部门和各地政府甚至出台了限制购房、限制贷款的“双限”政策。但是，双限虽然让房屋价格不再急遽膨胀，然而也导致市场交易冷清以至进入“冰冻”状态，伤及经济发展。因此，彻底放弃双限措施成为如今的必须举措。但是，放弃双限以后，难保没有担心普遍性炒房现象再来的舆论再现。

　　但是房贷的证券化，可能有助于减少房地产市场的炒房现象。实际上，美国这几十年来的房屋价格总体上也是上涨的，只是价格上涨的不离谱。美国并没有出现明显的炒房现象。原因并不在于美国有房产税（物业税），而是美国房贷证券化对于抑制炒房是有利的，因为投资者在繁荣的房贷证券化市场投资获得较高的收益，完全没有必要去通过高额资金和大量借贷去买房子炒作。

　　对于金融市场来说，房贷证券化也有助于投资品种的多元化和便利化。房地产市场相比于一般的金融市场的投资品种，有两个巨大的缺陷，一是投资量太大，不适合广大的普通投资者，二是流动性很差，变现能力不强，一旦急需资金，往往需要打折甩卖。但是房贷证券化以后，这两个问题就解决了，所以像股票投资一样，即使资金少的人，也能进行投资，而且可以随时变现。

　　目前，如果推行房贷证券化，还有助于解决当前的经济困局。现在中国房地产市场的主要问题，不是房屋价格的波动，而是交易处于结冰状态，银行普遍不愿意发放房贷，造成真实的房屋购买需求也被抑制。但是，如果房贷证券化，银行发放房贷的积极性就会激发，刚需和改善性需求买房贷款就会方便很多，有助于房地产市场能够进入正常的轨道，那么交易会活跃起来，房地产业和相关产业也会有活力，从而有助于减少当前中国经济下行带来的经济系统性风险。

　　□陈东海（上海 学者）