通州楼市“淡定”应对环球影城利好

　　“1公里环球影城，分享千万客流量。”在通州土桥地铁站东的华远铭悦项目外，红底白字的广告牌显得很醒目。

　　对通州而言，环球影城是一个大消息，但并不是一个全新的消息；对通州楼市而言，环球影视城是一个好消息，但似乎并不足以让买房人和开发商都群起而兴奋。

　　历经近年来楼市的高峰低谷，通州楼市这一次淡定了很多，准备长期消化环球影城的利好。

　　探访

　　近期房价还是“老样子”

　　环球影城位于东六环与京哈高速交会处西北，即施园桥西北角。从通州土桥地铁往南，大概1公里就可以到达环球影城地块。秋日里，环球影城地块高草连天。环球影城地块北侧，就是小产权房高楼金第，稍远一点的DBC加州小镇则是一处较知名的商品房，如今早已入住。

　　在加州小镇外的一个二手房门店，一位经纪人告诉记者，加州小镇目前二手房在2万元/平方米的水平，价格低一点的都不到2万元/平方米。经纪人说，很早就知道南边那块地是环球影城，现在消息出来，大家也并不意外，二手房卖家也没有明显提价的，还是老价格。

　　在紧邻环球影城地块的周边区域，目前没有在售的商品房新盘。最近的也属土桥站东侧的华远铭悦。“我们销售的住宅就是几套尾房，每平方米两万三到两万五，在通州算是最便宜了。”日前，华远铭悦售楼员这样告诉记者，环球影视城正式落地的消息出来后，项目的房价没有什么调整。

　　尾房销售的华远铭悦房价没有变化，其他房源较多的楼盘也没有明显的价格调整。位于华远铭悦西北方向不远，通州百万平米大盘华业·东方玫瑰还有不少房源在售。最新报价23500元/平方米，和此前相比也没有明显变化。

　　对于环球影城的利好，业内人士认为单从楼市的角度看“太微观”，还应从更宏观的角度看待环球影城带给通州乃至北京的利好。楼市不过是跟着借势而已。

　　分析

　　最大利好是未来的产业集聚

　　“如果通州是一个大商场，环球影城进驻就相当于是一个‘大主力店’。”华业地产副总裁陈云峰这样形容环球影视城的利好作用。在陈云峰看来，环球影城本身是一个高端产业载体，同时环球影城还将产生产业聚集效应，带动一批相关行业和产业发展。

　　根据目前透露出的消息，未来位于通州张家湾、梨园和台湖3镇交界板块的北京环球主题公园及辅助设施，除环球影城主题部分外，还配套建设一个集零售、餐饮和娱乐设施于一体的环球影视大道和迄今为止全球首个以环球为主题的度假酒店。

　　在业内人士看来，环球影城带来的产业效应，将直接改变通州以往“睡城”的印记。中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平此前曾表示，环球影城带动的包括商业、创意产业等。通过环球影城，通州可以把旅游和度假结合在一起，让人留在通州，形成一个新的产业链。

　　陈云峰认为，借助环球影城，通州将成为一个“旅游目的性城区”，未来大量的国内外游客专门以环球影城为旅游目的地，这将衍生出更多的相关产业需求。

　　产业的发展则将抬升区域价值，房地产进而从区域价值的抬升中受益。泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男说，环球影城给楼市带来利好，“这是肯定的”。

　　预测

　　商业地产未来将明显受益

　　环球影城落地，其本身吸纳的产业人口及相关产业进驻通州，给区域商业地产也带来好消息。

　　通州运河核心区一家房企招商人士对记者透露，环球影城消息落地后，立刻就有国际知名酒店集团高层致电来谈五星级酒店入住事宜，“以前都是我们找酒店方，他们还担心未来客源，现在他们也主动来找我们了。”

　　有关房企人士分析，未来环球影城的游客吸纳量受到各方关注，这给酒店等服务业提供了可观的市场空间。

　　陈云峰认为，未来环球影城大量的游客将产生大量的食宿、购物、休闲等需求，需求带来产业，产业发展也将产生对商业地产的需求。写字楼市场、购物中心未来都有很好的发展机遇。同时，产业发展带来人口的增加，这就将产生新的居住需求。这种居住需求既可能向住宅市场释放，也可能向一些服务式公寓释放。

　　■ 记者追访

　　短期内报价没有变化

　　华业地产副总裁陈云峰对记者说，环球影城对通州房价肯定有支撑作用，保守估计，5年内房价涨30%是可能的。但在短期内，通州房价不会因为环球影城的消息出现明显波动。

　　泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男也表示，房企不会因为一个孤立的消息而做出价格上的调整。包括环球影视城在内，加上此前通州建设国际医疗服务区等消息在内，通州楼市整体上行，需要持续的利好支撑。对具体项目而言，定价还要看当下的整体市场情况。

　　记者发现，通州房价短期内不会因为环球影视城落地而上涨，成为业内的普遍看法。北京万科副总经理肖劲认为，环球影视城对通州的利好作用是显见的。具体到对楼市的影响，环球影视城会增加市场的需求，增强买房人的信心，但这都将是长期的，“短期内没什么影响”。

　　目前，台湖板块如泰禾旗下1号公馆、万科旗下公园里等项目报价，都和前期一样。

　　此外，对于房企会不会针对环球影城开发某种更具特色性的产品，多个企业人士表示尚需时日。未来，新的地块入市、新项目的规划设计，或许会考虑环球影城因素多一些，目前在售或者说已动工的项目，规划方案已定，产品上不太可能有明显调整。

　　■ 一家之言

　　通州不宜对环球影城过度亢奋

　　“通州是全国唯一一个区域房价还停留在2010年的地方。”北京中原地产首席分析师张大伟说，通州每次炒作之后都是凄凉，眼下也不宜过度炒作环球影城概念。

　　在张大伟看来，环球影城总投资200亿元，这个投资规模并不大，第二机场核心区总投资规模则在2000亿元。而从运营收入、带动土地升值、人口聚集等方面看，境外的一些实例也提醒大家，并非任何一个主题公园都能赚钱；也并非一个新概念就能明显刺激土地升值，例如在上海迪斯尼板块，去年四季度一地块成交价格只有14444元/平方米。

　　本版采写、摄影/新京报记者 张旭