红星商业变局：从7年百店改为1年开3店

　　自2013年4月高调宣布进军商业地产以来，家居零售龙头红星美凯龙“7年内建造100个爱琴海购物中心”的计划就备受争议。红星商业高层近日对记者表示，公司对爱琴海购物中心的发展计划明确为一年开三个自持店面。

　　现状

　　北京爱琴海调整40%业态

　　“目前我们在全国只有北京一个爱琴海项目开业，但是11月末昆明项目即将开业，2015年还有福州爱琴海、天津河东爱琴海项目会开业。”红星商业总经理李嘉介绍，红星将维持一年开三个店的节奏扩张，并同时进行外部委托合作项目的拓展。

　　记者了解到，在红星宣布进军商业地产的计划仅6个月后，红星首个购物中心——位于北京北三环太阳宫区域的“北京爱琴海购物中心”就开业了，这在业内人士眼中有些“仓促上马”的意味，而开业一年来，爱琴海的业态也经历了多次调整。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰介绍，这一项目本来红星要拿来做家居卖场，租20年，后来改作了购物中心，虽然在招商、推广上较有创意，但受到租期、位置、交通等客观不利因素影响，运营压力也较大。

　　“北京是租来的项目，（盈利）拖不起，我们在昆明、福州等自持的项目运营上会更有空间。”李嘉坦言，开业一年来，爱琴海项目进行了40%的业态调整，大幅提升餐饮、儿童业态的占比。

　　“调整期，今年的运营数字不会太好看。2015年我要求商场运营上自给自足，租金上至少有30%提升。”李嘉坦言，10月25日项目一周年店庆日，当日客流近15万，当日销售550余万元，是开业一年来的最高峰。

　　观察

　　上市恐生变，扩张放慢

　　2013年4月，红星集团董事长车建新称，红星将投入1000亿资金发展红星商业，核心产品是“双mal模式”，即以“爱琴海”命名的购物中心和以“红星国际广场”命名的城市综合体，并宣传将在2020年在全国建成100个爱琴海购物广场。

　　由于此前红星专注于家居卖场运营，从未涉足零售商业地产，此计划受到了业内对其在资金、团队、运营等方面的质疑。到2014年末，如果各项目都按红星的计划如期开业，也仅有北京、昆明、无锡三个爱琴海项目。

　　“此前的商业地产计划是为了短期内做大规模、在A股冲刺上市，现在情况不同了，商业地产的拓展会更加稳健。”据熟悉红星的业内人士透露，2012年底红星提交了A股上市申请，计划筹资44.5亿元，4个月后，红星宣布大手笔进军商业地产。苦等一年半后，红星财务报表都已审核完毕，但A股受大政策影响对家居类、商业地产类公司的上市统一暂停，上市被迫搁浅。

　　业内普遍预计红星将仿效万达，将新上市地点瞄准香港，其商业模式也随之调整。红星集团对此表示否认，称公司处于正常审核状态，仍在等待中国证监会的通知。

　　“如果只想拼规模、拼速度，招商开店并不难，但这不是在做商业。”李嘉表示，营运才是开业后商场的主角，红星商业并不是以房地产开发的思维，开发-销售来操作，而是以宜家类的零售思维运作，以运营提升收益。

　　红星内部人士也表示，红星在地价较便宜时在城市中心区拥有多个家居卖场，如有必要，还可将家居卖场整改为购物中心，租金收益也将大幅上升。

　　采写/新京报记者 自曾晖