刚需换三居 先从“小”入手

　　■ 个案资料

　　李先生，30岁，外企中层，年薪税后15万元（其他，油费、交通费、通讯费、餐费报销）。张女士，29岁，在一家大型私企工作，年薪税后14万元。两人公积金每年3.5万元。房租收入2000元/月。有一个两岁半的宝宝。

　　目前家庭有两套房，一套自住两居无贷款，市值240万元，一套出租，租金2000元，月供2900元，还剩38万贷款。目前家庭存款42万元（包括12万公积金未取）。

　　家庭支出：宝宝2000元/月，生活费5000元/月，房贷2900元/月；其他支出，包括车辆保养、孝敬父母、出国游、买电子产品等每年总计9万元。

　　■ 财务状况分析

　　李先生及太太目前是典型的三口之家，虽然目前收入尚可，没有太多的负担，但面对未来买房、买车、孩子留学教育等问题，还是有很大的压力。

　　收入状况：李先生15万元/年，张女士14万元/年，公积金3.5万元/年，房屋租金收入2.4万元/年，共计34.9万元/年。

　　支出状况：宝宝2.4万元/年，生活费6万元/年，房贷3.48万元/年，其他支出9万元，共计20.88万元/年。

　　资产：房产2套，存款共计42万（含未取公积金）。负债：38万贷款。

　　李先生和太太目前在家庭收入稳定、宝宝尚小的情况下，可考虑进一步改善生活质量，但应注意在计划购车购房的同时，要为自身做好合理的安全保障。在投资理财产品的选择上，要根据不同产品的特点，采用短、中、长期产品结合的投资方式，完成既定的理财目标。

　　Q1

　　理财目标：

　　想在近期换一套三居跟父母同住，是换350万以内的小三居，还是换450万的大三居？出租的房子不打算卖。该怎么操作？

　　先换350万小三居减轻压力

　　A：李先生和太太都比较年轻,目前的存款总额有42万，另有38万贷款，近期考虑把市值240万的两居换成350万或者450万的三居与父母同住，并且不打算出售目前在租房屋。因此，如换房将会产生新的贷款，按照置换房产大小的不同会有100万-200万元的新增贷款，如若按照贷款期限25年计算月还款金额，每月需增加1万-2万的还贷压力。

　　由于目前李先生家不愿意出售在租房产，在改善居住条件的同时为了不给家庭带来太大压力，建议先考虑换350万小三居。李先生和太太较年轻，随着事业的发展，未来的收入仍有很大提升的空间。在租房子随着未来房地产市场的变化，在适当的时机可以考虑出售，出售的房款可以作为调换大三居的补充资金。

　　Q2

　　理财目标：

　　想再买一辆车，是全款10万买辆小车，还是贷款买25万的大车？（还没摇到号）

　　少首付、0费率贷款买大车

　　A：李先生和太太考虑买辆小车，由于车辆属于易耗品，购买完还要考虑日常的维护保养和使用费用，无形之中增加了家庭的日常消费支出，而且车辆购买金额的大小决定了费用支出的多少，如若考虑贷款购买价值25万的车，一般车辆贷款期限最多三年，近三年又增加了其家庭的还贷压力。

　　对于车辆的购买出于对必需品的使用，如果为了不增加太大的还款压力，可以考虑买10万的小车，如若出于对安全性的考虑购买25万的车辆可以适当选择少首付、0费率的贷款方式，这样可以把更多的剩余资金放在安全性较高的理财产品上，本金还可以享有一定的收益权。

　　Q3

　　理财目标：

　　打算宝宝高中毕业送出国留学，怎么准备留学金？

　　年投2万教育金险攒留学费

　　A：宝宝目前只有两岁半，每个月的花费2000元，目前占整个家庭花费比例并不高，随着年龄的增长，参加各项兴趣班，辅导班，费用会相应的有所增加。不过李先生和张女士的计划是在高中毕业送孩子出国读书，未来15年时间要做好费用方面的准备，如果是按照现阶段的留学费用作参考的话，大学阶段需要准备100万，继续读研究生的话还需要准备30万-50万的费用。

　　在做留学准备的时候需要遵守三个原则：定向性、强制性、安全性。因此，建议购买期限较长，专门针对大学费用的教育金保险，这类产品强制性高，对应专项的目标可以采取10年或者15年的缴费期间，每年2万左右。15年下来， 算上产品的分红，基本可以解决大学费用的三分之一，加之相应的少儿重大疾病和意外伤害保险，可以在孩子大学之前提供一定的保障，此外这类产品中结合的保费豁免原则，可以给家长一定保护的同时保证孩子如期完成学业。

　　另外，可按月进行定额定投1000元，利用成本分摊的方式，降低市场投资的风险，同时适当抓住市场的投资机会获取更高收益的可能性。

　　把存款的一部分购买长期国债或万能型保险产品，这类产品安全性高，收益波动相对不大，强制性比较强。

　　Q4

　　理财目标：

　　夫妻两人还有宝宝，目前最需要什么保险？

　　寿险额度需参考家庭负债额

　　A：李先生和太太都比较年轻，目前的存款总额有42万，但因换房、购车等需要将面临100万-200万元的贷款还款压力。李先生在外企任中层，工作相对稳定且有不少费用可以报销，但是太太在私企工作，收入相对不够稳定。而孩子目前年龄尚小，未来教育、医疗方面的花费将逐渐增加。

　　建议李先生给自己补充购买重大疾病和定期寿险，重大疾病保障的额度在30万-50万，定期寿险的额度在100万-200万，需要参考置换房产带来的家庭资产负债额度。

　　张女士在私企工作，目前税后收入占家庭收入的45%，但是私企的补充商业保障上相对不够完善，收入的上升空间较小，建议张女士购买商业重大疾病和意外伤害保险，附加补充医疗，额度各50万即可。

　　宝宝的部分除了前面谈到教育金计划外，可以购买消费性的意外伤害保险和医疗保险。

　　简彩莲 北京银行理财师、支行行长助理

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