2008-2009 抑市救市“熊”去“牛”来

　　“人世间的大喜大悲来得太快，实在是太刺激了。”这是周星驰在《唐伯虎点秋香》中的一句经典台词。回顾2008到2009年的京城乃至全国楼市，从一片低迷到红火向上，这种反转也让很多业内外人士感觉到，“救市带来的市场变幻太快太大了。”

　　第一次降价

　　“北京楼市降价通道的第一次打开，是在2008年。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰这样评价6年前的楼市。2008年年初，陈云峰也曾表示过，变相降价将成当年主流趋势的观点。

　　2008年初，此前政策收紧的影响已显现。二套房首付提高到40%，中央经济工作会议提出2008年的货币政策从“稳健”转为“从紧”，楼市成交量也开始下滑。在这样的背景下，降价成为许多开发商的必然选择。

　　2008年1月初，位于东四环的美利山开盘。当时的报道显示，3000多人将400余套住宅抢购一空。它如何实现热销？降价！此次开盘价格从原来的16000元/平米下调到13500元/平米。

　　在此之后，降价、低价开盘成为2008年京城楼市的主旋律，从年初持续年底，直至2009年年初。

　　还有业内人士透露了当初开发商降价开盘的故事：北京一开发商要降价，又怕前期业主“维权”，怎么办呢？给要开盘的二期项目改名，以新项目的名义推盘入市。这样就实现了5000元/平方米的降价，撬动了市场。

　　“四万亿计划”等救市政策启动

　　2008年开始的楼市降价一直持续到2009年年初，此时，最重要的政策背景，已经出现变化。

　　在宏观政策上，“四万亿计划”已经在2008年年底推出，信贷政策也已经转向适度宽松，包括降低首套房首付比例、降低贷款利率在内的救市政策已经推出。开发商在2009年初已经感觉到了“小阳春”。

　　2009年2月，北京房地产业协会等机构还联合发起“春暖楼市”活动。北京房地产业协会秘书长陈志曾表示，2009年的“春暖楼市”就是在政策救市背景下，呼吁开发商继续优惠策略，最后推动楼市进一步回暖。

　　随着救市政策的作用显现，2009年开发商的策略从年初的低价、平价开始全面转向涨价。例如朝阳区北五环外的悦溪公寓，3月开盘9200元/平方米，到10月底就涨到17000元/平米；东三环外的首城国际，年初开盘13600元/平米，10月达到了21500元/平米。

　　二手房创纪录逆袭

　　新房市场经历这两年的反转，二手房市场更是在2009年创出历史性纪录。

　　2008年的低迷市场中，北京二手房市场成交量只在7.4万套的水平，和此前一年的9.7万套相比下降约25%。但到了2009年，北京二手房成交量创下超过此前三年总和的27万套水平，也全面超越了当年新房住宅16.5万套的成交量。鑫尊地产董事长刘军认为，北京楼市在2009年开始跨入了“二手房时代”，并称“从未见过二手房成交如此疯狂”。

　　在业内人士看来，2009年的二手房整体处于不断冲量的过程中，11月单月成交量都达到3万套。救市带来的效果在显现，同时也有对“免征营业税”等优惠政策到期的担忧，从而出现了恐慌性购房。

　　土地市场从冰封到癫狂

　　楼市反转在土地市场的表现也十分明显。“广渠路15号地”的命运则浓缩了这种变化。

　　2008年1月，位于东四环内的广渠路15号地开标，但是因为参与投标的企业不足3家而流标。到了2009年6月，该地块再次入市拍卖时，入场拿地的包括万科、华远、SOHO中国、中化方兴等十多家企业。在激烈的竞逐中，央企中化旗下方兴地产以40.6亿元的价格拿地成功，刷新了北京“地王”纪录。

　　央企抢地，也成为救市大背景下的亮眼风景。在方兴地产之前，拥有中国电子背景的成都中泽置业，以黑马姿态杀入北京土地市场。5月21日，它出现在广渠门外10号地的竞拍现场。由于该地块紧邻富力城，富力地产对该地已是志在必得，但它的杀出，让富力地产不得不面临一次“血拼”拿地的争夺。最终以10.22亿元拿地，楼面价达到1.5万元/平方米，富力北京“少帅”张辉在拿地之后依然面色凝重。

　　2009年，土地市场的突然走热，让当时不少业内人士都觉得“不理性”。包括时任凯德中国环渤海区域总经理的毛大庆，也批评土地市场出现了一些不理性的价格。不过，当市场预期渐趋明朗，土地市场热度直线上扬后，转投履新万科北京公司总经理的毛大庆，也加入了抢地阵营。9月初，房山区长阳镇起步区1号地开拍，万科以22亿元的价格拿下该地块，溢价率高达163%，楼面价也达到6500元/平方米。

　　当然，京城楼市在2009年的火热甚至癫狂的表现还延续到了下一年，直至国务院重手开启新一轮调控。

　　【典型事件】

　　大龙地产拿“地王”

　　2009年11月中旬，大龙地产报价50.5亿元拿下顺义天竺22号地。北京新的“总价地王”诞生。其拿地伊始就被质疑为“蛇吞象”。次年，该地即被市国土局收回，理由是大龙地产欠缴地价款。

　　【典型人物】

　　潘石屹抛“百日剧变”

　　2008年3月，SOHO中国董事长潘石屹抛出“房地产百日剧变论”，声称未来100天是很多房企发生剧变的100天。他后来解释称，如此预计主要是考虑到美国次贷危机、国内从紧的货币政策、房地产商普遍手头偏紧等原因，这些导致房企资金链更趋紧张。

　　本版采写/新京报记者 张旭