2010-2013 出手限购重拾保障

　　2009年政策全面放开救市，使2010年楼市可用火爆形容。楼市疯狂最终引发中央出重手调控，不仅调高首付、限制房贷，更挥出“限购”的利剑，自此的四年中，楼市进入了“最严厉宏观调控时代”。纵观2010-2013年这四年间，限购政策影响下，虽然北京商品房成交总量减少，购房客群改变，但房价除了2011年在新政影响下短暂处于低谷外仍然坚挺。与此同时，北京保障房建设快速推进，2013年推出的“自住型商品房”政策更照顾了以往被忽略的夹心层，2014年新政显露功底，使楼市进入新保障房时代。

　　中央出手调控

　　“新楼盘要么说没房卖，要么涨得太厉害；二手房东要么临时加价，要么要求全款，”刘先生回想起2010年初的情形时说，他印象最深的就是在通州看了一个叫“京贸国际城”的楼盘，1月份售价在14000元/平方米，3月价格就到了26000元/平方米，一些好楼层甚至报价超过了3万元/平方米，直到现在，刘先生还觉得“又疯狂又莫名其妙”。

　　业内人士介绍，2010年两会后，“通州国际新城”的概念受到热炒，通州房价从2009年的万元大关迅速突破每平米单价两万元，京贸国际城更出现3个月涨价万元，跳涨到三万元，创下通州最高价。

　　通州房价的暴涨只是2010年初北京楼市最疯狂的一幕，销售市场的火热也传导到了土地市场。2010年3月全国两会刚刚闭幕，中国兵装、中国烟草、中信、远洋等央企分别在北京土地市场拿下多个地王，一时间“地王央企造”使舆论哗然。

　　当年4月14日，国务院常务会议要求上调二套房贷首付；4月17日，“新国十条”正式出炉。其后，以北京为代表的地方政府纷纷公布实施细则，北京等多个城市出台“温和版限购令”，外地人买房需提供1年以上社保或纳税记录——标志以限购、限贷、限价为主要内容的“限购时代”正式启幕。

　　调控重压下，北京房价上涨速度开始放缓。但纵观全年，虽然成交量走低，但房价在全年仍走出高涨曲线，北京平均成交房价突破2万元/平方米大关。

　　最严厉调控下楼市掀降价潮

　　在业内人士眼中，2011北京楼市可分上半年的“暗降”和下半年的“明降”。据北京中原市场研究部统计，2011年上半年央行以每月一次的频率上调6次准备金率，大型金融机构存款准备金率最终达到21.5%，银根收紧加剧开发商的融资压力。

　　对房企来说，更糟糕的是2011年2月北京出台了“国八条”、“京十五条”，“本地户籍单身限购一套新房、二套房贷首付不低于五成、三套房及以上房贷全面停贷，外地人要提供5年连续的纳税证明或社保证明才有资格购房”。这些限购和限贷政策细则严厉程度史无前例。

　　“这个政策等于要把投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户、度假型客户等购房群体全都挤出北京房地产市场。”中原地产相关分析师如是说，只有中小户型的刚需项目还有较大市场。

　　限购下允许买房的客户骤然大减，而金融政策又卡住了房企在资本市场的融资渠道，江浙一带连传房企资金链危局，一贯开发大户型高端项目的绿城集团就传来破产消息，开始甩卖项目求生；房企意识到必须快速降价跑量，收回现金好过冬，降价促销成为2011年下半年-2012年楼市的常态。

　　但戏剧性的转折又在2012年下半年发生，市场渐渐从“以价换量”向“量价齐升”转变，加上政策也出现了微妙转变，在地方债的巨大压力下，吃着土地财政的各地政府都对楼市调控进行了微调，效果可用显著来形容。

　　需求最坚挺的北京楼市再现疯狂排队、托人排号的火爆。

　　自住房开启新保障房时代

　　在2012年全面回暖的基础上，2013年的北京楼市仍在继续调控，3月北京明确要求新楼盘申请预售证两个“不高于”：不高于前期售价，不高于周边同质楼盘售价。开发商纷纷见招拆招，使得市场上可出售的新盘数量十分稀少，一面无房、一面涨价，都加剧了购房者的恐慌和楼市的狂热，“一房难求”、“托人买房”、“日光盘”、“房价地价暴涨”等关键词频频出现。

　　正是在这种情况下，限购之后，对北京楼市影响最大的新政策——自住商品房横空出世。2013年10月，北京“京七条”称，要大量推出自住商品房，当年要建设2万套自住商品房。

　　自住商品房执行限价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　除了直接供应自住商品房地块外，北京还在竞拍商品住宅用地时，规定竞拍自住商品房面积，这项措施被开发商抱怨是“用房企的钱，做政府的事”，使得2013年本就地王频现的土地价格更加居高不下，但也保证了自住房项目的快速建设。

　　“2014年北京楼市陷入观望，70%的原因是因为自住房的分流，”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰此前如是说，万科北京总经理毛大庆此前也表示，房企想快速销售，必须以自住房的价格来卖商品房。

　　【典型事件】

　　史上最严调控

　　2011年2月，北京正式执行新限购政策，史上最严厉调控由此开始。已经拥有两套住房的北京本地户籍家庭，不能再新购买住房；已经拥有一套住房的外地人，也不能再购买住房。

　　【典型人物】

　　职业经理人毛大庆

　　万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆自2009年从凯德转投万科后，在房山、大兴等区域大刀阔斧买地，由此推动北京万科连续四年销售业绩突破100亿元，跃升房企第一阵营，而一贯敢言的毛大庆也成为职业经理人中的领军人物。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖