万科 三十而立 “瘦脸补脑”

　　10月31日，万科总裁郁亮来到位于浙江的莫干山。莫干山在当代中国改革进程中曾经书写浓重的一笔。30年前的莫干山会议，一批青年经济学家在经济体制改革问题上建言献策。同一年，33岁的王石创办了万科。30年后的今天，万科已经是即将实现年销售2000亿元的龙头房企。

　　万科是三十而立，此时，“房地产行业已经过了青春期，不再是‘长个头’，应该是‘长力量’的时候，”郁亮再一次表露万科转型的决心。从一个传统的住宅产品提供商向城市配套服务商转型，万科怎样转身？

　　【业务生态系】

　　10月23日，万科在北京房山的幸福家社区养老中心正式开业。以“一碗汤的距离”为特点的社区养老服务，是万科未来消费体验地产业务的一部分。

　　9月底，郁亮在北京媒体见面会上表示，万科的转型包括“两个三”。首先是未来要做三个方面的业务，分别为传统的住宅业务、消费体验地产和产业地产。诸如养老业务、旅游度假产业、社区商业等都是消费体验地产的一部分。除海南、深圳已经布局度假产业外，万科还在吉林松花湖拓展旅游度假业务。

　　在郁亮看来，未来可能大家不愿意买更多的房子，但是需求会不断变化，如养老的需求、消费的需求、度假的需求。这种消费式的地产是互联网取代不了的，“所以必须是我们认真做的事情”。

　　至于产业地产，则包括写字楼、会展中心、物流地产等，主要是为城市发展服务的。

　　郁亮表示，万科要营造自己的业务生态系统。“世界上最好的生长是自然生长，”既要大树、森林，也要草地。”当然，住宅业务在未来十年仍将是重头业务，这个行业还有很多机会。

　　对于为何要培养业务生态系，郁亮此前就表示，面对住宅销售可以预见的天花板，万科需要寻找新的增长点。今年，郁亮还发表了房地产将进入白银时代的观点，在白银时代，房企赚钱不再那么容易，企业竞争越来越激烈，利润率预计也将更低。

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　　以“一碗汤的距离”为特点的社区养老服务，是万科未来消费体验地产业务的一部分。

　　【轻资产战略】

　　今年8月，万科与凯雷投资集团公告称，双方拟成立平台公司，用于收购万科拥有的9个商业物业。凯雷与万科分别持有平台公司80%与20%的股份。

　　在正式进军商业地产领域后，万科于2013年成立了商用地产管理部。负责万科商业的高级副总裁毛大庆，在去年就透露了万科商业地产运营的策略是“轻资产、重运营”。万科旗下商业物业，在时机成熟的时候都会进行资本化，万科只持有少量股权，在获得股权转让收益的同时，万科将继续负责商业物业的运营，借此获得超过对应股权权益的更大收益。

　　万科在今年三季报中披露，通过对“轻资产、重运营”模式的探索和推广，万科前三季度实现投资收益16.3亿元，同比大幅增长216.1%；最终实现净利润64.6亿元，较去年同期增长4.8%。

　　类似商业地产的这种轻资产模式，万科在住宅业务上也从去年开始推出“小股操盘”策略。“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化，即在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。

　　对于小股操盘，业内有分析认为，万科一方面可以降低资金风险，同时获得更多的投资回报，此外还有助于扩大再投资。

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　　未来万科要做三个方面的业务，分别为传统的住宅业务、消费体验地产和产业地产。

　　【互联网思维】

　　2014年，万科向互联网企业学习，在企业倡导互联网思维的动作受到业内瞩目。

　　9月底，郁亮在回答新京报记者提问时表示，自己非常认可海尔创始人张瑞敏的一句话，没有成功的企业，只有时代的企业。新的时代开启了，就要改变活法。万科学习互联网企业，并不是要做互联网，而是学会运用互联网的思维、互联网的工具、互联网的方法和互联网的组织方式做好自己的业务。

　　诸如在北京、杭州、西安等地，万科地方公司都主动接触互联网。万科在北京与百度合作开发V-in系统，通过该系统在商场的运用，基于大数据分析，可以了解顾客的消费习惯、商户的受欢迎情况等，服务于商场运营团队做出更科学的分析。

　　郁亮还提到，通过对互联网企业的学习，更坚定了组织架构扁平化的决心，未来会给北京、上海、广深、成都四大区域放权，此前已经在缩减总部的人数。郁亮以开玩笑的方式说自己就怕“头大身子小，现在流行瘦脸，总部也要瘦脸，但脑子要大”。

　　216.1% 

　　通过推广“轻资产、重运营”，万科前三季度实现投资收益16.3亿元，同比增长216.1%。

　　【事业合伙人】

　　“脑子要大”，在战略层面，万科高层今年还着力推进的一项变革就是创立事业合伙人制度。

　　今年4月，万科推出事业合伙人制度，分为两个层次，在集团层面，万科经营管理团队通过深圳盈安财富顾问企业来持有公司股票；在项目层面，万科要求对于今后所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。

　　郁亮透露，20年前万科开始建立职业经理人制度，并在企业发展中发挥了重要作用。但在今天，企业也面临升级、转型的问题。对于事业合伙人制度的核心，郁亮表示是要公司经理人的角色转变为合伙人，员工同时具有了股东的身份，这就与投资者形成“背靠背”的信任关系，共创、共担、共享企业发展的责任和收益。

　　截至三季度末，万科经营管理团队和工会委员会两者持有的万科股权已经达到3.94%，位列第三大股东。

　　今年9月，万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆讲了一个熊猫的故事，毛大庆以熊猫的存在时间长、适应性强以及国际性特点，表达万科适应时代和市场发展的决心。

　　而万科创始人、董事长王石，在8月的亚布力论坛的表示“担心下一个倒台的就是万科”。

　　如今，已经在转型的万科是会倒下还是会成为“熊猫”呢？

　　3.94%

　　万科经营管理团队和工会委员会两者持有的万科股权已经达到3.94%，位列第三大股东。

　　本版采写/新京报记者 张旭