碧桂园 千亿之后 变与不变

　　这些年，规模扩张之后，万科、绿地等房企开始谋划转型，去年达到千亿销售额的碧桂园则强调“坚持主业不变，将住宅市场和刚需市场做到极致”。

　　与房企投资方向转型相比，碧桂园近几年最大的变化则是公司内部。这一家家族化很浓的民营房企，正在淡化家族概念，引入房地产职业经理人，而这也正是碧桂园经过高速发展后企业要获得长远发展的必然选择。

　　【小城市大盘开发】

　　碧桂园发轫于广东并迅速走向全国，目前进驻超过100个城市。2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，成为中国上市房地产企业四强。

　　一直以来，碧桂园重点布局二三线城市，擅长操盘郊区大盘。在碧桂园官网显示，碧桂园以“快速开发、快速销售”的营运模式著称。碧桂园一旦拿到土地使用权证，全部项目立即投入开发建设，并在3年内基本完成，实现薄利多销。

　　这一模式背后依靠的是低价拿地，随着土地价格的不断攀升，大盘模式也面临挑战。

　　2014年上半年，碧桂园毛利率为28.6%，同比下降5.3%。“在商业模式上，碧桂园已经走到了一个十字路口。高周转、快开发的模式是不可持续的，最多还能再有两三年的生命力，转型势在必行。”一位券商如此评价碧桂园大盘开发模式。

　　实际上，土地价格上升，财务成本上升，毛利率下滑是房地产全行业面临的问题，房企转型也成为全行业问题。

　　房企千亿规模之后，面对市场的调整，房企都在转型，有的在回归市场风险更小的一二线城市，有的在进行多元化发展，有的走轻资产模式。在谈及房企转型话题时，碧桂园战略发展部品牌总监林伟营对记者表示：“我们以后还是以房地产为主业”。

　　而在今年业绩中期会议上，碧桂园总裁莫斌坦言：“主席和董事会商量后，大家的意见还是坚持主业不变。”他指出，碧桂园追求的目标是将住宅市场和刚需市场做到极致，因此没有再与主业无关的多元化方面做出安排。而对于未来的安排，碧桂园可能涉及产业地产、旅游地产、养老地产、文化地产等多元化地产的转型。

　　692亿

　　2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市，持有70％股权的最大股东杨惠妍一跃成为内地新一代首富，身价约为692亿港元。

　　【引进职业经理人】

　　碧桂园由杨国强在1992年创办，发展到2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市，持有70％股权的最大股东杨惠妍一跃成为内地新一代首富，身价约为692亿港元。财富暴增的同时，也将碧桂园家族化运作的企业曝光在镁光灯下。

　　上市后的两年，恰好遇上全球金融风暴，碧桂园遭遇业绩增长放缓、工程质量等一系列问题。年轻的女儿尚需历练，为了解决企业困局，2010年杨国强将中建五局的莫斌引入公司任总裁。短短一两年，强悍的莫斌已带领碧桂园走出困局。

　　数据显示，2009年全国房地产行业大幅增长的时期，碧桂园仅取得232亿合同销售额，但到2013年，该集团合同销售额以黑马姿态跳跃到1060亿元，实现了翻倍增长。

　　家族企业要想获得长远的发展，最终还是要建立现代企业的管理制度。

　　2013年碧桂园经历了全方位的调整。2013年5月，朱荣斌被委任为碧桂园联席总裁和执行董事，掌管拿地大权，吴建斌则于2014年4月加盟任执行董事及首席财务官。再加上在2010年从中建五局加入碧桂园任总裁的莫斌，“三斌”一起撑起调整之后的碧桂园。

　　伴随着职业化进程，碧桂园内部的家族色彩逐渐淡化。目前，碧桂园的执行董事共有14人，元老席位下降，职业经理人席位明显上升。

　　在一次公开场合，朱荣斌表示，这两年公司的变化很大，不光是规模上，还包括产品品质的改进、职业经理人的加入、营销方式的变革等改变了碧桂园。

　　100个 

　　碧桂园发轫于广东并迅速走向全国，目前进驻超过100个城市。2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币。

　　【海外扩张放缓】

　　坚定住宅主业开发，将毛利润做上去，碧桂园也在苦练内功，对于布局也在进行调整。

　　一直布局三四线城市的碧桂园终于进京，虽然是涞水九龙湾项目距离北京辖区数公里之遥。而在继续深耕刚需住宅市场的同时，碧桂园也在做减法，调整海外战略，将海外投资总投资额设定在10%的限额。

　　面对不利的市场形势，与去年提出海外业务“五年内三分天下、十年内占半壁江山”的高姿态不同，今年以来，碧桂园主动调整海外战略。虽然去年超过千亿销售额，海外项目功不可没，然而受马航事件影响，马来西亚项目受到波及，海外投资风险也逐步显现出来。

　　今年上半年碧桂园没有新增一个海外项目。虽然去年销售70多亿元，但今年上半年马来西亚项目只取得了12.5亿元的销售业绩，澳大利亚悉尼项目销售9.8亿元。

　　吴建斌坦言，虽然海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内，但由于地域问题，碧桂园的全产业链模式无法在海外复制，优势难以体现。出于财务安全和审慎发展的考虑，公司放慢了海外发展步伐。与万达、绿地高歌猛进海外地产不同，碧桂园做出尝试后，又将眼光重点关注国内市场的三四线城市。相比海外市场的蓝海，国内细分后的市场，碧桂园大盘开发的模式在三四线更具有竞争力。就如莫斌所说，碧桂园在三四线有品牌优势，有成熟的开发模式和丰富的开发经验，“二三四线城市仍然是碧桂园的主战场”。

　　10%

　　在继续深耕刚需住宅市场的同时，碧桂园也在做减法，调整海外战略，将海外投资总投资额设定在10%的限额。

　　本版采写/新京报记者 袁晓澜