不必期待房价的中短期反弹

　　■ 一家之言

　　不必期待房价的中短期反弹，更不必侥幸地等待政策托市，在市场趋势已经渐明时，任何逆市场的托市行为，最终均只会是螳臂当车。

　　今年下半年以来，一连串的政策托市，依然未能扭转楼市日趋萧瑟的数据。11月18日，国家统计局数据显示，10月份70大城市新建商品房住宅价格环比无一上涨，同比更是连续下跌两月且跌幅扩大至2.62%。

　　尽管仍有部分市场人士心存侥幸，以“10月份房价环比价格降幅收窄”和“政策托市仍将持续”为由，认为房价已经进入到阶段性探底回升通道，但只要具有理性研判的思维，我们就会发现，上述两大理由是经不起仔细推敲的。

　　首先，市场价格走势不可能是一条直线，在一定的区间内，从来都是在震荡盘整中寻找趋势。依此而论，以“10月份房价环比降幅收窄”为由，侥幸地认为房价已经进入阶段性探底回升通道，显然是过度乐观，更何况，10月份房价环比依然在下跌、且同比跌幅更呈加大态势。

　　而“政策托市仍将持续”其本身就是个伪命题、甚至是一个负相关命题。今年主要的托市政策，一是“各大城市纷纷取消限购”，不管地方政府的主观目的是什么，这一行为的本质是回归市场化，二是“央行调整房贷认定标准”，此举的政策托市目的极其明显。然而，在今年下半年持续的政策托市下，楼市整体氛围并未回暖，相反，房价反而由上半年的徘徊式波动，全面进入持续震荡下行的通道。对此，我国楼市其实早就有反向参照的历史，过去十年间，我国房价伴随着政策调控的打压一路突飞猛进，以此为参照，罔顾市场力量而过于依赖政策托市，是无法取得预期效果的。

　　其实无论是基于房屋租售比、还是房价收入比这两大核心指标，我国房地产市场早就应该进入下行通道，部分市场人士对此无视，要么是无知者无畏，要么就是别有用心的房托。即使以房价已经稍显松动的当下而言，与国际通行标准相比，我国房屋租售比和房价收入比均远远偏离合理区间。

　　除新房和二手房价格指楼外，房地产住宅的新开工面积则代表着开发商对未来楼市的真实预判。数据显示，今年前10月，全国房地产住宅新开工面积仅为10.3亿平方米，同比大幅下降9.8%，这明显表明开发商对未来楼市已经产生较严重的悲观情绪。除此之外，螺纹钢价格自去年年初至今已经大跌近45%，表面看大跌是由铁矿石价格暴跌引发，但过去铁矿石价格之所以一路狂涨，其根源之一正在于我国固定资产投资的持续加速，而这与房价就存在极强的正相关性。

　　不必期待房价的中短期反弹，更不必侥幸地等待政策托市，在市场趋势已经渐明时，任何逆市场的托市行为，最终均只会是螳臂当车。

　　之于当下，我们已经有充足的理由作出判断，在未来1到3年的中短期内，房价整体只会震荡下行而绝无可能进入反弹通道，在未来3年内房价相比CPI下跌20%左右，可以说是一个大概率。而未来3年以上房价的长期走势，其取决于我国实体经济情况，因为只有实体经济真正实现了转型升级，才有可能引发新一轮农村人口向城市的迁移，也才有可能切实增强刚需者的购房能力。

　　□杨国英（财经评论人）