自住型商品房一年

　　自去年10月底自住房政策正式出台以来，自住房在北京已落地一年有余。一年来，市场对于自住房的热情，从最初的摇号如“中大奖”到逐渐回归冷静，甚至是冷淡。对于自住房这一政策，从业界到购房者均褒贬不一。

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　　为抑房价推自住房

　　在2013年的楼市，伴随“火爆”“日光”等字眼的是房价的节节攀升。2013年10月23日，北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（即“京七条”），文件规定，政府将向市场供应一批“以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，销售均价，按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的自住型商品房。”此后，市国土局推出了一系列带自住型商品房配建的住宅用地，以完成其7万套供应量的目标。

　　当时，政策出台主要为达到两点目的。“其一是为了平抑过快上涨的房价，其二则是为了解决中低收入人群买房难的问题。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出。

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　　刚需盘压力山大

　　事实上，在自住型商品房大规模入市之后，北京楼市的确受到了明显的影响，尤其刚需盘受到的冲击最大。比如，在长阳、天宫院等刚需集中区域，从今年三四月份起，房价和成交量均一路下滑，不少购房者都选择了持币观望。而在东坝区域，甚至出现了商品房与自住房价格倒挂的新现象。

　　“比周边商品房便宜1/3的自住房，对于老百姓的吸引力还是很大的，听说有60多万人去登记。”陈云峰说，“在今年市场大调整的背景下，自住房密集入市，尤其是从5月份到8月份之间多个项目摇号，对商品房市场尤其是刚需盘形成了很大的压力。”

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　　从抢购到弃购

　　今年6月下旬，北京市第一批自住房金隅·汇星苑和金隅·汇景苑开始摇号，这两个项目共有约43.7万组购房者申购，而该批次提供的房源共有5200套，申购比例接近84:1。随后，恒大御景湾的申购比也达32:1。

　　“第一批自住房的位置较好，房子性价比很高。而且申购者也确实是有住房需求的，所以有那么多申购者一点也不奇怪。”一位承建多个自住房项目的开发商表示，由于后续部分项目的位置过于偏远，因此吸引力有限，再加上刚需降价等因素，使得自住房产品也出现分化。

　　而一些“中大奖”般中签的人，却选择了弃购。就连金隅·汇星苑首批都有349户家庭放弃选房，约占中签数的两成。之后陆续入市的项目中，因为位置、资金、质量等等问题弃购的人数更多。比如，首创悦都汇项目，选房第一天，700户中签家庭共认购296套，接近六成的家庭未成功选房。

　　“自住房的申请程序比较简便，只要是符合条件的人都可以申请，因此很多人是抱着试一试的心态，并非真的做好了购房准备。”金隅集团有关负责人解释。而弃购在当时也不影响申购其他项目。

　　随着自住房的大批量入市，其弊端也更显现出来。其中最受诟病的是自住房大多分布在距离市中心较远的郊区，不能满足刚需购房者的日常居住需求。比如申报过大兴采育自住房项目的张女士，就因为在丰台上班，来往交通不便，最终没有去现场提交核验资料。

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　　自住房申购逐渐理性

　　在部分自住房遭到弃购的同时，北京市住建委也在进一步完善自住房的申购工作。今年9月5日，北京市住建委官网公布征求意见稿，其中拟规定，购房家庭放弃选房超过三次的，优先家庭将取消优先购买资格，非优先家庭则取消自住房购买资格。随后，盲目参加摇号的购房者数量已明显下降。

　　此外，受自住房的影响，刚需盘也出现不同幅度的降价，部分区域甚至还一度出现了自住房与商品房房价倒挂的情况，使一些原本关注自住房的人群转而向商品房回流，自住房申购已经由最初的火热开始向理性回归，动辄十万人申购的局面已经改观，取而代之的是申购家庭较为理性地选择符合自己需求的项目，比如，截至11月17日，位于平谷的旭辉·满庭春MOMA，仅有约6800户申购，成为首个自住房申购家庭不足万户的项目。

　　■ 业界视角

　　“自住房政策已达到部分目的”

　　“从业内角度看，北京自住房政策有其成功的一面，也有不完善的一面。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，自住房给低收入人群提供一个住房保障的初衷现在并没有全部实现，但是确实起到了一定的平抑房价的作用。“从政策角度起到了稳定房价，靠保障这只手来调控市场无形的手，比强制性的限价限购政策有效。保障加疏导的办法，要更加符合政府的定位。”

　　不过自住房同样也存在着较多问题。全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，北京市的出发点是好的，下的决心也很大，但是在执行过程中仍然会遇到很多问题。比如有的自住房区域确实稍显偏远，交通、商业、医疗、教育等等配套尚未跟上。

　　“我希望政府将来能够更加明晰自住房的性质，到底是商品房还是保障房。”顾云昌强调，自住房到目前为止还是一个过渡政策，最终的住房政策应该是家庭收入，而不是以有房、无房为标准来衡量。“以现在北京的房价，就算是中等收入家庭也难以消费得起商品房，显然以有房无房来评判自住房的购买资格并不十分合适。”

　　■ 数说

　　截至今年10月31日，北京市已推出自住房地块50块。截至11月17日，完成自住房供应约5.8万套。目前，已经有31个项目进入申购环节，其中11个项目已摇号，包括金隅·汇星苑、金隅·汇景苑、恒大御景湾、富力蕙兰美居等。

　　处于选房签约阶段的自住房共有11890套。

　　最贵自住房：恒大来广营项目，28000元/平方米。

　　申购比最悬殊自住房：百子湾项目，11.8万人抢360套房子，中签率约327：1。

　　（来源：新京报记者综合北京市住建委数据统计。）

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭