促销花样多，如何与开发商“周旋”？

　　首付分期、特价房源、电商团购优惠、众筹大抽奖……淡市下开发商尝试多种优惠方式，以吸引更多购房者的眼球。这些琳琅满目的优惠哪一种最划算？是真优惠还是假噱头？身处弱势的购房者，在信息不透明的游戏里如何争取到更有利的条件？以下是本报为读者梳理的楼市优惠“那些招”以及一些小建议。

　　特价房

　　“噱头”多，需认清

　　▶市场扫描：无论楼市起伏，作为最常用的营销手段之一，“特价房”贯穿楼市始终。而今年的低迷楼市中，“特价房”更是以醒目的标志重现江湖。比如，位于亦庄三海子东路的中信府世家在9月推出的特价房，仅3套房源，一旦获得购买资格，便可以不限户型，均可以享受8.8折的优惠，折后价比起项目的销售均价，最高每平方米便宜了5000元。

　　而最近，也有楼盘虽然没有明确打出“特价房”的旗号，但其价格也足以吸引人。上周，位于昌平区的紫金新干线推出282套房源，均价为27500元/平米，与同区域5月开盘的国风美唐相比，每平方米低了近5000元。

　　▶周旋：真正“割肉”卖的特价房，可遇而不可求。因此，在看房阶段，就需要向销售人员表达出强烈的购买意愿，同时可以针对产品有针对性地提出一些意见，这样能够给销售人员留下较为深刻的印象。如果在销售的过程中推出特价房，销售人员会优先保持联系。

　　▶提醒：推出“特价房”已经从最初的狠折扣，演绎成今天各家房企最常用的营销噱头。经常会有“特价房源”的字样，但实际只有寥寥几套或者尾房。还有一些房源，由于朝向、楼座位置、楼层等因素影响，开发商也会让价。在做出决定前，应该根据实际情况综合考虑，不应只图一时价格优惠而带来入住后的各种不便。

　　众筹

　　参加后争取更优惠

　　▶市场扫描：“众筹”这个随着互联网兴起的新名词在今年才进入了楼市。11月，远洋地产与京东金融发起“众筹”引发关注，远洋在11月11日拿出11套1.1折房源，在京东金融平台通过众筹方式，来获得抽取1.1折房源的资格。而在后续的活动中，远洋还将拿出12个城市25个项目上万套折扣房源在京东金融众筹销售，冲刺年底400亿元销售业绩。

　　据悉，第二波活动将是众筹优惠购房的资格，众筹成功后，将以折扣价购房，并与项目现场的折扣可累计使用，最低折扣达到10个点，北京将有远洋天著、春天著、新天地和傲北4个项目参与，折扣为2-3个点，而众筹需要交纳的5000元在众筹结束后也将退还给参与者。

　　▶周旋：有营销人员支招，该参加的活动要参加，但是别傻傻地只计算公开的折扣。如碰到销售技巧好、开价高的售楼员，购房者最好让亲戚或朋友再去接触一下别的销售人员，因为现在市场不好，开发商会找多家代理销售，各种渠道的成交抽取的佣金不一样，有的销售为了促进成交，就愿意给购房者更大的优惠，或赠送一些电子产品等。

　　▶提醒：目前来看，众筹更多的是一种吸引客户、推广项目的手段，以众筹为名多给一些优惠，鼓励客户下定决心买房。需要注意的是，众筹的钱如果是投资性质，那么是没有保本收益的，即使不是投资，是否如期拿回也要看组织者的信誉和实力。

　　电商活动

　　花样繁多，需算实价

　　▶市场扫描：“现在参加我们的电商限时办卡活动，最高可以有8万的优惠。”位于北五环外霍营的首开·国风美唐项目销售人员告诉记者，11月马上要推出新房源，户型是87-127平方米的两居和三居，参加网站的电商可以有最大的优惠。

　　位于亦庄的某项目销售员也表示，项目正在推售户型面积为联排和叠拼，总价上叠1000万元/套、下叠1400万元/套，目前推出的电商优惠是预付10万减20万。

　　据了解，目前在售和预计入市的不少刚需盘、改善盘都推出了电商优惠。但是有业内人士认为，电商的折扣还是“羊毛出在羊身上”，开发商的营销费用更多给了电商平台，而不是让利给购房者，这样的模式并不能长久持续。

　　▶周旋：普通的购房者如果有谈判的技巧，仍有可能获得更优惠一些的价格。首先，别看电商打出的优惠繁多，其实都是计划内的价格。购房者除了参加电商活动，还可以瞄准楼盘必须要冲业绩的节点，让销售去申请更多的折扣，但也要看好其他备选房源，以免心慌。

　　▶提醒：众多电商优惠令人眼花缭乱，买房人一定要算清楚账，比如参加了电商优惠“缴×万抵×万”，这缴纳的钱是直接抵扣总房款还是仅买了一个可以参加优惠的资格。记者经常在售楼处里看到争执，就是购房者在签合同时，才发现又多了一笔钱。一切必须以销售合同为准，否则一旦和预想不符就很被动。

　　首付分期

　　暂解“燃眉之急”

　　▶市场扫描：在年终大考、现金流等多重压力下，越来越多的楼盘正在使尽浑身解数积极备战，力图抓住最后的推盘窗口。为了达到去库存的目标，提出“首付分期”，帮助购房人垫资，促成签约的做法，已在市场上屡见不鲜。

　　今年8月，东亚新华地产就宣布旗下6个项目开启“首付分期”的营销模式。以位于通州台湖镇铺外路的东亚尚品台湖为例，购房先交总房款20%，剩余30%在一年内补齐，首付只需12万起。

　　不仅是小户型产品，改善型项目也热衷于此。位于亦庄的金茂悦在年中也推出了首付分期的活动，除了享受排号优惠，可以先交总房款的10%，剩余部分在半年内补交齐全即可。项目因此在短时间内拉动了销量。

　　近期，位于昌平沙河的龙湖滟澜新宸长桥墅，在推新的同时也启动了首付分期的策略。购房者在规定时间内排号登记，便可享受首付一成的优惠。以每套880万元起的别墅总价计算，首付仅需88万，其余部分在半年内交清即可。

　　▶周旋：首付分期购房，无疑大大降低了购房者的购房门槛，使首付压力相对较大的购房者能实现提前买房。一般而言，按照开发商规定的付款期限规定执行，但有极少数的情况，还是可以和对方在还款时间上“讨价还价”。

　　▶提醒：由于还款时间的主动权仍然掌控在开发商手中，在购房之前就要详细了解还款的周期和分批次还款的数额。此外，在约定还款的期限内，仍然存在诸多不确定的因素，比如提前还款等，都需要尽可能全面了解。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖 李捷