灰色的“送面积”

　　“买100平方米得260平方米。”日前，平谷一类别墅新盘对买房人释放了这样的消息。

　　对于北京市场的买房人来说，送面积并非新鲜事儿。“买一层送一层”“买一居得两居”，各种楼盘送面积的手段五花八门。

　　哪些项目更容易送面积？送面积都有哪些形式？开发商为什么乐于送面积？新京报记者进行了一番探访。

　　别墅、LOFT送面积较多

　　记者从平谷推出“买100平方米得260平方米”的类别墅项目了解到，该项目赠送的面积包括花园、地下室及露台等。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，车库、花园、飘窗、储藏室等空间，是常见的开发商赠送面积。

　　一家房企营销总监也对新京报记者表示，在北京的别墅项目中，几乎都能看到不同的送面积，几乎每家都会送花园、露台等。在一些别墅项目销售说词中，有的赠送面积能接近甚至超过产权面积。

　　在业内人士看来，送面积都是为了增加卖点。别墅买房人通常需要的功能空间更多，因此开发商就通过各种赠送来打动买房人、促进成交。

　　相对于别墅，一般的平层住宅项目赠送面积往往较小。房企通常会送的仅有飘窗、阳台等部分面积，一般都只有几平方米。有的飘窗无法打掉，收房后还是飘窗的形态；有的飘窗则可以收房后由买房人打掉，和室内正常部分融为一体。对此，售楼员在卖房时一般都会向买房人说明。

　　至于按一半面积计价的半封闭阳台，许多开发商都会在交房时帮助买房人封起来，看上去就是普通的室内空间。

　　除住宅项目外，许多商住项目打出LOFT的名义，一般都能做到“买一层送半层”甚至“买一层送一层”，也是房地产行业送面积的“主力军”。

　　房企为什么愿意送面积？

　　所谓“送面积”、实际得房面积，都是相对于产权面积而言的。对于买房人而言，自己得到的是送面积；但对于开发商而言，更习惯用的术语是“偷面积”。

　　开发商为什么乐于这么干？在业内人士看来，“偷面积”的出现, 是开发商通过打擦边球，或者在工程验收后进行二次施工，面积超额了，但开发商不必补缴土地出让金。

　　类似许多楼盘开发的LOFT产品，实际建筑面积都超过规定的建筑面积。开发商通过少量成本的增加，可以获得接近双倍的收益。

　　同时在销售阶段，相对于竞品项目，有大面积赠送的楼盘就可以获得“比较优势”，促进销售。曾女士买LOFT时就是被售楼员“买40平方米得60平方米”的说词所打动，“折下来一平方米才12000多元”。

　　开发商为什么能做到送面积？

　　北京一知名别墅营销负责人告诉记者，在所谓赠送的面积中，一类是室内面积，一类是室外花园。本质上，室外花园都是公共绿地空间的一部分，这种赠送实际都是公共空间的“私有化”。

　　而在室内空间中，有的送，多是打擦边球的行为。例如所谓送飘窗，有的真飘窗本身是不计入有关规范约定的建筑面积的，就谈不上“送”；有的假飘窗，则是在工程验收后可以打掉，这种就规避了验收的检查。

　　二次工程是许多开发商实现偷面积的重要手段。不仅是飘窗、阳台，甚至地下空间都可以。开发商报送规划时只是一层的空间，但是后期足够的层高空间可以隔出两层。这种工程有的是直接由开发商负责，有的则是买房人在装修阶段完成。

　　■ 记者探访

　　平谷一类别墅项目 “买100m2得260m2”

　　“买100平方米得260平方米”，这是平谷一个类别墅新盘吸引买房人的一大卖点。

　　记者从该盘售楼处了解，其100平方米的产品是首期联排别墅的产权面积，另外赠送的是160平方米。赠送部分包括：60平方米的地下面积，层高3.3米；3层约13平方米的露台面积；还有外部60平方米（中间户型）或100平方米（边户型）的花园面积。

　　简单相加，中间户型赠送只有133平方米，和售楼员所说的160平方米还有约27平方米的差距。这27平方米何在？售楼员用不确定的口气告诉记者，一层二层间的一部分可能是挑空，未来买房人装修时可以加出来一部分面积，大约20平方米。

　　该项目户型图并未标明每层建筑面积或长宽等数据。根据售楼员介绍的每层长宽数据，扣除掉二层一间20平卧室，三层其余部分合计约100平方米。

　　东四环外一类别墅项目 买350m2得房超550m2

　　购房人王先生近日从东四环外一个类别墅项目了解到，该别墅主力户型在350-400平方米之间，但实际得房面积可以达到五六百平方米。

　　日前，记者来到王先生所说的类别墅项目，并参观了该项目一栋350平方米的样板间。售楼员介绍，350平方米的产权面积包括地下二层和地上三层的主要部分，赠送面积主要是地下一层150平方米和地上二、三层客厅外侧挨着楼梯的一部分面积，每层都在15平方米以上。

　　通州区一普通住宅项目 “花园阳台”变餐厅

　　在通州梨园板块，刘女士居住着一套60多平方米的一居。在主卧和厨房之间，刘女士又隔出一间大约4平方米的小房间。“这块是开发商做好的，买房的时候说是送一半面积。”

　　刘女士介绍，买房时，即与开发商确定的第三方签订了一个房屋改造合同，改造的即是购房合同中的“花园阳台”，改造后成为完全室内的“餐厅”。

　　虽然改造合同是与工程公司签订，但开发商承诺负担改造费用，“羊毛出在羊身上”，刘女士说，“最终这些钱都在购房款里面”。

　　在刘女士看来，在北京这气候条件下，开放式的阳台并不实用。改成室内空间，买房人花钱买了面积，也算合适。

　　本版采写/新京报记者 张旭