张宝全：市场低潮时才转型，真的很危险

　　当今年业界大谈“转型之年”、“从黄金时代过渡到白银时代”之时，早在2009年就放弃住宅业务转而发展度假产业的今典集团，其“度假王国”开始浮现。上周，今典集团董事长张宝全“开讲”转型的苦与乐。

　　转型是“砸旧建新”

　　新京报：红树林从2009年就确定了转型的方向。现在来看，你怎么评价今典集团的转型？

　　张宝全：我们从2009年转型做红树林。有媒体的朋友在2010年、2011年楼市较好时问过我，你后悔不后悔啊？随着市场慢慢开始清晰了，更多的人觉得当初还是转对了。当初我们做这个决定的时候，也是挺不容易的。开始做电影、艺术、红树林，大家觉得不务正业，而今天我们所有的不务正业，都成了主业。红树林，就是集大成者。因为度假生活方式就是靠时尚、艺术、休闲、文化、娱乐、购物来营造的。

　　新京报：近两年以住宅为主营业务的房企纷纷寻找转型的方向，你怎么看？

　　张宝全：背景不同。红树林是在中国房地产发展的高潮期转型，借了一部分传统地产的优势，比如我还是卖了一部分房，解决了转型的资金问题。而现在的房企是在低潮期转型，每个企业遇到风险不一样。但转型对于一个企业来说就是砸碎一个旧世界，建设一个新世界的过程，这可不是好玩的。机制你要改变，企业内部的利润、利益要重新分配，所以企业转型时高管易流失。

　　我觉得等到低潮时才转型，真的就是很危险，弄不好不转要死，也可能转不好死得更快。所以低潮期的转型真的还是要慎重。

　　分红考验经营模式

　　新京报：三亚湾红树林2012年一期开业，去年首次向业主分红，每产权客房分红1.08万元，2014年分红3.6万元，2015年预分红达到15万元，为什么分红会增长这么快？

　　张宝全：红树林是以经营为主而非销售型的模式，经营资产价值体现的唯一指标是盈利和分红。前两年分红时三亚湾红树林只开了1/4，今年12月将全面开业，这就与此前不是一个概念了。我们有5000间客房，71个自营餐厅、150个品牌店、电影工坊及能同时容纳7000人开会、5000人宴会的会议会展中心等。我们预估2015年三亚湾红树林营收达17亿元，运营成本约7亿元，毛利有10亿元，所以预分红能到15万元。

　　未来5年将建11个红树林

　　新京报：未来5年，今典将在青岛、大理、丽江、都江堰等10个城市开11个红树林度假酒店，这种持有经营性物业非常考验企业资金流，是否有上市计划？

　　张宝全：红树林在拿地上较便宜，再加上卖产权酒店客房、卖度假卡，能够补充运营资金。我们的弱点在资本运营，有资本平台会发展很快。红树林以运营为支撑的商业模式不能参照普通商务酒店来做，必须运营一年后拿到数据来做评估，所以最快明年下半年开始启动上市计划。

　　新京报记者 袁晓澜