为什么是你？房企“结盟”的那些事

　　11月28日，新京报独家报道了融创入股东直门香河园3号地的消息。在这块二环边的优质地块上，融创与南昌市政方面分别持有该项目40%与60%的股权。

　　近日记者又获悉，早在上半年，央企葛洲坝就已悄然增资入股龙湖西局地块。今年2月，龙湖以35.7亿元、配建5.4万平方米限价房的条件竞得丰台西局地块，实际商品房楼面价达到6万元/平方米。

　　值得一提的是，在2月13日丰台西局这块地出让时，葛洲坝还与方兴地产组成联合体竞争该地块，算是龙湖拿地的主要对手之一。风水轮流转，葛洲坝摇身一变成了龙湖的合作伙伴。

　　近几年，房企联合拿地早已成为趋势。但同时，部分房企拿地后，其他房企再入股进入，也成为另一种逐渐增多的联合方式。什么样的企业才可能成为“合伙人”呢？

　　合伙人之“金主型”

　　国企央企有助缓解资金压力

　　对于葛洲坝能成为龙湖心仪的合作者，有开发企业人士认为，龙湖应该看中的是葛洲坝作为央企的资金优势。

　　葛洲坝在中报中披露，上半年，葛洲坝在“北京西局项目”上已投入17.85亿元。17.85亿元，相当于龙湖拿地价格的一半。

　　上述开发企业人士认为，今年年初，开发商拿地热情比较高，投入资金也比较大。但在三四月逐渐感到市场下行压力后，房企就不希望有太多的资金沉淀。对于龙湖来说，葛洲坝大量资金的进入，也有助于缓解自身的资金压力。

　　对于北京楼市来说，葛洲坝入股绿城通州项目更是一次资金救急。2009年，绿城高溢价拿下通州项目，即如今的京杭广场。但2010年调控启动后，绿城资金链趋紧。2010年底，葛洲坝入股绿城通州项目并取得控股权。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，很多房企联合拿地，本身带有分散风险的考虑。从保证后期资金方面考虑，实力型国企央企成为很多房企的选择。

　　2012年12月，华侨城通过子公司深圳华京投资有限公司增资入股来广营A4号地项目公司——北京广盈房地产开发有限公司。广盈地产原本为招商和九龙仓两家合作的项目公司。入股后，招商、九龙仓和华侨城分别持有该项目34%、33%和33%的股本权益。半年后，华侨城即公告拟向北京广盈地产提供不超过10亿元的财务资助。招商局和九龙仓也按持股比例对广盈地产提供同等条件的财务资助。

　　在谈到和南昌市政的合作时，融创北京公司总经理荆宏也对记者提到，南昌市政作为国企，其低成本融资优势也是融创所看重的一点。

　　此外，如万科在北京的合作伙伴，也是以中粮、五矿、首开、北京金隅、北京住总等央企国企为主。

　　合伙人之“能力型”

　　品牌房企能互补、借势

　　对不少房企合作关系来说，一方凭的是资金、融资优势，一方凭借的则是开发、运营优势。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，葛洲坝与龙湖的合作初衷就可能有优势互补、彼此借势的考虑。葛洲坝可能想学龙湖的开发运营经验，想获得更有保障的收益。

　　在这样的合作关系中，诸如龙湖、融创、万科等开发运营能力较强的房企，凭借的就是运营能力基础上的收益保证，吸引央企国企合作。“单看一个项目，有的央企自己做，收益率可能不如联合民企收益率高。央企与民企联合做两个项目，收益可能就大于自己独立做一个项目。”一家国企开发商这样说。

　　香河园3号地项目公司香园大道实业董事长许飚也表示，南昌市政很看重融创的开发经验和产品打造能力。

　　合作人之“竞争者”

　　临阵结盟避免过分抬高地价

　　北京一家知名房企总经理告诉记者，房企之间的联合，有的已经有很多次联合开发的经验，接近一种策略联盟的关系；有的是拿地后期经过选择，形成的合伙人。还有一种更随机，则是在拿地时临阵形成的合伙人关系。

　　一位熟悉北京土地市场的机构人士表示，同样区域的地块同一时间入市，有的会遭遇激烈竞争，溢价率飙高；有的则是接近底价成交。两者之间的差异就在于，竞争企业间是否形成共同开发、共享收益的共识。

　　知情人士告诉记者，在今年北京南城一宗土地现场竞价前，一家房企迅速与另一家报名企业达成共识，由一方以网上报价拿地后，另一方进入共同开发。这种结盟的好处就是避免过分抬高地价，房企之间共享开发土地的收益。

　　上述机构人士表示，土地市场上时不时都会出现多家企业报价、最后没有进入现场竞价的事情。其中很可能就是一家企业说服了其余企业。

　　当然，这种临阵结盟一般出现在非大热的土地上，“竞争企业数量不多容易协调，要是十几家企业都要抢地，那就不好协调了。”

　　声音

　　房企合作态度应该更开放

　　有些央企与品牌房企合作，是想学其运营经验，但在有些案例中这几乎是不可能的。谁家操盘，内部管理系统是不对外开放。特别是在与一些强势的品牌房企合作中，另一方扮演的就是纯粹财务投资者的角色，日常管治无法介入。最后的结果是让这一方感觉白白出让了股权，什么都没学到。

　　——兰德咨询总裁宋延庆