《心花路放》 中高端市场 “激动”后激战

　　主演：臻园、琨御府、泰禾北京院子等 档期：2014年-2015年

　　2014年，对于北京中高端市场来说，可谓是心花路放的一年。在长达一年的波折旅程中，中高端市场一路柳暗花明，越战越勇。尽管去年的整体市场难掩低迷，但在改善型客群入市成交的支撑下，北京的中高端住宅市场显现出难得的暖意。

　　■ 剧情梗概

　　中高端市场逆势飘红

　　在2014年北京楼市整体萎缩的背景下，高端市场可谓撑起了楼市的半边天，受到“9·30”新政、信贷放松等政策影响，一批改善型需求被释放。同时，高端盘价格管制放松，以及市场需求的旺盛，也促使中高端产品纷纷放量，形成市场供需两旺的态势。

　　根据克而瑞公布的2014年北京商品住宅项目销售金额十强的榜单可以看到，榜单的十个项目中，中高端项目就占到7个，其中不乏臻园、京投银泰琨御府、泰禾北京院子等“明星”项目。

　　另据克而瑞房价网数据统计，2014年北京成交均价在4.5万元以上的项目楼盘成交总额约为430亿，占销售总额的20.3%，而在2013年这一数据仅占比16%。尤其值得注意的是，2014年北京成交均价在4.5万元以上的项目楼盘竟然多达91个，相比2013年多出26个，项目数量增长约4成，均足见2014年高端市场的扛鼎之势。

　　在2014年中高端楼盘中，表现最为亮眼的要数位于望京来广营板块的臻园，全年销售金额超过52亿元，成为北京2014年商品住宅项目销售冠军，比位居第二的豪宅京投银泰·琨御府多卖出了近20亿元。记者了解到，臻园项目由招商地产、九龙仓、华侨城三家房企联合开发，由招商地产负责操盘。

　　业内人士表示，臻园的户型以200-330平方米为主，主打墅质大宅，项目自入市以来就持续热销，2014年连续夺得5月销冠、半年销冠、前三季度销冠、全年销冠。

　　而据亚豪机构统计，近五年来，北京市售价在千万总价以上的豪宅年均成交量为1059套，以此计算，臻园在2014年的市场份额占比已超五成，如果按2014年前11月千万豪宅市场计算，臻园占比份额更高达六成以上。换言之，北京千万级豪宅平均每售出9套就有6套来自臻园。相关数据还表明，即使在全国楼盘销售排行中，臻园也居于前三名之列。

　　■ 2015看点

　　高端盘争相入市抢先机

　　据了解，2015年，北京将会有一大批高端项目入市，也让业内看见了未来两年北京商品住宅高端化的趋势。而融创农展馆地块的高价取证，更预示着高端市场的复苏。

　　根据记者不完全数据统计，2015年上市的高端项目包括香河园3号、保利东坝地王、中粮·瑞府、合景映月台、紫玉公馆等在内至少6纯新盘，加上保利海德公园、四季世家、霄云路8号、首创·天禧等在售项目，北京高端项目将超过30个。

　　“2015年高端项目集中入市，与2014年下半年高端市场的活跃度不无关系。从五矿万科如园、泛海国际居住区，乃至融创农展馆项目的高价取证，可以看出政府在‘限价’环节对于高端市场的管控逐渐放开，高端回归市场的闸口已经打开。因此，不少高端项目想要抢先入市占领市场份额。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。

　　同时，近两年来核心地段拿地成本高涨，而这些高价地项目将会逐渐在2015年进入市场，也主推北京商品住宅市场的高端化。

　　虽然2014年高端市场表现抢眼，但实际上仍无法摆脱整体市场形势的桎梏。实际上，近期入市的不少高端项目定价都较为谨慎，并推出折扣优惠等活动，大多是利用价格杠杆撬动需求。

　　地处门头沟的电建地产·泷悦长安项目，计划于上半年推出别墅产品。项目方面表示，虽然京西潜藏着具备消费能力的高端置业群体，但鉴于市场形势，项目在定价方面还拿不准。这一想法也代表了2015年即将入市的众多高端项目的心声。面临竞争对手云集的市场形势，如何通过产品、定价等手段脱颖而出，成为艰巨的任务。

　　供大于求风险加剧

　　同样，业内也有声音在质疑，2015年，市场是否具备充足的消化能力。中原地产首席分析师张大伟就曾表示，2014年楼市整体成交萎缩，高端市场也没能逃脱这一状况。例如2014年5万以上高端产品，北京2014年仅成交1853套，而在2013年则成交2242套。而面对竞争更为激烈的2015年，高端市场，尤其是顶级豪宅市场必然肯定将是竞争最激烈的市场，很可能将是有价无市。

　　“2015年不少高价地项目入市，受成本所限，其价格必然不会松动。高端置业者的价格判断也将会历新一轮调整。因此，相比于2014年，高端项目的去化周期将会拉长。”郭毅表示，但有价无市也未必，因为新项目定价虽高，但其在产品设计、科技系统等方面的理念更为全新，性价比也会有所提升。可以说，明年的高端市场将会是持续分化的一年。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，高端市场价格在持续攀高，但事实上北京现阶段高总价、大户型的住宅市场的供需情况已经较为严峻。以别墅产品为例，截至2014年年底，北京全市200平方米以上的别墅库存量为6679套，不计算新增土地供应转化，以2014年月均去化量计算，去化周期也已经超过56个月，超4年半的时间。在阶段性市场供应远大于阶段性需求的背景下，高端市场去化相对缓慢、竞争加剧、项目运作风险凸显等特征将在未来的两、三年内将更加明显。

　　■ 数据

　　165000元/m2

　　2014年12月13日，融创农展馆项目（即观澜嘉苑）一期房源获得预售许可证。其中40套住宅、11套商业。住宅均价为16.5万元/平方米，预售单价最高19万元/平方米，总价超过7000万元，最低的总价也接近4000万元。

　　52亿元

　　克而瑞公布的2014年北京商品住宅项目销售金额十强榜单中，中高端项目占到7个，其中位于望京来广营板块的臻园一举夺魁，全年销售金额超过52亿元。

　　20.3%

　　2014年，北京成交均价在4.5万元以上的项目楼盘成交总额约为430亿，占销售总额的20.3%。

　　本版采写/新京报记者 方王洋