丰台楼市：多年“不得志”，今朝成“高地”

　　42亿、44.9亿、86.25亿，2015年第一周，丰台区就在北京土地市场上再三掀起波澜。三块高价地连续出让，其中，白盆窑地块更是刷新了北京土地市场的总价地王纪录。这让业界将目光聚焦到城六区楼市中“被低估”的丰台。

　　长期当“落后生”

　　2015年伊始，丰台因高价地成交热潮引起业界关注，与整个京西南板块区域价值的迅速升高不无关系。事实上，在之前相当长的一段时间，丰台区的发展速度在北京市城六区中一直处在较为滞后的位置。

　　有政府人士向记者透露，在北京的城市功能定位中，东、西、北三个方向上都有明确的城市功能区，唯有南中轴附近没有城市功能中心区分布。复杂的区域构成以及缺乏明确的战略规划也在一定程度上制约了丰台的整体发展水平。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，丰台区处于城乡结合部，并且地铁贯通较迟，因此一直以来在北京区县中发展较为缓慢，房价涨幅也一直无法同海淀、朝阳等相比。不过，今年开年区域内三宗高价地的出让，使得区域“面粉贵过面包”，对于区域整体楼市来说无疑是利好的。

　　京西南连现高价地

　　2015年刚刚开年，北京的土地市场就一扫2014年的阴霾，众多房企纷纷联手入市拿地。仅仅一周之内，丰台区的三宗土地就为北京土地市场贡献了170亿元以上的出让金。但事实上，从2013年开始，丰台区的西南三、四环沿线就已经云集了一批高价地，实力房企早已进驻。

　　据北京市国土局资料显示，2013年7月，懋源以超4万元/平方米的价格摘得南三环夏家胡同地块。去年2月起，丰台区连续有高价地出让。先是在位于西三环的西局，龙湖、泰禾均以6万元/平方米左右的楼面价分别摘得一宗地块。10月28日，紧邻北京园博园的张郭庄，金隅房地联合体以每平方米2.4万元和2.57万元的楼面价摘得两地块。今年年初刚成交的三宗地，其纯商品住宅部分的楼面价也均在3.7万-4.9万元/平方米的区间。

　　“这三宗高价地同之前出让的西局、夏家胡同地块距离不算很远。”亚豪机构市场总监郭毅分析，而且目前丰台区的几个高端项目，比如京投万科西华府、中海九号公馆以及紫辰院等都与之同处于西南三、四环区域，“一条沿西南三、四环分布的高端住宅带正在形成。”

　　房企看好区域未来发展

　　“区域地价已经摆在这里，未来这里成为新的高端住宅聚集地已成定局。”泰禾集团品牌总监沈力男表示。他认为，北京的房价高低主要和资源有很大关系。而决定区域价值的主要因素还是看区域所处的环线位置和城市中心之间的距离。“另外，丰台临近金融街、西单，将承接金融街的辐射和外溢。多家品牌房企同时进入开发西南三四环区域，会形成联动效应，对整个区域来说都是一种持续的利好。”

　　龙湖集团媒介总监刘男男也认为，从供地结构上看，丰台区有北京目前仅存的核心地块，因此自然成为目前房企争夺的焦点。“现在，南四环、南五环的房价基本上也已经到了4万元/平方米的水平。与之相比，西南三、四环沿线，包含西局、玉泉营、花乡这些板块更成熟，而且有商圈、有地铁，未来的发展空间会非常大。”

　　丰台区

　　长板

　　●邻近主城区，交通便利，有京港澳、京开等多条高速，以及北京西站、南站等火车站枢纽。可以说是城南重要的“陆码头”。

　　●后发优势，可开发土地面积在北京城区中名列前茅，并且拥有丽泽金融区这一城区中最后一块成规模待开发区域。

　　●同东城、西城、海淀、大兴、房山、门头沟等多个区域相连接，是连接上述区域的重要纽带。

　　丰台区

　　短板

　　●分布着长途客运站、新发地批发市场、玉泉营建材市场等人流物流集散地，聚集了大量流动人口，不易管理。

　　●因与多个区接壤，城乡接合部多，城中村多，人口构成复杂，拆迁难度大。基础设施相对落后。

　　●同中关村、望京、朝阳CBD等区域相比，未能有效形成资金、企业的聚集地，对资金吸引力有限。

　　名企、地铁助力区域

　　不温不火的总部基地

　　“新晋总价地王”白盆窑地块对区域的影响更多地停留在增强房企信心这一层面，周边房价上并没有明显波动。对此，郭毅分析，这主要是因为在白盆窑附近目前已经形成了一个城南高端住宅带。而且白盆窑地块的楼面价相对此前出让的几块高价地来说“并不是很高”。

　　白盆窑所在的总部基地-郭公庄板块位于四环的西南角。其中，总部基地于2003年就已经开工，规划建成一个能和CBD、金融街、中关村并驾齐驱的城市新经济中心，但多年来不温不火。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，由于北京“东富西贵”的传统城市格局，使得南城一直不被投资者所看好。从现状看，总部基地还远不能和望京、朝外等商圈相比。

　　郭公庄新盘均价已超4万

　　与总部基地毗邻的郭公庄板块，则在近几年迎来了多家品牌开发商入驻。中海、京投、万科等相继在此打造高端项目。京投万科西华府均价在4万元/平方米以上，而且去年大卖，以30.33亿元的销售额夺得北京商品住宅销售额第三名。张大伟也介绍，目前该区域二手房总体价格已超过3万元/平方米。

　　而随着地铁房山线和9号线的贯通，郭公庄区域的价值提升已经显现，其楼市正在承接中关村、金融街和丽泽商务区的外溢置业需求。陈云峰就表示，该区域未来还是有很大升值潜力的。

　　环境、价格“加分”

　　主打低密住宅

　　得益于北京园博会的举办，2013年前后，园博园板块逐步走进了人们的视野，不论是基础设施，还是住宅品质都得到了有效提升。目前，板块内绝大部分住宅项目集中在毗邻园博园的丰台区王佐镇。同市区及附近的房山长阳等区域相比，优美的生态环境无疑是该区域最大的竞争优势。

　　王佐区域及周边分布着青龙湖公园、北宫国家森林公园、北京园博园、世界地热博览园、青龙湖水上公园等，七大国家级公园各具特色。整体绿化率达到了60%。目前在售楼盘仅有几个，均主打低密度的改善型住宅。亿城燕西华府200平方米叠拼别墅均价在600万元/套左右。汤泉墅、领秀·翡翠山，单价也在2.3万-2.8万元/平方米之间。同去年相比，区域项目销售均价涨幅不大。

　　下一个海淀？

　　汤泉墅一位销售人员向记者表示，由于整个园博园区域刚起步，教育、商业等配套尚不完善，但近些年各方都在持续引进优势教育资源。

　　“从未来发展来看，王佐区域或许将是下一个海淀。”领秀翡翠山项目负责人王东屹此前表示，随着北京市产业结构的调整，丰台区也逐渐加大了接纳海淀外溢资源的力度。“毕竟，丰台区同市区的距离不远，而相对于已经接近饱和的通州区域，丰台还拥有更多的开发空间。”

　　地王入市还远 二手房成交冷淡

　　二手房单价约3.5万元

　　“住这五年多了，周边还是有一点城乡接合部的感觉。不过从马家堡到首经贸都是这样。”家住玉泉营附近万年花城的王小姐说。

　　万年花城位于丰台中部、玉泉营桥西南角，总建筑面积达到200万平方米。马家堡则位于玉泉营的西北方，在南三四环间，地铁10号线、4号线在角门西站交会。伟业我爱我家相关人士表示，玉泉营-马家堡板块的二手房成交量都相对较少。目前玉泉营附近的二手房均价在34000元/平方米左右，马家堡区域的二手房成交均价则在35000元/平方米左右。链家地产分析师张旭也表示，去年这一板块的年度成交均价跌回2013年的水平，成交量也比2013年减少29.2%。

　　未来新房将破8万？

　　虽然二手房价不高，成交冷淡，但开发商却信心满满。1月5日，华润置地与招商地产、平安不动产及九龙仓组成的联合体，以摘牌方式获取丰台区亚林西（玉泉营环岛东北侧）2地块，包含限价房，总计建筑面积共计约33.8万平方米，土地成交总价共计86.9亿元。

　　“面粉贵过面包了。”中原地产首席分析师张大伟分析称，华润两地块的商品房楼面价逼近每平方米4万元和5万元，加上税费和成本，未来这一区域的新房将会突破8万元/平方米。

　　据悉，马家堡板块周边在售新盘稀少，星河城后期“玺萌公馆”预计在4月推售，共599套房源，70年产权，但销售人员称售价还未定。

　　最早“富人区”已平民化

　　双地铁，配套齐全

　　方庄位于南二三环，1984年开始统一开发，曾被称为北京最早的“富人区”。不过从目前来看，以普通住宅为主。

　　正因为开发时间早，又位于城市核心区，方庄的区域配套十分完善。目前，地铁5号线穿过方庄，明年底地铁14号线也将横穿方庄。蒲芳路上，有物美超市、方庄购物中心、家乐福超市、美食一条街等商业设施，教育配套上有十八中学、芳城园小学、芳古园小学等，医疗配套则有东方医院、方庄第一医院等。值得一提的是，首开璞瑅项目引进了北京四中和黄城根小学，目前已开学。

　　家住芳古园小区的刘小姐说，方庄的社区商业特别棒，美中不足是没有太知名的医院和学校，楼栋密度也较高，绿地、广场、图书馆等稍少。

　　我爱我家方庄店的一位中介对记者说，方庄约有20个社区活跃着二手房交易。“方庄二手房非常稳定，我们监测区域最贵的二手房项目是首开璞瑅，去年录得的成交均价为63056元/平方米。”链家地产分析师张旭表示，2014年方庄板块成交均价为35778元/平米，年尾比年初跌了有6.8%，但全年比2013年还是上涨了1.4%，成交量也非常稳定，仅比2013年跌了2%。

　　新盘南移，单价超5万

　　近几年，方庄没有新的土地出让，只有在其南部的成寿寺有少量土地成交。记者实地了解到，方庄核心板块已经没有新住宅出售，在售的方恒·偶寓空间位于方庄桥南，是50年商住的老项目后期。而即将开卖的70年产权纯新盘方庄公馆则位于方庄偏南，靠近10号线成寿寺地铁站，主打124-240平米以上的大户型，预计今年上半年开盘，精装修，报价为57000元/平方米。

　　据业内人士介绍，方庄公馆是北京房地置业在2011年4月以1.32亿元拍下的成寿寺地块，2栋楼一栋是住宅，1栋是商业独栋，本预计在去年10月入市，但楼市低迷，入市时间也一拖再拖，但项目住宅就只有46套，属于高利润产品，开发商并不急售。

　　金融区、高端住宅待兴

　　龙湖泰禾项目正加紧开发

　　丽泽-西局板块地处西南二三环之间，目前整体还处于刚刚开发阶段。其中，东起西二环菜户营桥、西至西三环丽泽桥的丽泽金融区，占地8.09平方公里，规划总建筑规模800万-950万平方米，是北京三环内最后一块成规模的待开发区域。

　　按照北京丽泽金融区商务控股有限公司官网显示，目前，丽泽金融区已完成投资270亿元，总建筑规模120万平方米，累计引进114家机构和大型企业。丽泽路北侧133公顷的土地开发也将马上启动，将为新兴金融机构提供金融商务承载空间。

　　不过，丽泽金融区的建设较为缓慢。记者探访时看到，丽泽还存在大面积的城中村，丽泽路北侧的房屋拆迁工作也刚开始。整个区域距离规划落地尚需时日。

　　相比之下，紧邻丽泽金融区的西局区域开发迅速。去年拿地的龙湖、泰禾均已进场，目前正处于加紧开发阶段。两家公司此前均表示，将在此地打造高端项目。不过对于项目入市的具体日期，两家企业的相关负责人都没有明确透露。

　　暂无新房，二手房单价超4万

　　记者发现，目前丽泽-西局板块已经没有商品房在售。菜户营桥附近链家地产一门店经理透露，目前区域内的二手房价在4.2万元/平方米左右，并没有受到近日丰台高价地连续出让的影响，相比去年最高点时还有不小幅度的回落。比如紧邻西二环的顺驰蓝调，均价为每平方米4.8万元，而去年同期约为5.2万元。

　　“丽泽金融区马上就要起来了。现在这里绝对是北京楼市的一个价值洼地，以后肯定会升值的。”这位门店经理说。

　　B10-B11版采写 新京报记者 陈禹铭 自曾晖