从王健林“词频”看万达转型

　　近日，王健林在万达年会上发表了100分钟左右的演讲。在演讲中，王健林用了较长篇幅论述2015年万达的发展战略。

　　在万达商业成功上市后，上市、国际等去年的高频词已经被收入、广场、投资、转型、租金等所取代。

　　通过以下几个“高频词”，我们可以看到万达今年的“打法”和宏图。

　　【收入】 51次

　　●2015年目标全集团资产6100亿元，收入2740亿元。文化集团收入450亿元，百货公司收入288亿元，快钱公司收入29亿元，商业地产内部下达不对外公布。

　　【广场】 38次

　　●2014年新开业24个万达广场，累计开业109个。租金收入110.8亿元，收缴率连续第二年达到100%。总客流量16.3亿人次（不含酒店和旅游度假区）

　　●明年开始每年开业万达广场50家以上，到2020年目标累计开业超过380家。

　　【文化】 34次

　　●从今年开始，万达文化旅游项目就进入丰收期……上半年的票已基本售罄，创造了世界同类产品销售奇迹。2014年万达开工无锡和广州万达城两个巨型文化旅游项目，再加上青岛东方影都，就是万达文化旅游的三个重磅炸弹。

　　【商业地产】 21次

　　●万达绝对的支柱型产业，去年12月23日在香港成功上市，募集313亿港元，是全球历史上最大的房地产IPO。

　　●新一年，商业地产要实现自身转型，力推轻资产模式，商业地产将走上“轻重并举”的发展道路。

　　【投资】 20次

　　●万达投资始终保持较高增速。无论是上市被投资、合作投资，还是逼迫竞争者追加投资、投资海外、投资电影、投资扶贫……

　　【转型】 19次

　　●2015年万达要开始第四次，也是范围更广、力度更大的一次全新转型。

　　●从空间上看，（万达）是从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。

　　●两个转型目标，一是2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65%，房地产销售、净利占比低于35%；二是海外收入占比超过20%。

　　【租金】 16次

　　●轻资产模式要求万达与投资方从净租金收益中分成，靠租金获得收入。

　　●3年内要将租金占净利润的比重提升超过50%。

　　【电商】 14次

　　●电商冲击怎么办，那就进入电商呗。

　　●万达广场的WIFI基础设施改造完成，成都云数据中心已经开工，15个万达广场智慧产品的研发全面进行……未来要做成一个开放的平台级电商。

　　■ 解读

　　租金被寄予厚望

　　对比万达2014、2015年度工作报告可以发现，今年新上榜的5个高频词是收入、广场、投资、转型、租金。除了转型和投资还涉及其他方面之外，其余3个都跟商业地产的上市息息相关。

　　对于资本方来说，今后万达的两个能力至关重要。首先是资产运营管理能力。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，万达资产运营能力在行业中仅处于中等偏上水平，租赁收益只占万达收入的一小部分，按照2014年业绩，万达的合同销售收入1601.5亿元，租金回款110.8亿元，租赁业绩只占收入的6.91%。实际上，万达收入的大头还是来自于物业销售。相比之下，香港新鸿基、太古租金收入基本超过50%。如轻资产模式只考虑新建万达广场的租赁收益，不考虑销售收入，未来的盈利模式、基金如何获益都是一个疑问。其次是金融创新能力，必须有更便宜的杠杆资源，以及通畅的退出通道。而这一点，还有待于万达下一轮与资本方的突破。

　　零售板块被弱化

　　万达此前提出要重点布局五大板块，即不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。由于零售板块多年来业绩未达预期，最终被弱化，金融和电商的布局进一步放大。

　　在王健林看来，万达的第四次转型比以往更彻底也更深远。其工作报告显示，到2020年万达要形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底向服务型企业转型升级。

　　转型之重在于金融和O2O

　　随着万达商业地产打通香港融资平台，并开始转型轻资产模式，实现线上线下平台的打通，其“中国生活消费综合性平台提供者”的定位也越来越清晰。

　　万达转型的重中之重就在于金融和O2O。这两个属于控制级和整合级的业务，万达所有的产业如房地产、商业、旅游、文化等等，都可以通过这两个业务平台进行整合。

　　总体来看，金融和电商板块万达基本处于刚刚起步阶段，万达要实现第四次转型，主力就是依靠文化旅游板块。2014年万达文化集团收入341.4亿元，完成年计划的108.9%，同比增长32.3%。此外，万达旅业达到75.1亿元，万达影视收入4.3亿。这意味着万达文化旅游板块，短期内尚无法与商业地产抗衡。

　　■ 链接

　　去年万达工作报告TOP10高频词：文化、电商、酒店、目标、金融、商业地产、管理、国际、上市、责任。

　　本版采写/新京报记者 龚小锋