不动产登记哪些房产得“倒腾”？

　　3月1日起，不动产登记条例正式实施，业内普遍认为这是在为房产税开征摸底铺路，而征收方式可能是“一套房免税，两套房低税，两套以上房高税”。

　　作为一项长期实施的政策，不动产登记将会影响到我们所有人。那么，不动产登记下，如何合理配置手中房产？本周，记者从微房产留言中选择了8个有代表性的问题，请专家进行解答，希望对大家有所启发。

　　住宅/公寓>>>>>

　　中小城市只留两三套中心区住宅

　　王女士：我在一座中部地区的三线城市生活，在过去5年中买了多套房投资，已经有了很大的升值。考虑到以后少交税，应该怎么处理这些房产？

　　中经联盟秘书长陈云峰：未来征收房产税，很大可能是按套征收。多套房特别是第三套以上的，可能就被认定是投资性的，会有递进的税率，房产越多，税率越高。

　　在三线城市，目前人口基本上是净流出的，没有那么多人需要那么多房子。未来征收房产税对你影响会比较大。首先不能空置，可以考虑出租，如果租金不抵物业、取暖、交税的金额，持有就会成为一种负担，则应考虑将其出售。

　　总体上看，中小城市的业主最多保留两三套中心区的普通住宅，新区、郊区的房子配套落后，产业导入的渠道依然很窄，会使得其物业的投资价值比较低。

　　北京留一套，孩子老家上学留一套

　　刘女士：我和丈夫在北京工作、生活，也已经在北京买房。另外，我在老家山东临沂有一套房，在丈夫老家山东济南也有一套房。由于没有北京户口，儿子跟随爷爷奶奶住在济南上学，临沂的房产暂时空置。我家这三套房应该如何合理处置？

　　中经联盟秘书长陈云峰：大城市特别是一线城市，人口还是在涌入，购房需求和消费能力也有微涨的潜力。如果你生活在大城市，在中小城市的故乡有房子，从提高投资效率来说，中小城市的房子可以全部卖掉。但目前来看，你家在北京和在济南的住房需求都是刚需、自住性质的。房产税征收细则还没有出台，建议你保留北京和济南的房产，临沂的房产可以考虑出售，将资金用作别的投资。

　　一线城市中心区可以考虑入手

　　宋先生：我们一家在北京生活多年，现在有了一定的积蓄。为了孩子教育考虑，想要在海淀区某重点中学附近买一套房，也方便日后升值之后再出售。但恰逢不动产登记，政策、市场前景均不明晰，究竟该不该入手？

　　泰禾集团品牌总监沈力男：一线城市楼市本身的问题就不是很大，中心城区更是借各种优质的配套而保值。北京很多住宅能够卖出“天价”，一个主要原因是有名校在旁边。所以，问题的关键还要看房子有没有市场。在北京，有三套四套都不愁租、不愁卖的，就算征收房产税，这些价值最终还是会转嫁到买家头上。

　　旅游地产小公寓建议出售

　　张女士：我在山东某沿海旅游城市购入了一套40平方米的产权式酒店公寓。算上这套房产，我家已有4套房产，为了避免多征税，这套旅游房产是否应该出售？

　　易居房地产研究员严跃进：未来产权酒店会有很大的冲击，可能收入还抵不上税费，养一个房子还要贴钱。而且产权酒店的使用率非常低，一年去几次，住酒店完全可以解决。从投资的角度出发，旅游地产升值很慢，所以建议出售。

　　同时，对于一些城市规模小、本地居民消费力弱的城市，其旅游和养老项目也缺乏盈利空间，此类物业看似总价低，实则是烫手山芋。

　　办公/商铺>>>>>

　　办公、商铺投资 风险主要看位置

　　王先生：我在北京、深圳共持有一套商务公寓和一处商铺，目前正考虑出售其中一处物业，以规避不动产登记带来的投资风险。我想知道，写字楼、商务公寓的风险是不是要比商铺小一些？

　　亚豪机构市场总监郭毅：散售型写字楼前几年比较少，但是这两年的市场供应正在逐年增长，同商铺相比其风险并不能简单地做比较。同理，一个小区的临街底商，位置好的和差的价钱能差五六倍，所以无论投资写字楼、商务公寓还是商铺，主要还是看位置。

　　市中心高价商铺 并非“碰不得”

　　李女士：我一直想在北京国贸附近投资一处商铺，但由于价格很高，迟迟未能入手。近日有朋友说，不动产登记、房产税呼之欲出，传统市中心的天价商铺最好别碰。这种说法有道理吗？

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭：“不要碰传统市中心的天价商铺”这一说法值得商榷。因为不动产登记政策对于市场的影响主要还是在于住宅类产品。商铺类产品有不少属于公司持有经营的，受这一政策的影响比较有限。其实，高价的核心区商铺是否值得投资，主要还是看经济环境、商圈氛围和投资空间等。

　　郊区商铺投资要谨慎

　　黄先生：我在重庆的新区购买了多套商铺，都是新楼盘的临街商铺。不动产登记下，未来商业是否还有投资价值？

　　易居房地产研究员严跃进：受电商冲击，商铺的出租、出售难度加大，而商铺的价格又比普通住宅要高，因此近两年投资回报率并不理想。特别是城市的郊区、新区的商业物业，由于居住人群较少，养铺时间较长，投资风险较大，尤其是“场内铺”最危险，要谨慎投资。

　　累进税率超2%，商铺投资回报大减

　　吴女士：我家经商多年，名下有多处商业物业分布在北京、杭州、无锡等一二线城市的繁华地带。不动产都要登记了，我很关心这些商业物业的投资回报率是不是会受到冲击？

　　中经联盟秘书长陈云峰：这个是有前提的，如果说将来的房产税是按照套数实行累计递进税率，而且累进税率超过2%的话（房产税的起点，国外惯例为约0.7%），才会影响到商业地产的投资回报率。一线城市的商业物业回报率还算高的，基本上是3%-5%，很多地方徘徊在2%-3%。如果商业也和住宅一起累计的话，投资回报率就接近零了，那么包括写字楼商业、产权式酒店等都会受到很大影响。

　　本版采写/新京报记者 袁晓澜 陈禹铭