“豪宅项目的比拼才刚刚开始”

　　从“9·30”到“3·30”，政策利好频出，京城豪宅竞争也愈加激烈。相对成熟的京西板块亦成为“豪宅江湖”的必争之地。各大房企争相布局，意欲抢占先机。新京报将从市场、区域、产品等角度深入剖析，扫描江湖之风云，一览各家之所长。推出“豪宅江湖风云、京城四少论剑”系列专题。

　　本期率先由“四大家”对话京西版图，深入解读区域价值。

　　近日，“北京四环进入8万元时代”的新闻引发了楼市新一轮口水仗。据亚豪机构数据显示，今年北京将有42个纯新盘入市，预计每平米单价超过5万元的有17个，预计单价超过10万元的项目有13个，提供房源超过1000套，达到历史高峰。

　　此前全国工商联房地产商会副会长毛大庆提醒：北京新盘将被迫“高端化”。理由是自2013年初至今，北京拍出了75块楼面价在2.5万元/平方米以上的地块，这些项目将在2015年扎堆入市，可谓“豪宅元年”。

　　业内人士指出，“3·30新政”之后高端市场并未全面回暖。是否占据稀缺的城市生态资源、拥有核心区位的升值保障、开发商能否提供高端社交圈层，都将成为豪宅项目竞争焦点。

　　走出低迷，进入“大考”

　　3月，北京高端物业成交终于走出低迷。记者综合北京市住建委、亚豪机构、中原地产的数据显示，3月北京共有59个报价超过6万元/平方米的公寓豪宅新盘在售，其中24个项目录得成交，累计出售189套，环比上涨87%；3月整体成交均价为61617元/平米。

　　北京别墅市场也迎来成交复苏，3月共成交129套，增长51.8%；别墅成交均价为32811元/平方米，环比上涨13%。

　　但多数业内人士都认为，高端市场还没有完全出现回暖势头，如公寓成交均价就环比上月出现了下跌，由于竞争激烈，今年将是高端楼盘的“大考”之年。

　　“2013年拍出的高价土地今年将陆续入市，单价超过6万元/平米以上的新盘会越来越多。”北京龙湖相关人士表示，由于这些地块都在政府要求下配建一定公共建设，如公租房或自住型商品房、养老院、商场等，高端住宅项目的纯粹性会越来越低，这给房企打造高端项目设置了很大考验。

　　2015年更将是高端市场分化的一年。高价地推高了房价，市场也会进行“伪豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

　　地段优势显著助胜出

　　业内人士表示，在真伪豪宅的竞争中，一些五环外的新豪宅板块面临着“价格上去了、但周边配套没上去”的尴尬，同时，由于产品定位都有相似之处，竞争激烈也带来销售速度的隐忧。相比之下，北京西四环沿线的供应量较少，区域又一直是传统豪宅板块区域、高端项目销售情况会相对较好。

　　据了解，虽然2014年北京整体楼市低迷，但京西区域的多个高端楼盘如京投银泰琨御府、华润萬橡府、保利海德公园等的销售情况都较好；2015年初入市的中赫万柳书院更成为北京一季度的销售明星。

　　位于西三环外的海淀地王项目“万柳书院”，是中赫于2012年以楼面价3.4万元/平方米拍下的，打磨三年后今年初以精装现房入市，户型为205-558平方米。亚豪机构数据显示，一季度万柳书院共成交15套，成交均价达134985元/平方米，成交金额为5.32亿元，成为目前北京成交均价最高的楼盘。

　　同样位于西三环外、海淀区的京投银泰琨御府，主打140-180平方米的三居，一季度成交了23套，成交均价为73627元/平方米，销售金额约2.59亿元，成为一季度北京销售均价第九贵的项目。

　　西南四环别墅成新贵

　　值得一提的是，海淀区新盘稀少、售价较高，同时，受到容积率限制，产品也以平层公寓豪宅为主。这使得一批青睐“有天有地有庭院”别墅生活的高端客户群将目光投向了西南四环沿线的丰台、大兴板块。

　　据悉，目前西南四环沿线在售别墅稀少，销售较好的明星项目是位于西南四环、西红门新国门商务区的鸿坤林语墅。

　　“鸿坤林语墅是四环沿线唯一在售的纯别墅社区，且没有配建，很多客户都选择作为城市里的第一居所。今年夏天将进行第一批交房。”鸿坤集团高端项目部营销总监范延表示，除了四环、精装、纯别墅的优势外，项目在定价上也较为合理。据悉，项目自2013年开盘以来销售一直较好，目前在售的330-380平方米的叠拼别墅，报价在5.2万元/平方米左右，430-550平米的联排别墅则在6万元/平方米左右。“目前这样的售价仅相当于周边的楼面地价。”

　　去年初，龙湖和泰禾都在丰台西局拍下高价地，除纯住宅外，还包括商业和限价房的配建。业界计算，龙湖的纯住宅部分楼面价折合约6万元/平方米。当时业内人士分析，其未来的售价也将创下区域新高。

　　4月9日，龙湖西局地块终于以“龙湖西宸原著”的案名亮相。记者从龙湖了解到，西宸原著是龙湖今年最重要的高端别墅项目，预计有109套别墅，户型在200-500平方米之间。

　　■ 趋势谈

　　资源+品质

　　四环新盘定价提升

　　“目前整个四环区域都属于净消耗库存的状态，卖一套，少一套。随着政策利好市场转暖，预计开发商都会对未来定价有一个提升。”北京中原地产研究总监张大伟表示。

　　近年来，京西四环核心区的土地供应量一直较少，目前位于西南三环、西南四环之间的高端项目主要集中在丰台区，包括了懋源夏家胡同项目、泰禾西局项目以及今年初成交的华润亚林西项目、花乡白盆窑项目等。

　　虽然上述土地大多是2014年以来拍下的高价地块，但由于京西绝版的核心地段资源、金融资源、教育配套资源等优势，开发商普遍表示了对后市的乐观预期。

　　业内人士表示，京西板块既有海淀区域的丰富学院资源，也有中关村会集的大批高新技术新贵，以及崛起中的丽泽金融商务区、西红门新国门商务中心区等优势，拥有一批具备强大消费能力的财智客群，房企对于市场消化能力并不担心。

　　鸿坤集团高端项目部营销总监范延表示，在“限墅令”的政策下，北京已经不再获批纯别墅项目，林语墅作为四环沿线唯一的城市别墅，竞争优势较为明显。

　　亚豪机构也表示，新盘定价虽高，但其在产品设计、科技系统等方面的理念更为全新，性价比也会有所提升。

　　中国豪宅研究院院长朱晓红则提醒，高端物业不能仅靠土地升值来卖出高价，“真豪宅”在于品质，比如占据稀缺的城市生态资源、拥有核心区位的升值保障、有品质感的园林建筑设计、开发商提供的高端社交圈层打造等，“豪宅项目的比拼才刚刚开始”。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖