地产央企上演“百变大咖秀”(2)

　　（上接B10版）

　　资产整合后的新打法

　　集团业务整合、获得母公司资产注入、合作拿地等经营变革更为凸显。

　　在上述政策、行业背景下，央企的变革正在持续推进。在集团房地产业务和资产整合的背景下，央属房企的经营变革也更为凸显。

　　“如何买地成为华润置地今年最大的改变。”华润置地副总裁、华润置地北京大区总经理蒋智生对新京报记者坦言，自从去年底获得华润集团注入5个项目后，华润置地在土地市场从“单打”变“双打”，今年在北京、上海等一线城市的土地市场采用合作方式频频买地。

　　其中最引人关注的就是，1月和首开、平安合作，以86.25亿元拍下北京白盆窑地块；和招商、九龙仓、平安合作，以86.9亿元拍下亚林西西侧地块；3月，和珠海华发合作，以70.52亿元拍下上海闸北地块。

　　“公司今年鼓励各区域公司积极买地，一方面是没有放弃规模追求，另一方面是买地重新聚焦到一线城市来减少风险。”蒋智生表示，华润置地今年拍下的地块虽然总价高，但并没有选择地价过高、供应竞争激烈的区域，而选择在北京的南四环、上海的闸北这类相对市区的价值洼地。

　　无论是华侨城、华润置地还是中海地产，或仍在停牌的招商地产，受益于集团地产板块整合、获得实力雄厚的母公司资产注入，成为央企开发商的最大利好。

　　酝酿两年之久，中海与中建地产大整合的实质性举动终于在今年3月出台，中海地产采用定向增发，吸纳集团注入的中建1092万平方米建筑面积的土地储备。

　　集团内部地产业务整合将使今年中海的销售额冲高，但也有熟悉中海地产、中建地产的业内人士表示，虽然已达成了实质协议，但中海系的整合还未全部完成。

　　券商高盛指出，中建地产注入的这批目标资产，预计开发后的毛利率为27%，低于中海地产现有土地储备的预期毛利率32%，预计注入的目标资产折现现金流估值为360亿元。

　　但也有熟知中海地产的业内人士指出，作为明星房企的中海地产内部素来“自成一派”，接管中建地产的资产后，在整合上并非没有挑战。

　　混改中如何把人留住

　　混改将对引入管理层中长期激励、员工持股机制等形成巨大推动力。

　　同时，曾备受房企推崇的职业经理人制度正在经受市场考验，以“利益共享”为核心的合伙人制度在房地产行业暗潮涌动。继房企龙头万科去年推出事业合伙人与项目跟投制度后，碧桂园、龙湖、绿地等大型房企纷纷提出各自的合伙人计划。从目前的形势看来，地产央企今年起也将在混改大潮中开启“合伙人制度”试验。

　　记者获悉，不止一家国有房地产企业在考虑制订相关的“合伙人计划”来巩固企业的人才战略。

　　“由于体制方面的限制，央企和国企骨干人员在薪酬待遇方面缺乏足够竞争力，这造成很多企业骨干人员的高流动。”上述央企房地产公司相关营销负责人表示。

　　在业内看来，随着混改的推进，企业将拥有大量的社会资本、民营资本，因此应该按照充分市场化的机制运营，而非简单套用过去国有企业的管理模式。混改将对引入管理层中长期激励、职业经理人和员工持股机制形成巨大的推动力。

　　1月末，广州老牌国企越秀地产公布了从项目入手的“合伙人”计划，规定每间项目公司全体符合资格管理层成员所持的股权总共不超过该项目股权总额的10%，公司董事、最高行政人员以及发行人层面不参与计划。公司还表示，高管持股计划尚未有时间表，但一定是趋势。

　　而在此次华侨城的混改方案中，除了引入外部资本外，还试图激发内生式的生长，计划推出股权激励方案，向高级管理人员、中层管理干部及核心管理人员、技术骨干授予1.2亿股，授予价格为4.73元/股。

　　中信建投研究员苏雪晶表示，当前正值国企改革窗口期，公司推行新一轮股权激励，将股东与员工利益一致化。华侨城作为最早一批发布股权激励的央企之一，2006年就启动了限制性股票激励计划，期限为8年，这8年也是公司旅游加地产业务突飞猛进的8年，净利润复合增长率达到34.5%。相对此前版本，此次股权激励规模更大，覆盖更多中层干部，且对盈利质量提出了更高要求。

　　变革带来更多可能

　　变革将给企业注入新的资金与活力，但房企“调转船头”还需很长时间。

　　“今年嘴巴要张得更大，产品要更多元。”华润置地北京大区总经理蒋智生表示，今年房地产市场形势愈发复杂，包括合作拿地、经营性物业和开发物业互补、以及开发物业中快销楼盘和利润楼盘的配比等多元化打法才能减小市场风险。

　　华润置地年报指出，2015年至2018年将是公司新建持有物业（主要是万象城）投入运营的高峰期。

　　正如蒋智生所说，伴随着房地产市场形势的急速变革，包括华润、保利、中海、方兴等在内的央企房地产公司也看到了变革的优势。保利地产年报显示，今年保利地产将借助国企改革的契机，积极推进公司在管理机制和养老产业等增量业务上的改革创新，保持行业竞争地位和优势。

　　国泰君安证券分析师侯丽科表示，国企改革是今年改革的重点，资本注入、员工持股等方式预计将为一批房企注入新的资金与活力。龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，保利、招商、华侨城等公司的资产负债表边际改善将会最为明显。格力地产等地方性国企的改革也将会收到明显成效。

　　“长久以来，央企在品牌可信度等方面保有极佳优势。之前，保利等央企已经展开以股权激励制度，首开、首创、越秀等国企也在股权制改革方面小有成效。央企在战略方面的新打法，将会继续助推企业的转型升级，并找到新的业务增长点。”兰德咨询总裁宋延庆介绍。

　　不过，也有业内人士认为，生产周期长是房地产行业的重要特征，企业的前进惯性很大。行业已经变向，前方出现冰山，但房企调转船头却需要更长的时间。

　　一位长期研究央企上市公司的业内人士表示，央企房地产公司的转型变革并不存在制度上的障碍。但由于从属于大型央企集团，在集团层面没有明确改革方案的情况下，大多数公司也不愿做“出头鸟”。但随着各地改革指导方案的陆续出台，将会有地方性国资控股地产企业加入到改革的队伍中来。

　　B10-B11版采写/新京报记者 方王洋 自曾晖