豪宅区域升值比拼 西红门板块成亮点

　　2015年北京楼市被称为“豪宅元年”，大批8万元/平方米以上的新盘入市竞争，拉开豪宅市场的争夺战。为此，新京报推出“豪宅江湖风云、京城四少论剑”系列专题。

　　京西市场由于地段稀缺、资源丰富成为房企必争之地。上一期我们以京西四个豪宅项目：中赫万柳书院、鸿坤林语墅、龙湖西宸原著、京投银泰琨御府为例，从市场、区域、产品等角度深入剖析，扫描江湖之风云，一览各家之所长。本期，我们将讨论豪宅市场崛起，哪里将成为最后的掘金带？在新国门商圈的利好下，西南四环的西红门区域能否成为京城豪宅新高地？

　　新盘迈向高端化，“黄金四环”抢眼

　　地价推导房价，北京城区商品住宅新盘今年集体迈入高端化。据亚豪机构统计，2015年北京将有42个纯新盘入市，预计超过5万元/平方米的有17个，预计超过10万元/平方米的有13个，共提供房源超过1000套，达到历史高峰。

　　龙湖地产北京总经理宋海林表示，未来北京高端市场将会向香港楼市演变，即需求稳定、价格上涨、户型缩小。

　　业内人士提醒，今年经济形势预期不明朗，虽然北京楼市仍是社会财富资金的主要流入地，但已不再是整体“同涨共跌”的简单曲线，北京各区域因板块发展前景、供应量大小、产品打造能力的不同，未来房价涨跌曲线也将分化。

　　那么，未来北京哪些板块将具有更高的上涨空间？

　　华润置地副总裁、华润置地北京大区总经理蒋智生认为，今年会尤其关注北京局部市场的供需状态，公司看好西南四环板块。因为南四环虽然并非传统豪宅地段，但在交通、区域配套上都便利、成熟，比五环外的新区域如东坝、孙河等更有打造高端楼盘的基础。

　　多名业内人士都表示，由于三环内原则上不再新供住宅用地，五环外新区域交通、配套不足，“黄金四环”沿线成为兼具居住价值和投资价值的豪宅区域，其中土地供应较大的是丰台区域，但目前最能兼具首都第二机场建设、金融街南扩、丽泽金融商务区崛起三大利好优势的，则是西南四环的西红门商圈。

　　别墅单价5万-6万元，价值洼地凸显

　　“面包”价格和“面粉”相当，使西红门板块成为北京四环的价格洼地。据了解，西红门区域未来房价有望快速增长，主要是因为2014年以来，四环沿线的丰台屡屡拍出高价地，如龙湖和葛洲坝2014年初拍下的“西宸原著”地块，刨除配建后，商品房楼面价已逼近6万元/平米。这使得西红门区域的高端住宅如鸿坤林语墅等项目的售价，几乎等同周边新土地的楼面价，未来有较高的上涨预期。

　　以鸿坤林语墅为例，项目位于京开高速西红门出口西500米，容积率仅为1.02，整个社区共有276套联排和叠拼别墅，是四环城市核心区十分稀缺的低密度、纯别墅居住区。据悉，鸿坤林语墅一期已售罄，将于近期交房，目前二期别墅在售，330-380平方米的叠拼别墅报价在5.5万元/平方米左右，430-550平米的联排别墅则在6.2万元/平方米左右。

　　而龙湖预计西宸原著将在今年年中入市的别墅，业内预计其毛坯售价将突破10万元/平方米。

　　“对比之后发现，鸿坤林语墅的售价几乎和周边项目的土地价格相当。”鸿坤集团高端项目部营销总监范延表示，林语墅5.5万-6.2万元/平方米的售价中还包括了装修标准约1万元/平方米的精装修，且引进了领先的绿色科技室内空气品质管理系统，成为北京首个实现PM2.5室内监测、过滤的高端项目。

　　投资价值被认可，毛大庆创业定址西红门

　　值得一提的是，西红门板块除了具有舒适便捷的居住价值外，其投资价值也颇受社会精英认可。日前，北京万科原总经理毛大庆离职后创业的“UWORK”优客工厂创业计划，也确定选址西红门的鸿坤金融谷和鸿坤广场写字楼作为运营的首批项目之一。

　　毛大庆4月17日对新京报表示，优客工场除了为创业者提供办公空间，还将有五大重点服务模块——导师服务、投资服务、财务服务、法律服务和银行服务，比如以“海归创业学院”为依托的强大的导师团，和包括红杉资本、真格基金、亿润投资、创新工场、清控科创、诺亚财富等著名投资人团队提供的融资支持。

　　业内人士介绍，鸿坤金融谷整体建设正在顺利推进中，西红门将成为产业集聚、人才集聚、商务金融集聚、信息服务集聚的企业圈和高品质生活圈，作为板块唯一在售的低密度别墅产品，鸿坤林语墅也吸引了不少企业新贵、金融新贵客户的目光。

　　“我们发现除了地缘性客户外，还有很多新客户来自金融行业。”鸿坤集团高端项目部营销总监范延表示，林语墅作为四环沿线唯一的城市别墅，沿京开高速可快速到达成熟的金融街商圈和正在崛起的丽泽金融商务区，而周边又拥有教育、商业等成熟设施，5-8分钟可到达已开业的鸿坤广场、英特宜家购物中心“荟聚”，使很多来自金融行业的精英选择将其作为第一居所。

　　新机场利好，新国门商圈升值

　　区域楼市发展前景与政府规划密不可分。在京津冀协同发展的热潮下，首都第二机场已于去年底正式开工建设。该工程将投资799.8亿元，建设4条跑道、70万平方米航站楼及相应的货运、空管、航油、市政配套、综合交通枢纽等设施。

　　巨额投资无疑将带动机场沿线的快速发展。此前首都国际机场的建设和使用就使三元桥、望京等区域受益，崛起为北京“国门”。而第二机场建成后将成为中国第一大机场，“新国门”商圈无疑是北京最具升值空间的区域。在大兴区政府的规划中，位于南四环、地铁上盖、总体量达120万平方米的大兴西红门商圈被寄予厚望，成为最有希望承接新国门商圈的板块。

　　北京市大兴区规划局副局长王彦此前对新京报记者透露，大兴区政府在前期规划时就将西红门商圈定位为北京城市级别的商务中心。

　　据了解，西红门商圈的商业、办公配套总体量超过200万平方米，包括60万平方米的宜家家居和英特尔宜家购物中心，体量达50万平方米的由大兴区国有房企兴创开发的酒店等高端商务区，以及由鸿坤地产开发运营的鸿坤广场综合体项目和鸿坤金融谷项目。

　　业内人士认为，在大兴西红门有望发展为北京第二个国门商圈之际，作为板块唯一的低密别墅，鸿坤林语墅颇具升值潜力。范延表示，项目价格将会随行就市，由于预计随着今年北京高端市场将回暖，项目售价也有望稳步上调。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖