楼市新政N问

　　近年来，房地产市场的救市政策层出不穷，购房者们难免有些眼花缭乱，限购解禁、降息降准、公积金贷款新政、“3·30”新政……这些政策的主要内容是什么，又会为消费者们的购房带来怎样的改变，新京报记者采访了业内专家，从专业角度做出解答。

　　■ 新政亮点

　　提高公积金贷款额度上限

　　2015年1月1日起，北京市管公积金贷款最高额度从80万元提高到120万元。

　　“3·30”新政

　　公积金贷款首付比例二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成。

　　普通住房营业税满五免征变为“满二”免征，“满二不满五”的非普通房，由之前全额征税改为差额征税。

　　首套房面积超标不能再用公积金

　　Q：哪几类人群无法使用公积金购买二套房？

　　A：“3·30”调整了二套房首付比例，在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下，近期很多想换房的人都锁定了公积金贷款。伟嘉安捷指出，虽然目前北京尚未实行公积金贷款新政，然而想换房的人群却明显感觉到了政策的热度。但是在换房人群中，却有几类人群无法使用公积金贷款：

　　一、公积金贷款未结清的人群不能使用公积金贷款购买二套房。公积金贷款首次使用和二次使用的贷款申请条件与商业贷款不同。如果购房人首次置业时使用公积金贷款，而且正处在归还房贷中。如果再次使用的话，必须结清原来第一套住房的贷款，才能再次申请办理公积金贷款的相关手续

　　二、首套房人均面积超标。尽管公积金贷款调整了二套房首付，然而对面积的认定标准却未放开。对于想买二套房的人来说，如果现有家庭人均住房建筑面积超过31.31平方米，将无法购买二套房。以家庭三口人计算，第一套住房的面积不能超过93.9平方米，比如购房者邢小姐现有的住房面积100多平方米，显然已经超过了面积要求，因此她只有卖掉现有住房，才能再用公积金贷款，否则只能选择商贷。

　　三、提取公积金记录叠加。在限购未放开的背景下，以家庭为单位只能购买两套住房，所以购房人买第三套房将被停贷。因为如果购房者以买房名义提取过公积金，也将会在征信内算作一次购房提取记录，与第一次贷款买房的记录叠加，便失去了购买二套房的资格。

　　“商住”仅能商贷利率上浮一成

　　Q：首付比例变动的情况下，商住项目的首付和贷款情况究竟如何？

　　Ａ：北京限购政策的出台，很多不符合限购条件的人被挡在了置业的门外，因此不限购的商住两用房吸引了一批购房人的目光，这类房源分布在城区或轨道交通周边沿线地带，单价较低，而且没有限购的压力，吸引了很多投资者和首次置业人群的关注。

　　据业内人士介绍，新政后贷款购买商住房的首付统一为50%，而且贷款利率上浮10%。由于商业立项的房屋，产权一般仅为40年，所以最长贷款年限为10年，对购房人来说日后的月供压力较大。此外，公积金贷款一般只能购买产权为70年的住宅，所以购买商住房的贷款方式较为单一，只能选择商业贷款。

　　能否免营业税需看契税发票

　　Q：“3·30”新政中规定的“满2年不交税”，是从拿房产证到手时间，还是签订新房买卖合同的时间算起？

　　Ａ：判断房产是否满两年免交营业税，通常是按照契税发票的时间来算。在契税发票遗失等情况下，按照房产证上的时间计算。

　　二套房首付50%仍为市场主流

　　Q：目前各大银行对首套房和二套房的首付、利率分别如何执行？

　　Ａ：目前北京地区的银行对于二套房首付的要求多为50%，仅有华夏银行、北京银行等少数银行可以实现40%的首付比例。同时二套房贷款利率一律在基准利率基础上上浮10%。

　　首套房贷款方面，目前北京地区的银行对首套房的首付比例要求为30%，大多数银行的贷款利率优惠仍以9折为主，仅有北京建行、华夏银行、农业银行等少数银行可以根据客户资质条件做到8.8折优惠。不过记者也了解到，目前部分外资银行，如友利银行、大华银行的首套利率优惠可以做到8.8折。

　　公积金贷依然看贷款次数

　　Q：北京公积金最高额度今年起提升至120万元，卖掉旧房买新房的话，能否算首套房，贷到120万？什么情况下能贷到最高额度？

　　A：北京的公积金贷目前依然是看贷款次数，所以卖旧买新的话并不能够按照首套房来申请公积金贷款。而公积金贷要想获得最高额度的贷款则需要更为复杂的条件，除了需要缴纳足够的住房公积金之外，还限制为只有在购买90平方米以下住房时才能够贷出。

　　异地有房仍可按首套贷

　　Q：在异地，名下有房，无贷款的这种情况，如果在北京购房是算首套还是二套？

　　A：由于现在住房信息系统尚未全国联网的关系，因此在异地有房的话查不到。只要在北京无房，就可以被算作首套。而对于今后联网可能带来的影响，业内人士表示，联网主要是为了征房产税，到时肯定有免征标准，如果名下的两套房面积都不大，就没太大影响的。

　　本版解答嘉宾：伟嘉安捷业务主管乔志远、中原地产首席分析师张大伟、亚豪机构市场总监郭毅

　　本版采写/新京报记者 方王洋 陈禹铭