蒋智生：回归一二线，回归中心，我们得进城

　　央企明星、香港蓝筹股之一的华润置地以稳健著称，去年卖出692.1亿元，2015年预定的销售目标定为780亿元。北京大区今年主动将销售目标上调到100亿元、租金收入10亿元。

　　作为华润置地北京大区掌舵人的蒋智生，在一线操盘过华润北京最知名的项目橡树湾、也负责过天津等区域公司。既精通营销又有丰富区域统筹经验的他，2011年底被任命为华润置地北京大区总经理（北京大区包括北京、天津、唐山、郑州、秦皇岛、石家庄），2013年被任命为华润置地副总裁。

　　谈策略 把嘴张大些 管好现金流

　　新京报：今年华润北京的考核指标上有什么安排，比如拿地、回款？

　　蒋智生：我们内部没有拿地指标的要求，销售目标集团给定了80亿，这几年华润北京一直是80亿的量级，我们想今年涨点吧，我们自己定了销售100亿，租金收入10亿的目标，租金这块每年都很稳定，这就是做投资业务最大的好处，不像销售类产品每年都有波峰、波谷。

　　新京报：现在回款率高大家才觉得是有质量的增长，华润去年回款率如何？

　　蒋智生：我们基本做到当年75%左右，不算特别高，但是没办法，北京政策较严格，有的住宅封顶才能做按揭，公建项目要做竣工入住才能按揭，导致回款会受到影响，比如密云项目去年卖了8个多亿，现在收了一堆30%首付款，剩下的70%还等着封顶后按揭，一下就把数字拉低了。

　　新京报：北京库存大、回款慢，今年营销上怎么打？

　　蒋智生：今年北京推出的产品比较多元，多元是现在规避市场风险的最好办法。之前我感慨我们的产品有点“一元论”，户型大、总价都较高。今年为了面对整个市场，就把嘴张得更大些，产品更多元。

　　谈项目 今年预计北京将有六盘在售

　　新京报：今年华润置地新项目的推盘计划如何？

　　蒋智生：除了橡树湾和公元九里在售外，今年年底前我们打算开卖的有：南四环白盆窑项目华润城的自住房部分，29000元/平方米，80平方米、88平方米两居为主，240多万元的产品；还有我们新推出的南二环的亚林西项目昆仑域，目标也只是卖限价房，21000元/平方米。我们在门头沟新推的项目是悦景湾，小loft产品，总价一两百万；6月预计推出密云橡树湾的二期，80多平米的两居和110多平方米的三居。

　　新京报：有没有最担心的项目？

　　蒋智生：今年拿下了一些大体量的项目，大家看地价很高，风险很大，但是现金流管好了，也能做好。华润今年拿下了一些土地总价比较高的项目，如果在过去，我们就不着急开发，反正地价会涨，我们慢慢来，但未来我们不抱这种方面的期望。这时候我们就需要自住房和保障房快速销售。

　　比如华润城的总货值是86.25亿元，但房屋类型结构是433，即40%的限价房卖17000元/平方米，30%的自住房卖29000/平方米，30%的商品房，而限价房和自住房的货值加一块就有60个亿元了，我觉得拼速度，赶紧能够在一年多一点的时间形成回款，快速有现金流，撬动更大的杠杆。

　　新京报：但也有的开发商自住房没有实现快速回款，你会有这个担心吗？

　　蒋智生：自住房之前出现弃购，更多是因为位置不好，其实这个客群非常大，今年华润自住房货源的位置都相对较好，价格也有竞争力，我稍微有点担心限价房，因为限制了住户，比如定向要给丰台区的住户，要求家庭年收入低于8.8万元，这是一个很大的硬门槛，我们的房子是57平方米一居，65平方米两居，卖17000元/平方米，总价大概100多万，我担心这对低收入客户是个挑战，现在想和丰台住保办多沟通，看能不能定向安置一批。

　　新京报：华润在密云也有一个橡树湾项目，很多开发商说密云类似于一个三线城市，市场太小，华润今年怎么做？

　　蒋智生：去年我们密云项目吃的是当地市场，没想还卖得挺好，今年一开始也担心客户不够，我们想往北京走、往密云乡镇走去找客户，不过近期发现情况比预想乐观，基本还都是密云本地的客户，我觉得密云还有机会，我们手里还有10万平方米住宅，今年还是以当地市场为主。

　　谈市场 北京土地溢价效应日益弱化

　　新京报：你怎么看北京市场？

　　蒋智生：北京市场原来房价快速上升，地价也在快速上升，现在房价曲线和地价曲线成了平的，这点我觉得是最可怕的事，当这两条曲线是平的时候，我们靠什么去增长？这是我们要去面对的挑战。

　　新京报：曲线平了有什么可怕？

　　蒋智生：原来是我只要买地，买完过段时间发现新地都涨了，那时候我们不太担心，现在从2013年开始，那批买完地的开发商到目前为止还真没有挣过大钱的，能挣个百分之几的利润、能走出去都算是不错的买卖了。过去没有发生过，2年拿完地之后，开发商手里的地没怎么涨钱，你看现在很多项目都出不来。

　　新京报：华润在华北其他不少城市也有项目，对于那些城市，你怎么看？

　　蒋智生：去年我们在秦皇岛卖了1.8亿，在当地市场排第五位，我觉得这很可怕，去年秦皇岛卖了180万平方米，我觉得有点太低了，唐山去年市场不太好，也卖了600万平米，5000多元的均价，一年300亿的市场份额，华润卖得很好，连续四年销售排在前三，一年卖8个亿，相当于3%的市场占有率，我们现在也要回归到唐山的市中心。

　　新京报：所以今年要“回归一线”、“回归中心”？

　　蒋智生：其实我们今年选的地都挺好的，我们要回归一线，也是回归相对市区里面的价值低谷，比如说我们在南二环、南四环，丰台并不是传统豪宅地，但比起五环外的东坝、孙河，我们还是有点信心。因为区位在那儿摆着，交通、配套也更方便成熟；包括上海拿的70多个亿的地王，在上海中环边上，上海闸北等同于北京的丰台，但我们觉得不错，都是我们回归一线选的地。

　　再者三四线城市，我们也都是往中心走，我们在郑州、石家庄的项目都在市中心。回归一二线，回归中心，我们得进城。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖