海淀北 地价带着房价飞？(1)

　　“感谢@首创 海淀好邻居”——4月27日首创置业以总价56.4亿元、逼近5万元/平方米的商品房楼面价拿下海淀北部西北旺地王后，周边的高端项目如五矿万科如园、华润万橡府纷纷打出了“感谢”广告，业内预测首创项目未来售价将迈入“10万+”，一时间海淀北部新区成为热点。

　　地王效应：海淀高端楼盘快速调价

　　西北五环外，距离西二旗地铁站约4公里，宽阔的道路两旁是绿色的树木，这就是海淀北部新区、紧邻永丰科技园的西北旺。

　　“从国贸倒地铁过来得两小时，周边也很冷清，不在中关村、清华附近工作的人不会在这块买房。”住在西北旺东旭园的魏小姐说，她家小区二手房报价为33000元/平方米，附近好的学区房报价有每平方米5万元、6万元的，但未来项目单价将逼近10万元/平米，她觉得“不可思议”。

　　和普通居民不同，触觉敏锐的西北旺板块开发商在首创拍下地王后，就迅速调价。

　　地理位置最靠近五环，位于海淀清河板块的华润万橡府营销负责人表示，目前万橡府的售价是6万元/平方米以上，235平方米的大户型售价达到6.1万-6.2万元/平方米，但地王出来后，领导对售价有了新要求，5月，每平方米会上调1000元-2000元。

　　而紧邻新地王的五矿万科如园，则迎来了快速出货期。“地王是一个催化剂，之前我们平均的成交周期是1-3个月，最近出现了一周之内客户就下单认筹的情况。”如园项目负责人高广汉表示，首创拍出“地王”后，五矿万科如园在“五一”期间加推了一批房源，截至目前已有5亿元左右的销售额；现在已收回了一部分折扣，部分房源价格已经超过了6万元/平方米，预计三季度将推出新品房源，将对装修标准进行提升。

　　业内：土地价格过高，争议10万+

　　“10万+”或许是海淀豪宅的未来，不过从目前的成交数据看，海淀区的新盘下一个门槛还是“6万+”。亚豪机构的数据显示，截至5月13日，今年海淀区豪宅新盘（成交均价在6万元/平方米以上）仅仅签约了61套，其中4月成交15套，而5月前13日签约了8套。

　　“现在区域还没有项目能达到10万+，更多是畅想。”高广汉表示，三四年前大家觉得西北旺有点远，但现在看，整个永丰蔓延到六环，未来都将是较成熟的居住区，其实海淀北部区域整体二手房的价格一直是平稳上扬的，很少出现大幅度的波动，说明这个区域的购房者理性程度较高。

　　中原地产提供的数据显示，海淀区的住宅相关土地非常稀少，2015年至今仅出让了一块，2014年仅2块，2013年仅有3块。业内人士指出，永丰板块未来除了少数几块住宅用地，大多数都是产业用地规划，而且土地出让时间不定，未来海淀北部板块的新房库存量较少，加上新地王的影响，都给了这些项目涨价的底气。

　　一央企的项目营销负责人对记者表示，地价涨得比房价快，即使按照4万元的商品住宅土地成本来算，加上财务成本，售价8万元/平方米都很难保证符合总部要求的利润率，所以未来首创的新盘压力不小。但对于如园等后期还有体量的项目，如果涨价过快，也将带来销售压力。

　　■ 区域档案

　　海淀北部新区面积约226平方公里，由上庄镇、苏家坨镇、温泉镇及西北旺镇四镇组成，面积占海淀区的50%多。

　　从2005年开始，海淀北部新区规划不断完善，目前规划总建设用地69平方公里，约占区域面积的30%，其余70%的空间为绿色生态空间；规划总建筑规模约4800万平方米，其中产业建筑规模约2700万平方米，呈现出“生态、田园与现代化”并举的特点。

　　海淀区公开资料显示，今年海淀北部新区开发建设安排正式项目160个，预计各类项目开复工面积732万平方米。不过，这一区域内目前并没有太多的在售住宅，不能满足区域内人口的置业需求。

　　★优势

　　1、生态环境良好，拥有凤凰岭、鹫峰森林公园、稻香湖湿地等生态休闲地，适宜居住。

　　2、已经建成了用友软件园、生命科学园、永丰产业基地、环保科技示范园等一批产业园区，吸引了相当数量的高素质人口聚集。

　　3、六环路从区域内穿过，永丰路-万泉河快速路连接中关村等地，山后隧道、地铁16号线将改善交通。

　　★劣势

　　1、区域位置本身距离城市繁华的商业区较远。

　　2、大型商业配套缺乏，没有能够支撑得起区域消费能力的大型商业配套。

　　3、地铁尚未正式开通，且公交线路也比较有限，出行主要靠私家车。

　　（下转B11版）