海淀北 地价带着房价飞？(2)

　　（上接B10版）

　　西北旺镇

　　“新地王”促区域豪宅升温

　　小档案：西北旺镇由原永丰乡、东北旺乡合并而成，面积51.02平方公里。

　　豪宅项目酝酿涨价

　　一般地，“新地王”的诞生对周边区域的波及范围甚广，尤其是高端住宅。而对于已有品牌房企进驻、已拥有两个高端住宅的海淀区西北旺镇来说更是如此。记者发现，同处于西北旺的万科如园以及西山壹号院，均在酝酿调整价格。

　　如园的销售人员告诉记者：“五一期间开盘的一栋楼王，当天几乎售罄。”据介绍，现在如园在售的只剩3套。两套230平方米，总价1400多万；一套260平方米，总价1500多万。“2010年周边的房价是18000元/平方米，万科拿下这块地时楼面价近2万元/平方米，是当时的地王。现在首创摘得区域新地王，如果如园后期再开，价格肯定会上调。”她表示，今年4月底，如园涨至6万元/平方米。下周开盘的19号楼，均价可能会达6.5万元/平方米。

　　如园的“邻居”西山壹号院，价格已冲向10万大关。据销售人员介绍，目前该项目也只剩下3套。其中，270平方米的小栋楼王，均价为9万元/平方米；500平方米的大栋楼王，均价为10万/平方米。

　　“如果首创永丰地块的楼面价达4.3万元/平方米，那么得卖到9万元/平方米才能保本，想盈利则至少要卖到10万元/平方米。以后这边的升值潜力非常大。”如园相关人士告诉记者，今年海淀区新增供应量385套，同期成交513套，均价为53500万元/平方米。据中原地产统计数据，自2010年至今，海淀楼市的库存持续下降。

　　二手普宅约4万元/平方米

　　据如园附近麦田房产门店经纪人表示：目前西北旺镇的二手房均价在4万-4.5万元/平方米之间，花园洋房的价格则更高。

　　“比如冠城百旺府共有4期，现在二手房均价为3.5万-3.7万元/平方米。由于是北清路上唯一的商品房小区，又有清华附中等优质教育配套。因此在去年市场不太好的时候，百旺府不仅没降，还上涨了5000元/平方米左右。”该中介人员说。

　　海淀的教育资源也是此区域的核心竞争力。在西北旺区域内，分布有北大附小实验幼儿园、中关村二小、首都师范大学附属中学等，交通方面，年底通车的地铁M16号线设有西北旺站。不过，现在除了永旺之外，没有大型的商业配套。据如园销售说：“冠城将在此区域规划建成一个综合商业配套中心。”

　　亚豪机构市场总监郭毅认为：“区域周边交通、配套、自然景观都很好，只要开发商把项目做好，周边的综合配套是可以支撑高端定位的，再加上海淀项目少，由稀而贵很正常。”

　　温泉镇

　　在售住宅少且集中

　　小档案：温泉镇地处海淀北部新区的南部，因镇内温泉而得名。

　　一手房源销售已近尾声

　　一直以来，海淀区在北京就有着上风上水之称，自然环境是这一区域的最大优势，温泉镇自然也不例外，其植物覆盖率近七成。不过与之相对的是，温泉镇成规模的商品住宅较少，且集中在温泉镇政府附近，主要是正源·尚峰尚水和北辰·香麓，而目前这两个项目的销售也都已接近尾声。

　　“我们计划在今年年底清盘，目前仅剩部分300多平方米的大户型在售，单套总价约900万元。”据北辰·香麓销售人员介绍，该项目在2008年前后就已开始销售，目前在售产品均价为2.8万元/平方米。与其仅一街之隔的正源·尚峰尚水，销售也已进入尾声。记者实地走访调查发现，该项目目前在售的50平方米左右LOFT商住产品，也仅剩20余套在售。

　　业主多来自附近产业园区

　　据上述两个项目的销售人员介绍，由于温泉镇距离产业园区较近，而且自然生态环境较好，这里也成为了附近产业园区上班族们的首选。

　　“我们去年下半年开盘推出700套左右的LOFT，大多数是被附近产业园区的客户团购走的。”正源·尚峰尚水的销售人员说。

　　不过，记者注意到，首创海淀永丰“地王”的出现对于温泉区域市场来说并没有太大的影响。“来这边买房的客户，要么就是图环境好，要么是周围产业园的人。首创‘地王’出现，也只是证明了这里的价值，但现在还没有将影响转化到房价上来，一手房、二手房都是如此。” 正源·尚峰尚水周边麦田房产的一位经纪人也向记者透露，温泉镇的商品住宅项目，由于距离市区较远，交通不便，因此去化周期都比较长，而且价格受市场的影响不大，一直较为稳定。不过他也表示，随着地铁M16号线的开通，这一区域未来有很大的升值空间。

　　上庄、苏家坨镇

　　产业地产是主角

　　小档案：上庄镇位于海淀新区东北部，处于北京市城市功能拓展区、中关村国家自主创新示范区的发展区。

　　苏家坨镇位于海淀北部新区北部，与昌平、门头沟区接壤，区域内拥有大量自然、人文景观。

　　区域仍处于待开发阶段

　　更靠北一点的上庄镇和苏家坨镇，也存在着商业配套不足、公共交通不便的缺陷。目前，上庄与苏家坨区域整体来讲仍处于待开发阶段，尚未形成规模的商品房社区，住宅以自住型商品房、公租房、经济适用房等政策性住房为主。

　　“造成这一差异的主要原因在于区域规划和开发节奏的影响。”郭毅认为，海淀北部新区南边的西北旺镇、温泉镇有成熟的产业园区，因此聚集了一定的住宅。而北边的上庄镇和苏家坨镇，在规划中则以高新园区和孵化器为主，所以可供开发的住宅用地不多，基本上都是为了配合产业园区而建的一些住宅，且没有建设大型商业配套。

　　自住房销售乏力

　　记者走访了区域内唯一在售的自住型商品房海淀·嘉郡。虽然抵达售楼处时已是下午五点，不过现场仍然有4到5组客户在咨询购房事宜。但记者注意到，与朝阳区几个自住型商品房项目的抢购场面相比，其销售情况算不上好。

　　据了解，该项目共有2070套房源，自去年12月24日公开摇号以来，已经历了两次选房，然而仍有部分房源未售出。据该项目开发商网站公开信息显示，3月16日海淀·嘉郡第一次选房结束之后，剩下可售房源630套。第二次选房结束之后，可售房源数仍有374套，认购情况并不十分理想。据该项目现场负责人表示，目前剩余房源已经全部面向社会销售，价格为2万元/平方米。

　　B10-B11版采写/新京报记者 自曾晖 陈禹铭 见习记者 孔令杰

　　B10-B11版摄影/见习记者 孔令杰