房企“轻资产”突围路

　　除“互联网+”外，目前房企口中最热的词莫过于“轻资产模式”。它们在这个新概念上动作不断，令人眼花缭乱。

　　什么是轻资产？

　　DTZ戴德梁行华北区董事总经理王盛表示，房企传统的重资产开发模式，需要在前期买地、建设上投入大量的资金，如今销售遇冷，企业负债率上升，运营压力、资金链承受巨大压力。轻资产模式下，多数资金将来源于房地产基金或其他渠道，开发企业主要发挥其在设计、建造、招商及管理方面的专业能力。轻资产模式在美国等国家已经非常成熟。但是国内的房企刚刚开始探索这种模式。

　　券商国泰君安认为，轻资产模式是“国外商业地产开发商的最终归宿”，类似“铁狮门小股操盘”，甚至不持股只操盘，避免资金沉淀，加快周转，同时轻资产模式盈利能力更强，主要以租金净收益为主，可以提升净资产收益率。

　　房企在商业地产领域转型做轻资产，需要什么资源？多名商业地产人士表示，首先必须有已成功运营的明星案例，其次是大量的品牌资源以及可匹配的人员储备。

　　万达董事长王健林此前表示，目前楼市呈现“L”形走势，想要更快扩大规模，重资产模式已经不适合，只有轻资产模式才能更快发展。

　　“轻资产模式其实才刚兴起，还没有哪家已经做出成绩。”红星商业总经理李嘉表示，这对红星商业这类中型行业公司来说，是一个快速扩张的市场机会。

　　■ 房企探索

　　模式1 基金主导 商业开发+运营

　　代表企业：万达 挑战：商业运营能力或有压力

　　虽然今年1月才宣布转型轻资产，商业大鳄万达却来势汹汹。凭借轻资产模式，5年后万达广场要从去年的109家急速扩大到400-500家。

　　记者获悉，到今年底，万达总共有135个万达广场开业。在重资产模式下，万达每年开店的速度是25家左右。而2016年预计开店50家，其中超过20家是“轻资产”，后年将翻番。

　　“什么是轻资产，就是投资万达广场的钱不用我出，都是别人出，使用万达的管理系统、品牌。”万达董事长王健林4月15日在深圳交易所演讲时表示，万达只负责项目的选址、规划设计、建造、招商、运营管理，所有投资获得的收益，万达和投资方以35：65分成。

　　钱从哪儿来？王健林表示，万达和多家基金、保险资金达成合作，目前已签约了几十个项目，未来还将有散户众筹。今年1月，万达商业和光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司（万达旗下公司）签署框架协议，拟在今明两年间筹资240亿元投入开发20家万达广场。

　　券商中金分析，万达轻资产模式的最终目标是在三四线城市执行拿地战略时，用外部融资取代预售资金。

　　王健林也不讳言，三四线城市房价低，只有走轻资产模式才能算过来账，而公司从去年就研究轻资产转型，目前已完成模块、系统、资金合作等前期准备。

　　“从前期来看，万达模块、执行力都非常好，但目前运营的100多家万达广场里，收益能让万达满意的有几家？万达一年的猎头费高到吓人，但有些商场位置不好，换人也很难见效。”一位商业运营公司的高层对记者说。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，万达的运营能力在行业属于中等偏上水平，轻资产项目能否运营好，这对万达是一个考验。

　　“管理跟得上，就不会翻船。”王健林称，未来万达商业管理将减少人力，实现“高度信息化”。

　　模式2 引入基金 入股或接盘

　　代表企业：万科、龙湖、恒大 挑战：更像是合作开发

　　相比万达、凯德、大悦城等主要进行商业地产开发运营的房企，以万科为首的住宅开发商，在商业地产领域“轻资产”的探索上则更加偏向于引入基金，入股合作，补充资金。

　　据悉，万科在商业地产运营模式上，一直倾向于学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式，将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举，“养肥”之后卖掉，从而实现资产的滚动。去年底，万科引入凯雷、麦格理等投资机构，将北京金隅万科广场等项目打包出售。

　　龙湖则在开发环节就引入基金。今年1月，龙湖与加拿大养老基金投资公司联合宣布，成立合资公司投资发展苏州时代天街项目。而此前龙湖在开发重庆观音桥龙湖新壹街综合商业地产项目时，就引入境外基金，龙湖持股51%，基金持股49%。

　　近期恒大被曝光也将转向“轻资产”，但据了解，恒大的主业仍是住宅开发，轻资产战略更多是指运作旗下的多元化业务上市。

　　模式3 接洽合作方 代管盘活项目

　　代表企业：红星商业 挑战：缺乏明星案例或人才储备不足

　　虽然和万达快速做大规模的愿望相同，但商业地产后起之秀红星商业发现了轻资产模式的新商机——接洽中小房企或外行的合作方，入股或纯代管商业项目。

　　“我们遇到很多做矿的民企、做基础设施建设的国企，或者是当地开发区里的国企，不缺钱、不缺地，但是不懂怎么做商业，项目就僵在那儿，想让我们进去盘活。”红星商业总经理李嘉介绍，目前该公司已签约了唐山等地的4-5个代管项目，储备项目超20个。

　　商业地产不乏“代管”式接盘，比如2012年大悦城地产签下北京东二环的悠唐广场10年租赁合约，但红星商业坚持代管项目必须拥有“冠名权”。

　　“我们会从代管的项目里挑优秀的，做红星自己的品牌爱琴海购物中心。”李嘉说，“否则就和代理行一样是为人做嫁衣”。

　　去年10月，李嘉曾对记者表示，红星商业将开启轻资产模式，除了运营红星集团自持项目外，也在全国寻求代管商业项目的机会。彼时，红星商业旗下仅有刚开业一年的北京爱琴海购物中心一家商场，截至目前也仅新增了昆明爱琴海一家商场。

　　“自营2个新商场，怎么说服别人把项目交给你们管？”5月19日，在上海举行的“2015红星商业合作伙伴年会”上，李嘉面对这个尖锐提问时回应，很多项目找到他们时已经花了很多遍“无用”钱找救兵，最终信任红星团队，红星也会以商场运营的成绩说话。

　　据了解，2013年家居行业龙头红星美凯龙为了冲刺上市，高调进军商业地产，从万达等商业龙头挖了大批中层组建团队，目前红星美凯龙改为冲刺H股上市；不在上市资产包内的红星商业，以轻资产模式急速扩张，2014年底至今大批挖人，目前“合伙人”团队已扩张到近60人，组成了“代管”输出团队。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖