京城豪宅市场“入夏”

　　无论是股市获利的充裕资金，还是政策利好之下的供应激增，都使得松绑之后的高端市场，伴随着楼市整体的升温，在5月拉开了供需两旺的大幕。在业内人士看来，随着政策红利的持续释放，高端项目在未来还将保持升温的态势。

　　高端住宅成交火热

　　毫无争议的是，楼市的温度正在伴随着夏天的气温与日俱增。这一次，不仅普通住宅的成交大幅攀升，高端住宅市场同样迎来了热辣辣的五月。

　　据记者不完全统计，在刚刚过去的5月，市场上实际成交均价超过6万的项目，包括红玺台、泛海国际居住区、紫辰院、保利海德公园、万柳书院、中信国安府、西山壹号院等29个项目有放量，并且实现成交。

　　市场究竟有多火？一位房企人士用直面市场的亲身感受告诉记者，“将高端项目卖出了普通住宅的感觉”。据该人士介绍，近期无论是老项目推新，还是纯新项目亮相，只要是在售项目，就有客户源源不断地到访。

　　还有一组来自机构的统计数据同样惊人，今年前5月，总价在3000万以上的项目成交套数达到162套，已逼近2014年全年173套水平，仅位于西四环的紫辰院一个项目就销售了41套；而总价在5000万以上的项目在前5月累计成交了108套，这个数据还创下了自2006年以来近十年之最。

　　别墅价格或稳步上涨

　　作为高端市场重要的组成部分，5月的别墅项目也出现了供应大逆转。5月北京别墅市场入市项目高达6个，其中包括1个纯新盘V7荷塘月色，以及5个老项目后期西山艺境、誉天下温榆府、远洋天著·云廷等。而在今年前4个月，北京市场仅有5个别墅项目开盘。

　　业内人士认为，除了成交持续回升的拉动以外，目前多数综合类房企的关注点仍在能够快速去化回款的普宅项目当中，而主打别墅产品的开发商则“趁机而入”，抢占市场空白期。

　　据机构统计显示，5月北京别墅市场当中，面积区间在200-300平方米的中小户型成交占据了市场主导，143套成交占比41%。而从成交总价来看，总价500万元以下，以及500万-800万元两个总价区间段的中低端别墅成交相近，占比分别为32%与33%。亚豪机构副总经理高姗分析指出，从数据也能看出，200-300平方米的这类产品恰好是目前改善型自住客群所钟爱的户型。她认为，长期的稀缺与高价地的预期使得别墅市场中长期内价格仍将保持稳步上升趋势。

　　据记者了解，包括红廷别墅、新世界丽樽等项目都计划在6月份进入市场；而主打内城别墅的西宸原著目前也在积极取证中；据项目销售人员介绍，从样板间开放至今的两周内，约访的意向客户已接近500组。此外，位于顺义后沙峪附近的独栋别墅项目金地中央世家也计划在6月底、7月初入市。

　　某别墅项目负责人表示，近日中粮瑞府项目20万元/平方米的取证价格，不仅会对周边项目造成影响，对整个别墅市场也带来不小的震动。“可以预见，别墅市场在快速回暖的同时，价格在未来还具有上涨趋势。”该负责人说。

　　■ 探因

　　高端项目缘何集中成交？

　　对于高端项目在近期的鱼贯而出，有业内人士认为，此前北京高端市场已多时未有新项目入市，季节性原因和楼市政策的双重刺激之下，让高端项目跃跃欲试。

　　而在采访过程中，某房企人士告诉记者，今年适逢政策宽松年，高端项目也在抓紧时机跑量。“越拖到后半场，可能越麻烦。”该人士认为，今明两年批量顶级豪宅项目的陆续入市，对于现存的高端住宅来说是个挑战。

　　据统计数据显示，2015-2016年，北京市场预期上市销售单价超10万元的项目将达到25个，而这些待售的顶级豪宅供应套数将超过1000套，无论是产品本身，还是项目所处的核心区位，对于整个高端市场竞争格局的白热化都将起到催化作用。

　　与高端项目集中入市相对应的，是成交量的不断攀升。5月份，29个高端项目在一个月内同时取得成交，这足以载入近两年高端项目市场的营销纪录。在采访中，大部分业内人士认为，高端客群无论是蓄客还是成交周期长于一般的普通住宅，有可能在一段时间内出现集中成交。

　　而亚豪机构市场总监郭毅认为，央行多次降息降准为整个楼市注入兴奋剂，同时，二季度以来货币市场流动性不断向好，再加上从近期快速上升的股市中获利的充足资金，使得高端楼市开始受到“瞩目”。

　　目前成交风头较盛的豪宅项目多地处城市核心区，其中泛海国际位于东四环，中信国安府位于二环内，紫辰院位于西四环，保利海德公园位于北三环。相比散落各处甚至五环外的未来“准豪宅”项目们无疑优势较大。

　　此外，记者通过走访多个项目也了解到，豪宅市场的客户群也在发生变化。眼下一批70后、80后“新贵”登上财富榜，他们多来自IT、金融等行业，拥有相对较高的文化水平和素质，对豪宅的要求更加注重品质和内涵。

　　■ 展望

　　未来市场或持续升温

　　除了在未来有售价超10万的项目扎堆入市，北京宅地供应压缩，也让诸多业内人士看好高端市场的明天。

　　据中原地产市场研究部数据显示，自2013年4月至2015年4月两年时间，北京供应包含住宅类地块合计113宗，合计建筑面积为2046万平方米；其中有1350万平方米为住宅用地，并且还包含了800万平方米的自住房及各类保障房。也就是说，实际商品住宅用地在最近两年内仅供应了550万平方米左右。

　　而据市场消息显示，这些地块中将有大部分定位于中高端物业。分析人士指出，未来市场整体被高端化将成趋势。但也有业内人士认为，随着这波高品质豪宅逐渐消化需求，未来的“准豪宅”项目们将面临较大去化压力。

　　“从目前各类政策的出台，以及主管部门对于项目预售证的审批都能感觉到，对于高端物业是利好。”京北某高端项目负责人认为，顶豪项目的陆续出现对于整个高端市场仍然具有拉动作用。

　　本版采写、摄影/新京报记者 李捷