高端楼盘“抢滩”京西市场

　　今年以来，高端市场热度不断上升，成交量屡创新高，其中总价在5000万的项目5个月来累计成交108套，成交量之高为10年之最。这也使得“顶豪”这一话题成为最近行业内的热门议题，不少专家认为，在连番政策利好的影响下，仅单价超10万的项目就有20个准备年内入市，豪宅竞争开始进入白热化。

　　实际单价多为10万左右

　　随着地价的节节攀升，北京不少区域都出现了地价超过房价、面粉贵过面包的情形。在这一背景之下，打造高端项目成了开发商们的选择。随着此前出让的几个高价地将相继推盘入市，今年的北京房地产市场上高端项目林立，成为最强“顶豪”年没有太多悬念。

　　比如，6月4日，中粮瑞府取得预售证，对外宣称要卖20万元/平方米，不过实际上，其标价接近20万元/平方米的产品也仅有6套，其余大部分产品的价格在8万元-10万元/平方米左右。而在此之前合生·霄云路8号也曾高调宣传，其空中四合院产品的售价将定为50万元/平方米。

　　不过，除了开发商的高调宣传之外，也有部分观察人士指出，北京高端市场的售价距离开发商们所宣传的20万元级别还有一定距离。

　　“20万、50万，那都是噱头，现在豪宅市场的实际价格，其实大都维持在10万元/平方米左右，部分高端项目的均价也就在15万元/平方米上下。”在中粮瑞府拿到预售许可证的当天，一位业内人士就曾如此表示。

　　而仿佛是为了印证这一判断，6月7日，北京两个豪宅项目再度拿到许可证，位于京西西三环外的琨御府18号楼总共144套房源的销售均价为10.5万元/平方米，而位于京东的东山墅销售均价则在10.6万元/平方米-13.6万元/平方米。

　　“有些开发商推出部分高价房源，其实也是一种营销手段，并不能代表一种市场的真实情况。”京投兴业置业有限公司销售策划部经理王楷文向记者表示，“10万元/平方米左右的价格，对于高端项目来说要相对理性，也更容易为市场所接受。”

　　京西板块成高端项目又一战场

　　而从区域来看，京西板块在这一年将重新成为高端项目的主战场。相对于北京东部和北部豪宅区，京西板块在这两年表现得相对平稳。据不完全统计，目前京西豪宅有京投银泰·琨御府、西宸原著、紫辰院、万柳书院等项目，比如位于西三环外的琨御府就曾在2014年摘得北京市商品住宅销售冠军，而位于西四环边的紫辰院也在刚刚过去的五月成为当月高端项目的销冠。可见这一区域内的高端项目还是比较受市场认可的。

　　“京西是北京具有独特文化内涵的一个区域，其客群也主要以央企人士和IT、金融界人士为主，往往具有圈层社交、重视教育等特点，而在西三环、西四环这一区域的教育资源非常丰富，再加上环境相对安静，因此较容易为这类人群所接受。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　“现在的房子卖的是什么？其实主要还是环境、地段和交通。其中地段这一资源尤其难以复制。”王楷文也告诉记者，像京投银泰·琨御府的客户，主要还是以海淀为主，再加上少量丰台和西城客群，这批人大多属于都市里的高端才智人群，相对于炫耀财力的大别墅，这类客群更倾向于环境、交通、教育等综合性因素。因此，琨御府虽然在营销动作上一直比较低调，但由于处在西三环、昆玉河边、地铁十号线和六号线上盖的多方面优势，因此在市场认可度方面也并不输于同区域的其他项目。

　　区域未来仍有升值空间

　　“北京的格局是一个区域市场板块分化的市场，每个区域都有各自的特点。西部豪宅一度很强势，虽然现在的京西高端板块还没有那么显眼，但在今年开始，京西会集中出现大规模的让人眼前一亮的产品，如京投银泰·琨御府、西宸原著、紫辰院等项目。从长远来看，整个京西将成为北京房地产市场的下一个热点。”一央企营销负责人如此表示。

　　“市场火爆程度在我们的预期之外。”该负责人告诉记者，同东坝、孙河等板块相比，这个区域虽然更接近核心区，但目前依然属于价格洼地，升值潜力大。“2015年开始，龙湖、泰禾、华润等一系列知名品牌开发商入驻，丽泽商务区周边的地价也接近了6万元/平方米。”

　　而据记者了解，目前高端市场的购房主力人群也已发生了不小的变化。

　　“财富阶层的构成和财富积累的速度已经超过了我们的想象，现在来购买高端住宅的人群中已经不乏80后的身影。”紫辰院营销负责人告诉记者，来自于传统行业的购房者们购置高端住宅的需求日渐缩小或者说接近饱和，而来自于互联网、金融等行业的购房者开始成为主力人群。

　　王楷文也认为，位于京西的海淀、丰台、西城等区域则拥有大量IT、金融类企业，其能够为京西区域高端项目所提供的潜在购房需求不容忽视。

　　■ 市场展望

　　高端市场中长期向好

　　从整体来看，今年以来，高端市场已经明显感受到了暖意。据亚豪机构统计数据显示，今年一到五月份，北京市高端项目（成交价在6万元/平方米以上的项目）共成交613套，涨幅177%。而成交价在10万元/平方米以上的房源为121套，如果去掉批量成交的盘古大观96套，也还有25套。而这一数字在去年同期则是7套。

　　“前几年高端成交数据比较稳定，因而我们对于今年的高端市场业绩也有一定顾虑。但是今年1到5月份，总价3000万以上的项目共成交162套，涨幅206%。5000万以上的项目成交108套。而去年同期则为16套。”郭毅向记者透露，下半年，北京还会有10多个高端项目入市，获得预售许可的预售价超过10万元/平方米的项目有7个，这些项目总共将超过480套，今年的充分供应，预计将支撑成交量的攀升。

　　“2013年、2014年做项目时房企都在积极回款，可是2015年我们忽然变得踏实起来。这主要是因为政府自去年下半年以来出台了很多明确的政策要促进住房消费。”一央企营销负责人向记者表示。“从去年开始二手房市场的成交量和成交价格开始回升，因此从二手房市场和股市中都出来了大量资金，因此，市场在中长期内是一个向好的趋势。”

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭