李亚鹏 无法笑傲的地产江湖

　　业内人士认为，当前旅游地产开发对专业度要求更高，同时需改变“重地产轻旅游”的发展模式

　　无论是从演艺圈进军地产圈，还是在两年之后黯然撤退，李亚鹏和他的地产开发从一开始就受到各方关注，并饱受争议；不管是玩票，还是时机不凑巧，最终，以失去项目股权而暂告段落。由此，对于旅游地产的发展现状也引发新一轮关注。

　　专业度考验旅游地产开发

　　李亚鹏旗下的丽江雪山投资有限责任公司（以下简称雪山公司），在持续了2年的地产开发后，近日暂时画上句号。6月10日，上市公司阳光100发布公告称，将收购李亚鹏及其北京中书投资控股有限公司(以下简称中书控股)持有的雪山艺术小镇51%股权，作价1.938亿元。尽管阳光100表示，收购之后还将与中书控股合作，后者将对这个项目提供文化内容的增值服务。对于此事，记者曾试图联系李亚鹏及其助理，但截至发稿时，尚未得到对方正面回应。

　　据官网显示，上述雪山公司正是中书控股在丽江投资的可经营性的“文化+艺术”引领的商业地产项目公司，成立于2008年，是一家集高端度假住宅产品开发、艺术商业经营、超五星级酒店以及特色文化艺术于一体的文化旅游地产开发公司，目前雪山公司重点项目是在丽江束河古镇投资开发雪山书院项目，也就是此次被阳光100收购的主体。

　　资料显示，丽江雪山艺术小镇是李亚鹏开发的地产项目，拟开发最富丽江特色的丽江院落、雪山公寓、私家别墅、雪山酒店等多种产品，其中雪山书院是其住宅部分。

　　公开信息披露，艺术小镇的商业院落销售均价为21000元/平方米-24000元/平方米，公寓均价16000元/平方米-18000元/平方米。而位于同一区位的金茂雪山语别墅的销售均价为20000元/平方米左右；比较之下，丽江雪山艺术小镇并无明显的价格优势。另据此前媒体报道，项目一期共130多套别墅，到去年底只售出30%，商业院落售出十多套，销售情况并不理想。

　　“文化圈的人做商业，谈投资，总是让人觉得理想化。这存在一个理想与现实如何和解的问题。”李亚鹏对媒体表示，做雪山艺术小镇项目之初，其想法就是为文化和艺术找到永久落足之地，但又不与商业排斥，希望这个落脚之地为文化、商业艺术和地产找到平衡点，让它们共生共荣。

　　“雪山书院项目的基础还是不错的，整体的区域定位也已成气候，”RET睿意德执行董事张家鹏进一步指出，依靠单个招商很难达到拉动整个项目的目的，而阳光100成功塑造过类似的商业街区，双方的合作可能会更具优势。

　　阳光100副总裁范小冲告诉记者，收购价格相对于项目本身还是非常不错的，今年有多个项目前来洽谈，但最终选定雪山小镇还是看中项目本身，接手后将会针对定位重新调整，双方将会针对各自擅长领域进行分工，李亚鹏继续做文化部分，阳光100则专注做开发。

　　竞争加剧存隐忧

　　机构数据显示，近几年旅游地产开发持续升温，截至2014年底，全国旅游地产项目已多达7965个，同比新增2666个。

　　“蜂拥而上引发的直接后果就是竞争白热化，从而带来同质化、资源浪费等多重恶性循环，”某业内资深人士告诉记者，目前旅游地产进军的区域多为三、四线城市，这些地方本来就供大于求。

　　值得注意的是，尽管从海南，到烟台、威海，再到云南，这些旅游城市主打景观的房屋遍地，但高空置率的现象也层出不穷。

　　云南大理当地的佟女士告诉记者，这些房子90%以上都是外地人购买，买来之后就闲置，一年过来住的时间没几天。而大理本地人很少去买房，一是自己有地方住，二是也买不起。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，当前旅游地产市场已发生巨大变化，在供需失衡的状态下，对商业地产、文化地产、旅游地产等各种创新模式的专业度要求更高，类似于像李亚鹏和阳光100的合作正是取长补短。

　　一位上市房企项目负责人对记者表示，要做好一个旅游地产项目，通常需要持续投入10年，甚至20年，对于企业操盘能力和资金链的考验十分高。而目前建造的旅游地产项目大部分是居住配套不齐全的，真正长期居住有困难，未来“进化”过的旅游地产应该有完备的商业配套、酒店、医疗教育等。

　　业内观点

　　旅游地产仍有很大空间

　　在众多业内人士看来，由于资金周转不良、成本把控缺位等多重因素，造成了丽江雪山艺术小镇项目的最终转让，但仍然只是个案，而从全行业来看，旅游地产的前景依然可期。

　　国际休闲产业协会执行副主席、中国人民大学休闲经济研究中心主任王琪延就表示：“随着休闲消费业态升级，未来十年，中国旅游业每年至少有10%的增长空间。能够达到这种增长速度的行业屈指可数，换句话说，这是一个大金矿，要看怎样去挖掘。”

　　多位业内人士指出，尽管旅游度假地产前景远大，但有一个无法回避的事实就是，当前的旅游度假地产模式，重地产轻旅游。这样的圈地卖房模式并不具备可持续性。

　　中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云接受记者采访时认为，通过旅游的景区变化可以看出，“十二五”期间各个政府都把旅游作为自己的支柱产业，房地产开发商应首先要配合整个的市场发展，做适销对路的产品。此外，还应当促进多元化的旅游复合形态，将文化植入进去融合发展，创新更多金融服务等都将是未来旅游地产发展很好的方向。

　　本版采写/新京报记者 李捷