北上广深楼市复苏背后的逻辑

　　■ 楼市观察

　　从逻辑来看，这轮深圳楼市领涨的部分因素，上海也具备，比如创新创业大潮，股市火爆的财富效应，自贸区政策等。而北京和广州表现稍弱，但总体也将强于其他二三线城市。

　　近日，《人民日报》连续发文点评楼市、喊话房价，指出以北上广深为代表的一线城市房价虽然已经筑底，但是不会出现暴涨。

　　其实就算《人民日报》不点评，国际大都市的房价比如纽约、伦敦、香港等，一点波澜都会惹人关注。而中国楼市的走向，人们都喜欢盯着北上广深等四个一线城市。作为中国经济最为发达的城市，北上广深的房价事实上就是国内的风向标，既是投资者眼中的楼市高地，又是开发商抢地的重点城市。

　　如果单纯判断楼市是否真的已经筑底，未来会否出现新一轮上涨，可以观察北上广深近期公布的房产数据。

　　从新房市场规模来看，过去十年商品房销售总面积排名由大到小，依次为上海、北京、广州和深圳。从商品住宅价格水平看，2015年5月份，北上广深新建商品住宅成交单价分别约为2.8万元、3.2万元、1.5万元和3万元，同比去年5月分别增长4%、15%、-12%和18%。

　　从房价这一核心指标来看，上海房价水平最高，另外单价10万以上的豪宅楼盘数量也最多，其次是深圳和北京，而广州明显不在一个档次上，房价相比其他三城低了一半左右。

　　相比过去一年时间，四大城市的房价变化，深圳涨势最强，均价已上涨约二成，而实际上热点板块的新房和二手房价格已上涨三四成。上海紧随深圳，房价上涨15%。北京比较温和。

　　房价变化的差异，背后是成交量和供求关系的不同。2015年5月份，北上广深新建商品住宅成交面积分别为94万平方米、130万平方米、100万平方米和60万平方米，同比增幅分别为59%、118%、48%和148%。显而易见，深圳反弹最高，其次是上海，而北京和广州弹幅较低。与上述房价涨幅完全对应。

　　有意见指出，随着经济增长步入中高速阶段，房价暴涨暴跌的基础不复存在。但是，我们能看到的现实是，深圳房价暴涨，京沪也在跟进。房价的走势不是媒体泼冷水能够改变的，目前虽然宏观经济依然面临下行压力，但这不一定意味着房价上涨的阻力。1989年日本房价暴涨前后，GDP增幅只有4%左右，2005年美国房价暴涨前后，GDP增幅只有3%左右。

　　再回顾国内楼市历史，过去四轮房地产短周期的上行期，四个一线城市的房价强度不同。从近半年的市场现实来看，在本轮房地产上行周期中，深圳已经成为“带头大哥”，房价率先反弹，且涨幅最大。从逻辑来看，这轮深圳楼市领涨的部分因素，上海也具备，比如创新创业大潮，股市火爆的财富效应，自贸区政策等。而北京和广州表现稍弱，但总体也将强于其他二三线城市。

　　资产市场和资本市场的一个鲜明特征是，一旦开始发生方向性变化，不管是上涨还是下跌，都会持续数月、甚至数年。房地产市场同样如此。过去十年，我国房地产市场经历了 三轮房地产短周期，每个轮回包括上行和下行，时长为三年左右。当前刚步入第四轮短周期的上行通道，一二线城市住宅成交量从去年10月开始反弹，一线城市房价从今年一季度开始反弹，其中深圳房价是本轮全国房价领涨城市。从70个大中城市房价指数看，平均涨幅于今年5月止跌，而深圳于去年11月已经止跌，且当前涨幅最大。未来一年，全国房价上涨是大势所趋，在此背景下，深圳不可能单独下跌或降温。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）