B11:黄金楼市·封面报道
 
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房山:“面粉”拉动“面包”?

上半年房山纯商品住宅成交量、成交价均低于通州和大兴;业界称此次高价地成交或推动区域去化

2015年07月24日 星期五 新京报
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业界人士表示,房山在售项目众多,造成购房者可选择面较大,区域内部形成了激烈的竞争,各项目都面临着巨大的销售压力。新京报记者 方王洋 摄

  最近,房山良乡区域因上周新成交了两幅地块而受到市场广泛关注。直追目前区域楼盘售价的商品住宅楼面价,更成为关注的焦点。

  在市场遇冷时颇受打击的房山楼市,在迎来新的高价地成交的同时,能否由此获益实现楼市升温?而区域内那些曾经的高价地,是否能够借着这一机会打一场翻身仗?

  未来供地或持续减少

  继大兴区多宗宅地遭“疯抢”之后,7月16日,房山区良乡板块两宗地也遭热捧。其中,良乡高教园区西部生活区西区在经过43轮激战之后,由恒大以15.7亿元总价收入囊中,溢价率为41.2%。该地块的居住部分将按要求全部建为自住型商品房,限定销售价格为17500元/平方米。

  另一宗成交的地块是良乡高教园区西部生活区东区,由天恒以31.78亿元、配建71000平方米限价房的代价拿下,剩余可售商品房折合楼面价高达2.1万元/平方米。在同区域内,这一楼面价仅次于万年基业摘得的理工大学9号地,也直逼当前区域在售项目的成交价。

  “对于开发商来说,眼下高价拿地,很大程度上是看好未来。”亚豪机构市场总监郭毅表示,“目前北京在逐年缩减北京的住宅用地供应,这与北京的经济结构和人口调整有着密切的关系。对于想在北京扎根的开发商来说,即便是高价,也是必须要拿地的。”

  市场反应相对平淡

  “房山两地块拍出48亿,楼面成本已超区域现房”,高价地一出,已有部分项目借此由头在网络上进行宣传。然而记者在近日的走访过程中发现,高价地对于市场的影响并没有迅速显现。

  目前,良乡板块的在售项目包括五矿·铭品、首创紫悦台、苏宁·尊悦大厦、北京城建胜茂傲山等数十个项目,售价在22000元-27000元/平方米之间。在良乡大学城附近,还聚集了首开熙悦睿府·书香、北京时代广场等一批商住商办项目。

  7月22日,记者来到位于良乡大学城附近探访。在首开熙悦睿府·书香和北京时代广场的售楼处,没有看到购房者的身影。在良乡大学城地铁站出口,一个身着长袖白衬衣的售楼员在烈日中拼命扇动着手里的宣传单。他说:“高价地对于目前的商住产品影响不大,毕竟不是同一类客群。”

  “虽然有高价地成交,不过现在的购房者对于这一类信息的反应越来越理性。虽然最近项目的来访和成交都有一定提升,但也是政策和大市场回暖的综合因素推动。”良乡长阳片区一在售楼盘的工作人员如是说。

  ■ 热点问题

  房企高价拿地底气何在?

  天恒深耕房山,恒大有成本控制优势

  天恒拿下大学城地块的商品房楼面价高达21000元/平方米,相当于周边项目在售价。而恒大拿下的自住房地块限价在17500元/平方米,业内人士认为恒大成本一旦超出5000元/平方米,就将面临亏损。面对高地价,房企拿地底气何在?

  据业内人士介绍,北京整体住宅用地供应减少、房企看好后市、深耕或熟悉区域市场后再顺势拿地,都成为房企敢拍高价地的原因。

  据了解,在2010年房山地铁线开通前后,万科、首创等大房企纷纷进驻引发房山抢地第一轮热潮。天恒是西城区的国企,早在2008年就进驻房山,在六环外开发天恒乐活城,目前处于尾盘阶段。据悉,今年三季度,乐活城将推出公寓部分,报价13000元/平方米,同时现房住宅在售,报价17000元/平方米。深耕房山近7年、原有项目已近清盘的天恒,有意在房山再扩大版图。今年初已在房山周口店拍下了一综合地块,折合楼面价3529元/平方米。

  而接近恒大的相关人士处表示,恒大在北京积累了丰富的自住房开发经验,而成本控制也是恒大的优势。据悉,恒大北京今年的销售目标是80亿元,上半年已认购签约近50亿元,其中两个自住房项目贡献颇多,下半年恒大还将推出位于大兴义和庄的恒大翡翠华庭自住房。

  高价地能否搅动市场?

  目前市场反应平淡,多项目销售压力仍大

  “房山此次高价地的成交,对于区域楼盘去化具有一定推动作用,但是对于价格提升基本没有作用。”亚豪机构市场总监郭毅表示,由于在售项目众多,造成购房者可选择面的加大,区域内部形成了激烈的竞争,各项目都面临着巨大的销售压力,不利于区域整体成交量的复苏。

  “房山区之前供应的部分商业用地,由于区域里没有商业配套,很难打造成写字楼等商办产品,因此才演变成商住产品。此类产品的潜在供应量巨大,去化压力也不小。”郭毅指出。

  同时,据亚豪机构统计,今年上半年,房山楼市回暖的速度相较通州和大兴明显偏慢。截至7月15日,房山区共成交纯商品住宅4609套,而通州和大兴则各成交了6168套和5337套。从整体的均价水平上,房山也低于通州和大兴,截至7月15日,房山区纯商品住宅的整体成交均价为20061元/平方米,而大兴是27423元/平方米,通州也在22177元/平方米。另外,截至目前,房山还有10224套纯商品住宅待售,按此前6个月房山纯商品住宅成交的均值来计算,这一库存的消化周期为15个月。

  不过也有业内人士指出,从目前北京整体市场来看,售价在2万元/平方米左右的刚需盘最集中的区域就在房山,随着这一类产品存量的进一步消化,房山区域未来的价格水平极有可能会水涨船高。

  老项目能否解套?

  区域缺乏配套和人气,老项目去化还需时间

  时隔近一年,房山再现高价地,原有的高价地项目能顺利解套吗?在业内人士看来,天恒的地价并没有创下房山新“地王”,除了长阳板块在万科、首创两大开发商的打造下已初具人气,其他板块如大学城等由于仍然缺乏配套和人气,老项目的入市、去化还需时间。

  据悉,2013年-2014年土地市场火热时,五矿、远洋、万年基业、首创等房企在房山频频砸钱买地,楼面价在15000元-23000元/平方米之间,这波高价地在拿地近2年后也在陆续入市。

  如距离地铁良乡大学城站约1.5公里的新盘五矿·铭品,2013年8月成交时的楼面地价为17500元/平方米,今年1月取证后推迟到6月才入市,目前的签约价不到25000元/平方米。记者在探访时,项目销售人员直言“现在是亏本卖,后期肯定要涨回来”。

  远洋春天著也颇为尴尬。2014年1月,远洋拿下该地时商品房楼面价达18600元/平方米,项目从2014年底就开始蓄客,但至今未开盘。销售人员表示,一期预计推出4.2米的loft精装产品,售价或为21000元-22000元/平方米,算上建筑、装修等成本,开发商并没有太多利润。

  郭毅表示,房山的新盘供应规模过于集中,由于配套滞后,仍是以刚需为主力市场,但目前刚需市场上基本已经变成政府导向的自住型商品房市场,虽然近期由于楼市回暖房山的成交也上升,但消化库存需要一个周期。

  本版采写/新京报记者 方王洋 自曾晖

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