当我们说豪宅时，是在说什么？

　　2015年北京楼市进入“豪宅元年”，供货量、成交量都不断刷新纪录。机构数据显示，今年北京纯新盘中，预计单价超过10万元/平方米的项目有15个，而报价在6万元/平方米以上的新盘超过40个，新老豪宅进入了激烈拼杀中。

　　“2013年后北京拍的很多地都是地王，不少项目被迫做豪宅，不然账算不过来，”和裕地产集团营销中心总经理王骞表示，新盘市场高端化成为趋势。

　　那么，具备哪些条件才是真豪宅？多位业内人士对新京报记者表示，豪宅第一考地段，第二考产品，第三考服务。

　　融创董事长孙宏斌6月对新京报表示，融创团队在考察完香港的豪宅后，发现其装修、户型都不出彩，“贵”在地段。

　　“地段背后是综合资源的集合，交通、自然绿化、教育、医疗四类资源，豪宅都必须具备，”懋源地产营销策划总监刘强质疑道：“现在五环外一些项目，道路都未修完善，如何叫豪宅？”

　　豪宅研究院院长朱晓红也表示，豪宅更强调出生地，更强调依附城市资源，强调配套资源的中心度和核心度。

　　如果说地段是硬性条件、难以更改，那么户型设计、后期物业服务就成为各种豪宅拼杀的红海，业内人士指出，定制化成为豪宅的趋势。

　　北京房协副会长、秘书长陈志则表示，目前“豪宅”的概念较混乱，很多项目自称“豪宅”、“顶豪”，协会预计将在8月在业内进行一次研讨，共同出台一套相对具体的豪宅标准。

　　豪宅之价格

　　单价6万是 “准入门槛”？

　　和去年相比，今年的豪宅市场无论是从成交单价还是总价都已上升了一个层面。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为：“豪宅的价位上，去年是5万元，今年应该是跨过了这个门槛，至少得6万元以上。面积当然也要达到豪宅的起点，至少要200平米以上。”

　　亚豪机构数据显示，2015年上半年，北京单价超过6万元/平方米的楼盘总计成交897套，同比涨1.2倍；成交均价8.46万/平方米，同比上涨15.9％。

　　单价6万是否已成为豪宅的门槛？“6万本身也不算豪宅的门槛，是高端住宅的门槛，离豪宅还差一个阶段，现在我们说豪宅，其基本的价格单价应该是在8万元左右，如果按总价来说应该是2000万元以上。如果要说顶级豪宅，单价应该是10万以上，总价至少要3000万元以上。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。

　　中国中央别墅区发展研究院创始人刘东认为，豪宅的定义标准，首先应该强调总价，比如有的学区房，单价八九万元甚至更高，但总价也只有几百万，不能算做豪宅。他还告诉记者，“截至7月20日，北京总价千万级豪宅的成交数据，有83％单价不够8万，56％不够6万元”。

　　豪宅之户型

　　面积“缩水”成趋势

　　业内人士表示，此前300平方米户型被认为是豪宅标配，但由于2011年以来价格快速上涨，北京高端住宅未来将香港化，即逐年“价高量缩”，无论是公寓豪宅或别墅类豪宅，户型面积都在缩小。

　　这在成交价近10万元/平方米的顶豪新盘尤其明显，中赫2009年入市的钓鱼台7号院，最小户型为350平方米，而今年1月入市的中赫万柳书院，最小户型为205平方米；6月入市的别墅豪宅西宸原著，最小户型为160平方米叠拼，即将入市的使馆壹号院户型为180-280平方米，备受关注的融创北京壹号院主力户型也在200-300平方米之间。

　　“豪宅户型空间尺度大，从主卧、餐、厨、客等功能区的比例、布局，看的是开发商理解的客户偏好，最终拼谁更懂客户，”懋源地产营销策划总监刘强表示，北京城市大，地域客群有明显偏好，懋源在三环有三个豪宅项目，从东四环的红玺台、西三环的钓云台来看，东边客群居住人口更少，喜欢社交，需要更多外向型的社交空间，衣帽间、洗手间的面积都相对较大，且必须配备西餐厅；西边客群则较传统，习惯与父母同住，偏好中餐，而南城客户则以大批外地经商人士为主，未来深入研究客群、定制户型是趋势。

　　豪宅之地段

　　要城市核心还是稀缺景观？

　　地段对住宅的重要性不言而喻，核心地段会使其价值得到提升。例如，位于北二环安定门的盛德紫阙，开盘收获12.8亿元赢得“豪宅黑马”称号。同在内城的保利海德公园在去年以25亿元认购成绩获得顶豪销冠，今年入市时就引起业内人士广泛关注。郭毅表示：“对豪宅来说，地段是第一位的，是决定价值的核心要素。”

　　与优越的核心地段相比，稀缺景观是否也是豪宅的必备条件之一？“北京五环以内没有哪个项目是绝对稀缺的自然景观。人造景观的现象比较多，天然而成的自然景观相对较少。”郭毅如是说。

　　核心地段虽繁华，但同样也有倾心于稀缺景观的置业者。据了解，早期的西山别墅区基本无房可售。如果要选择稀缺自然景观的豪宅，公开资料显示，主要位于门头沟，代表项目有西山艺境、华润西山墅等。

　　关于核心地段和稀缺景观对豪宅的影响，陈云峰认为，“拥有核心地段和自然景观可以使豪宅更好卖，但更重要的方面还是价格、面积、物业管理等，此外还要有新时代的豪宅概念，比如具有智能家居和环保理念等要素。” 

　　豪宅之物业服务

　　注重私密、安全、圈层

　　在业内人士看来，豪宅售价高，后期的物业服务是项目重要的“软实力”之一。“什么叫豪宅？现在很多房子贵在价格，但居住舒适度、品质感并不高，软硬件没有配合好，”融科智地董事总经理张筱菁表示，后期的物业、会所，圈层服务等成为关键。

　　记者了解到，豪宅物业一般由开发商下属的物业公司或委托给高力国际等国际知名的地产服务公司，近年来金钥匙等各类“管家服务”成为标配，而相比不断刷新最高纪录的售价，目前豪宅的物业费并不高，新盘豪宅如西宸原著、万柳书院等普遍在10-13元/平方米·月，而老牌豪宅物业费相对更低。

　　“豪宅物业服务其实比开发领域更参差不齐，如果是开发商旗下的物业公司管理，最好在销售阶段就介入，以便同步了解客户的需求，”刘强表示，除基础服务外，豪宅物业服务强调专属、定制化，提供的服务高端而小众，要符合圈层的需要。

　　业内人士介绍，豪宅客群对物业服务的需求中，最看重的是有严密的安保措施、同时又需要保护业主的隐私，近年来逐渐增多了“个性化定制增值服务”，比如龙湖颐和园著的物业就受委托为业主提供过私人保镖介绍、私家花园养护等服务。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖 见习记者 孔炩杰