“孙河”猜想

　　孙河是目前北京楼市已成规模的高端产品聚集地，其土地价格也一度水涨船高，去年中粮地产拿下的HIJ地块楼面价高达5.2万元/平方米。然而炙手可热的区域也有无人问津的时候，去年7月和9月份，孙河乡BCDE地块曾两次流拍。

　　今年7月底，北京市国土局网站的经营性用地出让公告显示，这宗土地已被更名为“北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块”再次挂牌出让。与之前相比，地块的土地面积有所“缩水”，起始价也略有下调。

　　猜想1 三度流拍会否出现？

　　在新的挂牌文件中，孙河BCDE地块已经取消了地块内的中小学合校用地部分，地块土地面积为20.35万平方米，其中建设用地面积12.11万平方米，建筑控制规模约为14.37万平方米。而此前挂出的土地面积达33.94万平方米，其中建设用地面积15.71万平方米，建筑控制规模约为17.61万平方米。

　　此外，该宗土地在价格方面也进行了一定的调整，此次地块的挂牌出让起始价为43.22亿元，起拍楼面价调整为3万元/平方米。而在此前两次流拍时，其挂牌出让起始价格则为46亿元和42.3亿元。

　　“从挂牌情况上来看，孙河地块在价格和配置上都有所调整，应该会吸引不少企业的关注。”亚豪机构市场总监郭毅表示，之前的两次流拍主要还是由于当时北京楼市行情并不景气，该地块的挂牌起始楼面价及总价都处在较高的水平，而且房企预期该区域未来竞争压力较大。而今年的情况则有所不同，一方面市场已经回暖，另一方面由于目前北京的优质土地已经较为稀缺，像大兴瀛海、庞各庄等非传统热点区域都遭到了房企激烈争抢，据区域热度预判，孙河这一优质地块流拍的可能性基本没有，但究竟会不会成为地王，还要从具体竞争情况来看。

　　猜想2 中粮地王能否解套？

　　此前，孙河地块之所以备受关注，其原因主要还是因为该地块区位条件优越，且出让宗地大多适合打造别墅产品，因而聚集了相当数量的品牌开发商和高端项目。随着土地价格的水涨船高，房企拿地成本也越来越大，2013年7月23日，中粮以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，地块溢价率42.1%，实际楼面价高达4.8万元/平方米，刷新了当时北京土地出让历史上的单价纪录。

　　在中粮拿下该地块之后，就有部分业内人士指出，该宗地拿地成本过高，只有按照目前8万元以上的预售价格进行销售，才可以保证利润。5月30日，中粮瑞府取得了预售证，总共48套房源里面，其中42套价格区间在8万-10万元/平方米，其余6套的价格区间则高达17万-22万元/平方米。不过据中原地产首席分析师张大伟统计，中粮瑞府在7月份时实际成交均价在6.7万元/平方米。

　　“孙河这个板块规划的都是容积率在1.0的低密地块，规划的就是高端别墅区。最终的价格我觉得还是会达到溢价上限，最终会到达5万元左右的成交楼面价，这个价格也是市场所能够接受的。”郭毅向记者表示。

　　“随着时间的推移和房价的水涨船高，很多地王都自然而然就会解套。中粮所拿的孙河地块也是如此。”一位房企人士如是表示。

　　猜想3 又将打造高端产品？

　　目前的孙河板块主要以别墅项目为主，进驻最早的龙湖在2012年9月以2.02万元/平方米的楼面价拿下该宗地块，而2013年1月，泰禾拿地楼面价则已经上升到2.9万元/平方米，再加上2013年7月在此拿下孙河地王的中粮，这三家企业在孙河打造的项目均以别墅项目为主。其中龙湖双珑原著以及泰禾院子在北京市场上都取得了不错的成绩，而新挂出的地块，如无意外的话也将被最终拿地的开发商打造为高端项目。

　　在郭毅看来，由于该区域内目前已经集中了相当数量的高端产品，未来将形成一个高端别墅聚集区，而对于同质化竞争的问题，则不需要太过担心。她认为，不同于普通商品房，对别墅来说，需要形成整体别墅范围才会好卖。“只有别墅形成了规模，高端客群集中在一起，才会将优质配套吸引过来，整个片区的消费力才能够发挥，而仅有一两个项目是很难将高端配套吸引到周边，并形成规模的。”因此，该宗地块的入市无论结果如何，都将对整个区域发展产生有利影响。

　　猜想4 中粮还想“再下一城”？

　　“泰禾院子和龙湖双珑原著在孙河都已经取得了很大的成功，证明了该区域的价值。不少房企对这一高门槛地块也十分关注。而据我们了解，目前中粮和首开对这宗重新挂出的土地兴趣较大，都正在跟进中。而万科今年也在着力打造其高端事业部，因此参与拿地也并非没有可能。”一位不愿具名的品牌房企负责人向记者透露。

　　而泰禾集团总裁助理兼品牌总经理沈力男则向记者表示，对于重新挂出的这一地块，他们也有所关注，但是对于最终会不会参与拿地，现在还不方便透露。

　　“总的来说，孙河区域是没有什么问题的。”沈力男告诉记者，现在其他区域的楼面价都已经到5万元以上了，孙河区域的价值放在那里，未来的发展潜力只会更大。“前两次孙河地块流标的主要原因并不在地块本身，而目前该地块的起拍价虽然比前两次有所下调，但还是高达3万元/平方米，因此该地块的出让对于区域也应该会有一个较为明显的带动作用。”沈力男表示。

　　新京报记者 陈禹铭