北京顶豪成交创新高 改写楼市格局

　　2015年北京顶级豪宅物业成交不断刷新最高纪录，带动高端物业市场整体上涨，位于北京西部板块的西宸原著、琨御府、紫辰院等高端项目连续热销，引发各界关注。8月11日“城市顶豪新价值论坛”在紫辰院揭开帷幕。

　　现状

　　高端项目比拼附加值

　　从楼盘成交数据来看，今年“顶豪元年”确实不负盛名。据中原地产研究部统计数据显示，过去六年中（2009年-2014年），北京顶豪（商品住宅签约单价在10万元/平方米以上）的总签约量是114套。截至8月10日，今年北京顶豪签约量已达151套。

　　业内人士表示，即使剔除盘古大观项目集中签约的96套，目前顶豪签约也达到了55套，而过去四年中，每年的顶豪签约量都在25套左右。

　　“北京一手房市场有两极分化的趋势，一头是保障房、自住房，一头是豪宅”北京市房地产业协会副会长陈志在“城市顶豪新价值论坛”上如是说。

　　陈志指出，北京普通商品房市场还在缓慢回升中，市场的热度并不太高，但新增商品住宅的供应中，高端一头“豪宅化”的趋势愈发明显，大批单价在10万-18万元/平方米的楼盘在今年入市，未来还将看到更高的价格出现。

　　此外，整体高端市场都在今年迈上了新门槛。新京报传媒副总裁张学冬表示，今年上半年，高端项目（商品住宅签约单价在6万元/平方米以上）的签约量基本和2014年全年持平，目前主流产品单价是5万/平方米—7万元/平方米，目前市场销售较好的也是这类楼盘；但今年会有大批单价在8万-15万元/平方米的新楼盘入市，将面临一定的销售压力。

　　“2015年北京楼市这波豪宅的势头是前所未有的，不仅改变了楼市格局，对未来也有深远影响”。亚豪机构副总经理任启鑫认为，无论是主动或被动选择做豪宅，各项目的竞争已经从比拼户型大小、精装修花费、到了比拼“附加值”的阶段。

　　探索

　　国内豪宅还有发展空间

　　“我们发现北京西边有大院文化，有很浓的文化底蕴，客户的家庭结构更紧密，很多人是三代同堂，我们想在紫辰院打造中国第一个全家族的大宅，房子做出来以后，希望买到房子的人会感到骄傲，让整个家庭一起享受这个房子，我认为这才是真正的豪宅。”梁志天如是说。

　　梁志天对新京报表示，他本人的家庭也是父母、子女三代同堂，一家人住过别墅，也住过平层公寓，多年下来他了解家庭各个成员对空间的需求和期待，并把这些经验用在了紫辰院的样板间设计中。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞也认同，目前中国家庭财产的主要载体是住房，房屋也是中国人传承的最重要财产，三代同堂、彼此有交流却又不干扰是中国人较为理想的居住方式。

　　如何才能做到“有交流却不干扰”？梁志天介绍说，紫辰院的户型设计中，很多空间利用都可以做到多元化，比如现在很多家庭有两个孩子，紫辰院的样板间就把一个书房拆掉，作为孩子的公共活动空间，做成了“双子女套房”，能满足两个子女成长过程中的教育、社交、娱乐等多种需求，将来孩子长大，公共空间可以缩减，给子女更多的私密空间；再比如在客厅增加了一道推拉门，使客厅不仅有会客功能、还增加了书房功能等等。

　　据悉，紫辰院的新样板间推出以来均受到了市场和业内的广泛认可。“我们还在继续摸索北京西边客户群体的喜好”王志刚表示，国内高端住宅市场发展迅速，由于发展的时间还相对短一些，包括对客户的审美特点的了解，以及一些材料的供应、工程施工的把控和工人的素质都还有进步的空间。

　　王志刚认为，从单价、总价上看，北京豪宅项目和中国香港、纽约、伦敦等顶豪项目相比，还有很大的发展空间，随着中国的经济持续发展，高端人群对房屋的需求也会改变。

　　牛凤瑞表示，现在高端项目竞争激烈，有的项目不注重实用性，转而在繁复细节的打造，其实需要让住宅回归居住本质，营造真正的品质生活。

　　样本

　　紫辰院等城区豪宅热销

　　业内人士指出，从今年签约成交情况来看，成交较好的高端项目多位于城区、四环内，地理位置优越，未来供应的稀缺性也成为这批“老牌豪宅”成交骤增的原因之一。

　　以近期热销的豪宅新盘紫辰院为例，项目位于西四环岳各庄北桥，据亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，2015年1-7月，紫辰院共签约81套，收金近8.3亿元，成交均价在6.3万元/平方米左右。.

　　紫辰院项目营销总监曾艳红表示，截至6月底，项目上半年认购金额就达到12亿元，连续4个月蝉联北京单价6万元以上高端项目销售冠军。

　　“1-7月，北京签约价在6万元/平方米以上的新盘房源签约了800多套”。任启鑫表示，紫辰院一个项目就占了市场近10%的份额，这并不常见。

　　紫辰院的开发商、北京嘉源置业投资有限公司副总经理笪文宏表示，一方面是北京今年高端市场成交旺盛，而西四环的土地供应非常少，新盘住宅供应也较稀缺，紫辰院有完善的优质配套资源，比如紧邻万丰公园与悦泽园两大公园，还有北京十一学校分校、解放军302医院等配套。

　　笪文宏表示，另一方面公司在产品打造也较用心，紫辰院的建筑、园林、室内设计、精装都请了国际最优秀的团队来打造，社区内部有美食、商务、水榭、茶社等四大社区会所，公司也一直针对市场变化、不断根据客户需求升级产品，获得了客户的认可。

　　据悉，紫辰院全新推出的升级产品建筑面积达275平米，层高3.3米，配置4室2厅3卫，其样板间由国际顶级的室内设计师之一梁志天亲自操刀，梁志天打造过香港天玺、上海汤臣一品、深圳湾1号、北京长安太和等知名豪宅项目，据梁志天介绍，这是其团队在钓鱼台七号院之后，第二次打造北京西边的高端项目。

　　新京报记者 自曾晖