外滩地王之战到底谁赢了？

　　■ 一家之言

　　9月23日晚间，SOHO中国、复星国际双双发布，就上海外滩8-1地块(BFC项目)的归属权作最后的厘清。SOHO正式退出，复星全盘接手。一场五位房地产大佬纠缠五年的外滩地王战就此落幕。市场咸称郭广昌获得全胜。

　　郭广昌当然是获得全胜。证大和绿城事实上已经退出该项目，潘石屹SOHO中国正是收购了他们的股权才拥有了外滩地王的50%的股权，也正是因为这50%股权郭广昌是否有“优先收购权”，郭才与潘打了这场三年多的官司。

　　这场官司虽然现在以和解告终。表面上，潘石屹SOHO中国是输了，一审判决也是他们输（当然二审判决还遥遥无期，可时间便是金钱，能够现时解决对郭是很有利的）。SOHO拿到的现金为45.85亿元。而当时SOHO收购50%股权时的价格为40亿元，考虑到资金投入有正常的成本，SOHO在外滩地王中的这几年，并没有获得什么投资收益。对于这样规模的大投入，没有收益其实就是亏本。

　　潘石屹之所以在目前这个时刻愿意不赚而退，对二审没有信心应该是一个重要原因， SOHO中国正在转型则是主要原因之一。

　　外滩8-1地块自成为外滩地王不久，随着中国房地产新政开始，中国房地产市场就形格势禁，一直低迷不振，开发商赚大钱的日子已经过去了。与此同时，中国经济形势也发生了巨大变化，原来主要依靠投资建设拉动发展的模式越来越难走下去了，中国经济重心似乎越来越转向新兴产业、服务产业。原来的房地产开发商纷纷改变自己的发展战略。目前接手外滩金融中心酒店部分的、也是中国首富的万达集团王健林，首先提出“轻资产”战略。

　　潘石屹SOHO中国何尝不是在朝这个方向转？潘石屹说：“目前SOHO中国净负债率25%，是房地产行业第二低，仅次于万科，而最高的房地产企业负债率达到251%，所以，我认为SOHO中国转型是成功的。在现金流方面，SOHO有接近100亿现金，在整个房地产行业少见。”

　　潘石屹说他的儿子创业不会成功只是个自嘲，作为大集团、大资本难有孤注一掷的魄力，那是全世界的规律。目前中国经济正处在一个转折时期，创新确实是未来发展、赚钱的方向，可是究竟怎样创新？怎样的创新才能发展才能赚钱？谁都不知道。潘石屹SOHO中国那样的大资本不太可能自己去创新，他们在经济运行的角色中只能扮演投资者。而扮演好投资者的首要条件就是拥有现金。

　　外滩金融中心即将完工，而上海楼市正好也处于上升阶段，此时此刻郭潘达成和解。如果不是处于这个时刻，潘不一定能够拿到目前这个数目的现金。所以，外滩地王之战落幕，郭胜了，潘也没输。

　　□郁慕湛（财经评论人）

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