优客工场：盈利并非靠租金

　　9月中旬，主打着中国版WEWORK这一概念的阳光100优客工场旗舰店正式启幕。在市场波动之下，众多投资机构的踊跃投资和不少创业团队的进驻，让优客工场的收获超越预期。

　　在阳光100优客工场旗舰店开幕的同时，优客工场方面还同时宣布，其A轮融资已经完成，共募集资金超人民币2亿元。

　　毛大庆在接受采访时表示，此次融资的结果超过了他们之前的预期：“我们这次的目标是1.8亿，这是明年到后年初的概念。现在超募了四五千万。目前优客工场有阳光100和FESCO两家店已经落地”。

　　不过，质疑的声音也随即响起……

　　目前收入九成来自租金

　　疑问1：主要通过租金实现盈利，后继乏力？

　　回应：未来租金比例将逐步降低

　　中国版WEWORK的这一模式以及毛大庆在地产圈的知名影响力，都让优客工场这一概念在提出之时就备受关注。业内对其创新性的共享经济模式以及如何盈利都表达出极大的兴趣，并且也因此吸引到不少投资方。

　　据优客工场相关负责人介绍，现阶段优客工场主要通过四种方式实现。第一种，是以租金获取现金流；第二种，是依靠如会议室、IT维修等基础增值服务；第三种，则是依靠培训、传媒等优客自身提供的各种高级服务；第四种则主要靠会员的会费。

　　对于这样的盈利模式，部分业内人士并不表示认同。他们认为，用折扣价格租下整层写字楼，然后分隔成单独的办公空间，或者将独立的单个工位出租给初创企业和小公司，向他们收取会员费或者各种服务费。这种模式目前在国内还是比较新颖的，也收到了一定的市场回应，但是如果遇上入住率较低，后期盈利问题如何解决？

　　［回应］ 优客工场相关负责人表示，他们对于这一问题并不担心，目前阳光100旗舰店已有80多家用户进驻，按一期开放575个工位计算，出租率已达到80%；二期开业后，整个场区的出租率预计到年底能达到80%。“目前租金收益大概占优客工场总收入的90%”，该负责人说：“优客工场的盈利是多维度的。桌子的出租只是一个入口，是微利，随着未来业态的不断成熟，这一比例将逐步降低。”

　　“核心价值是集合背书功能”

　　疑问2：不自持地产，盈利受制性较大？

　　回应：不会受到合作方太大制约

　　优客工场·阳光100旗舰店的报价是：开放式工位2000元/月，办公室工位2600元/月。这一价格相比一些办公楼来说也并不算便宜。如果是一个5人的创业团队，即使是比较便宜的开放式工位，一年下来仅工位费的支出就将达到12万元。而同样1万元/月的价格，在北京市内是可以租到70-100平方米的办公室或者商住房作为办公空间的。

　　此外，优客工场由于是与他人合作，自身并不持有地产，盈利受制性比较大。因此，一些入驻的创业团队，也有“一旦合作方提高租金，优客工场高性价比办公的优势便会削减”的担心。

　　［回应］ 优客工场相关负责人回应称：“优客工场为入驻企业提供的，绝不是简单的办公空间，而包括质优价低的服务、资源广泛的社交平台等多种服务。因此并不会受到合作方的太大制约。”

　　据介绍，除租赁办公空间之外，优客工场可以为企业提供从企业最基础的注册、税务，发展所需的市场推广、投融资，及针对个人的差旅、保险、医疗等特色服务，种类齐全，且服务质量经过优客筛选背书。

　　而且优客工场的每个场地都有专职的社区经理与客户关系经理，他们的职责不仅仅是协调资源、解决问题，更重要的是组织活动，从而让入驻会员们更多地去社交，更好地结交人脉资源，以提升商业效率。

　　“如果硬算桌子，五个人，一年十几万块钱，也可以租一个住宅楼办公，但是却也会相应地损失掉效率。”优客工场创始人毛大庆表示，优客工场的核心价值在于其所集合的“背书”功能。“创业企业最难获得的是社会的背书跟认同，我们这里集合背书是很重要的功能。”毛大庆向记者表示，一到这里，优客工场将帮助注册、办公，提供各种各样的会计师、律师的对接服务，“在这个平台上，我们所提供的品牌力量是巨大的。”

　　■ 对话

　　对话人物：毛大庆，优客工场创始人

　　“未来租金占六成，四成来自服务”

　　明年将成立投资公司

　　新京报：优客工场的收入将不完全以租金为主，还有各类服务，那么你预计优客工场未来的租金和服务所提供的收入比例会如何呢？

　　毛大庆：事实上，除了出租工位，办公场地里很大一部分面积像会议和培训也是一笔租金。而别的服务，我们已经在注册优客商学院，做主题性的服务和创业工作，现在教育培训这方面的需求和收益是很大的。第二，我们的新媒体和品牌包装，将来也是一定的收费来源。第三是投资收益，目前我们没有将其放在主要业务点，明年我们也会成立自己的投资公司。这三部分都进入之后，它应该是会增加一部分比较可观的收入。如果一定要说一个数字的话，那么我们估计在各类业务都稳步展开之后，可能会是四六开，其中租金占六成，其余四成收入来自于服务。

　　新京报：优客工场对于进驻企业的定位是什么？我们知道肯定不是初创团队，但是怎样界定这个团队是否可以进入呢？

　　毛大庆：现在做共享办公不止我们一家，所以对于进驻企业，我们也适度要挑选一下。我们的很多公司已经不是纯粹意义的初创企业了。我们对进驻企业在方向上没有限制，但是需要产业类别比较先进的，并且发展相对成熟的公司。

　　“是一家B2B2C企业”

　　新京报：你之前一直困扰于优客工场是个互联网公司还是个房地产公司，现在找到答案了吗？

　　毛大庆：我们和房地产除了需要使用房子之外实际上也没有什么太大关系，我们的业务的轮廓边界是很模糊的，可以植入各种各样的服务，希望用这些办法找到更多的中小企业。一定要下定义的话，其实我们是一家B2B2C的企业。

　　跟我们签约的都是企业，所以在这个过程中是B2B的业务，但是进驻了以后，所有进驻的人都是我们的会员，所以我们叫会员制的公司，也就是B2C。我们会陆续给每个进来的人贴标签，这是我们做大数据的开始，数据库里很容易分类，用这样的办法制造社区的感受，人与人的交互，共同爱好的追求，最后达到社区的目的。所以共享经济远远不是租桌子办公，主要是制造黏性，跟他们之间产生化学反应。我们定义自己是O2O的商业社交平台，这是优客工场最准确的名词解释。

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭