“金九银十”退色 开发商“绷紧冲刺”(1)

　　●9月北京新建商品房住宅成交6685套，比8月份下降27%；开发商积极推盘，10月份有36楼盘入市

　　●业内人士认为，非限购城市下调首付、公积金异地使用等政策对购房者心理影响较大，“后市可期”

　　作为房地产传统意义的销售旺季，金九银十已经成为业内外共同关注的楼市窗口期。伴随着楼市在今年的逐步回温，在淡季不淡的映衬之下，“金九”的表现虽然可圈可点，但并不“出挑”；而在接下来的银十，开发商仍然没有丝毫放松，继续保持冲刺状态。

　　342套，“银十”平淡开局

　　据北京市住建委数据统计显示，截至10月7日，北京国庆长假期间的商品房住宅签约套数为342套，其中纯商品住宅（剔除保障房）为210套；二手房住宅签约55套。受到小长假的影响，国庆期间楼市签约基本进入“停滞”状态。而与2014年同期商品房住宅签约295套、二手房住宅38套相比，市场基本保持平稳。

　　有业内人士指出，黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下的情况，国庆期间的签约也大部分都是9月的成交。但从目前市场看，房地产救市政策层出不穷，楼市小微刺激不断，预计10月成交依然会处于高位。

　　事实上，进入下半年以来，北京新房市场就已经进入了去化的快车道，房价的上涨预期增强。而这一点在刚刚过去的国庆假期也有所表现。根据第三方机构调查数据来看，国庆期间，北京中高端项目签约踊跃，售价已超过10万元/平方米的京投银泰琨御府，实现了两单成交；位于京西的燕西华府，接待客户超过200组，开发商称成交额达1.2亿元。不仅如此，市场上在售的大部分项目成交均价都出现了上行。比如丰台的一个项目，9月份时售价为6万元/平方米，10月份则上涨至7万元/平方米。

　　因此，开发商在“银十”推出新项目的积极性较高。统计数据显示，从10月预计入市的项目来看，高端项目入市积极性高涨。36个项目当中别墅项目占据6席，预期售价6万元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。

　　此外，9月30日，三部委联合出台非限购城市首付下调、公积金异地使用等政策，这些政策虽然并非直接针对北京等一线城市。但业内人士认为，从整体看，将对一线城市的购房者心理影响非常大。而且作为人口持续上涨的城市，北京等房地产市场已经领先复苏，预计北京依然将出现银十月。

　　3万元，成交单价将维持

　　根据机构数据，北京楼市在刚刚过去的“金九”创造了一项新的纪录：新建普通商品房在9月成交均价达到30947元/平方米，这也是北京普通商品住宅单月均价首次突破3万元。尽管成交价格突破了历史的天花板，却仍没有达到众多房企心目中“回暖”的温度。

　　“9月份的成交情况其实没有想象中那么火爆，无论是售楼处到访量还是实际成交的情况，感觉都不如七八月份。”大兴某项目负责人告诉记者，今年的淡季其实不淡，而所谓的“金九”也并没有出现明显的交易旺势。

　　数据更能说明问题。9月全月，北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）合计签约套数为6685套，相比8月份的9275套下降了27%。在业内人士看来，量跌价涨的成交趋势，或许会成为北京楼市的一种新常态。

　　“楼市供应结构的变化，是造成此轮均价上涨的主要原因。尤其是高端项目的集中成交和通州楼市普通住宅的供应限制，共同造成了价格的上涨。”中原地产分析师张大伟进一步表示，在目前的北京市场，房价处于高位，豪宅化明显，商品房主流成交总价已经达到了350万/套的水平，二手房成交均价也超过300万元/套，整体已经进入了改善领域。这种情况下，最近几个月可能都会保持月度成交均价突破3万元/平方米的水平。

　　10万+，豪宅或成最大赢家

　　值得一提的是，高端项目在近期的楼市表现十分抢眼。9月份，高端项目尤其是单价10万元以上的项目，单月成交达到了14套，成为了近3个月以来的最高点。而今年以来，单价超10万项目已经累计成交175套，再度刷新了豪宅成交史的新纪录。之前，北京成交量最高的豪宅历史也只有年度28套。在2015年之前的北京极少数楼市，售价10万元以上/平方米的豪宅，合计签约只有113套。业内人士预计，今年全年，北京单价超10万元项目的签约数目或将达到250套的“爆棚”成交量。

　　“整体高端市场成交活跃度的提升，加之房企在今年普遍已完成销售目标后，提升利润水平的诉求更加强烈，是开发商加速推出高端项目的重要拉动因素。而高端项目占比的不断上升，也将拉动北京商品住宅成交价格水平再上一个新的台阶。”亚豪机构副总经理任启鑫如是说。

　　“进入下半年，北京涨价项目开始增多、涨幅开始加大。除此之外，受到频频出现的高价地的影响，入市项目中的高价盘也逐渐增多。项目涨价，加之高价盘集中入市、刚需盘供给减少，共同促使成交量放缓；此外，通州此轮炒作的‘被退潮’也成为9月成交变化的重要因素。” ——亚豪机构市场总监郭毅