“金九银十”退色 开发商“绷紧冲刺”(2)

　　（上接B10版）

　　■ 走进热区

　　通州 开盘项目锐减 商住热度持续

　　【盘点】 凭借诸多利好，一度超越楼市大势狂奔的通州，曾在今年6、7、8三个月纯商品住宅成交屡创新高，并连续蝉联了北京行政区成交排行的冠军。然而，在升级限购令之后，住宅成交开始由盛转衰，即使金九的到来，也并未能力挽狂澜。

　　据了解，在限购前夜八盘集中入市之后，通州区供应开始出现明显退潮。亚豪机构统计显示，9月通州仅有东亚尚品台湖、万科城市之光、融科千章墅、首开香溪郡、世界侨商中心、V7九间堂和中铁通瑞嘉苑6个项目开盘。其中，中铁通瑞嘉苑为自住房项目。亚豪机构市场总监郭毅表示，通州的炒作以及随后“加强版”限购政策的出台，使得该区域成交在连续数月时间内持续维持高位水平。而随着“末班车效应”释放完毕，成交开始出现大幅下滑。据悉，区域成交从9月第二周便开始大幅下滑。

　　值得一提的是，通州区因定位的关系，已经成为投资者眼中的热土，因此商住这类既不限购、还兼具自住与投资属性的产品脱颖而出，在区域整体成交回落的背景之下依然保持快速上涨。

　　【前瞻】 据业内人士介绍，从通州区近年来的土地供应情况来看，区域内未来潜在的商住供应相当可观。2013-2014两年间，通州成交的商业办公用地的规划总建面高达390万平方米。区域内已经开业的贵友大厦、万达广场等，能够满足区域的基本消费需求。而通州产业引进相对滞后，区域内写字楼的租赁、购买需求，均没有起色。

　　上述人士进一步指出，受到住宅开发的高周转及高利润率的吸引，催生了通州大量的商住项目，而其热度究竟能够维持多久，就要看政策和大环境层面的落实进度。

　　【盘点】 “城南计划”的稳步推进，让大兴区域生活配套逐渐完善的同时，也让众多品牌房企争相进驻。分析人士指出，2015年前5个月，北京市供地30宗，大兴就占据9宗。6月下旬开始，大兴集中推出多个地块，使断顿50多天的北京土地市场掀起小高潮。最值得一提的就是大兴瀛海地块，竞拍现场吸引了恒大、龙湖首开联合体、碧桂园、保利等多家知名房企到场拼抢，经过30多轮激战，龙湖首开联合体最终将该地块收入囊中。中原地产首席分析师张大伟测算，该地块商品房住宅部分平均楼面价达到3.2万元/平方米，入市后的售价过5万是必然的，未来区域内的住宅单价必将突破5万。

　　除了新地块的连续入市，有数据显示，2015年大兴楼市更是以高于整体市场5%的去化率让大兴板块成为京城楼市的大热点。“大兴区由于当前供应的项目多为成熟板块中的刚需刚改产品，加之第二机场的规划利好，因此已经迅速取代通州成为新的区域销量冠军。”郭毅表示，仅仅是9月上半月，大兴区共实现商品住宅销售(不含保障房与自住房)684套，占全部成交比重为21%，居各区之首。同时，政策导向的刺激使大兴区需求集中释放，吸引项目不断入市。

　　【前瞻】 从10月入市项目的区域分布来看，大兴区以6个项目的预计入市量，占据各区供应榜首，产品类型也较为丰富。业内人士指出，土地市场的高热和政策规划层面的落实，为大兴板块的发展带来切实利好，区域热度持续升温的同时，也将直接促进价格一路高涨。

　　大兴 刚改项目扎堆 接棒通州

　　门头沟　WSD点亮预期 改善房为主

　　【盘点】 土地市场最近的一宗土地交易中让门头沟再度成为亮点。9月29日，门头沟区永定镇一地块开拍，首开保利、天恒、中铁建、华远等在内的多家知名房企及联合体现场争夺。该地块最终被电建金地联合体以20.3亿元的总价取得，而这一价格并未触及价格上限，也成为今年来为数不多的未转入竞建保障房环节的地块。扣除自身配建的公租房部分之外该地块折合楼面价在23700元/平方米左右。

　　据记者不完全统计，目前门头沟在售待售的项目近20个，包括4个自住房项目。不同于房山等远郊区域以刚需为主的特点，门头沟区域主打自然环境牌，瞄准了以大户型的改善型项目为主的定位，比如永定镇在售住宅以品质洋房为主，如泷悦长安、V7西园、西山艺境等，售价普遍在32000-35000元/平方米。另外，部分刚需项目如京西金泰丽湾、京汉铂寓，价格维持在27000-28000元/平方米。此外，华润西山墅是该区域在售的别墅项目，均价为3.5万元/平方米。

　　【前瞻】 业内人士指出，门头沟的改善型定位，使得区域价格一开始就显得“更高一筹”。“其中很大一部分原因来自于WSD（首都西部综合服务区）的产业发展前景和生态涵养区的生态环境利好。”

　　业内人士测算，上述成交地块中住宅部分楼面价较为合理，预计未来的合理价格将在45000-50000元/平方米之间，如果按正常节奏在一年半左右后上市，门头沟区域楼市能否接受如此快的价格涨速尚是未知数。

　　B10-B11版采写 新京报记者 李捷