房企角力 冲刺四季度业绩(2)

　　（上接B10版）

　　中产阶层

　　升级换房正当时

　　【算账】

　　预计家庭年收入：50万-100万元。家庭每年有50-100万元的收入已属于较好的中产阶层，一般是公司或机构的中层管理人员，手中已有一套或两套房，但日常开销也较大。

　　可选择的产品：500万-1000万/套。中产阶层多属于“卖旧买新”改善型升级置业人群，按照二套房首付40%计算，首付200万-400万元。按北京新盘均价多在4万元-5万元/平方米计算，可购买到200平方米以下的平层住宅，或者购买郊区的经济型别墅。

　　【市场扫描】

　　据机构统计，目前北京最好卖的房子总价是在800万-1200万元之间的改善型住宅。今年以来，大批500万-800万元/套的老项目房源被出售，留给中产的选择已不多。

　　活动范围在南城的中产家庭，可以将目光聚焦在亦庄河西区、旧宫板块和丰台区，四季度这里都有较多新盘供应。比如，位于丰台公益东桥的福海棠华苑，主推128-138平方米的三居，报价为42000元/平米；南四环大红门附近的天恒金融街公园懿府，120多平方米的三居室也较适合。

　　东部中产的选择则较少，值得关注的是位于朝阳大悦城附近的首开·熙悦尚郡，主推125-136平方米的三居，报价为48500元/平方米，但缺点是所剩房源不多。在通州，虽然由于区域限购升级，但价格仍处于高位，住宅新盘供应也有限，不限购的公寓则供应充足，中产阶层可以关注近期热销的别墅项目旭辉御锦、鲁能格拉斯小镇等。

　　【推荐项目】

　　●亦庄·金茂悦

　　位于亦庄河西区的亦庄·金茂悦售价较稳定，一直维持在35000元/平方米，备受南城改善型中产购房者的青睐。平层面积130-190平方米，为3.5居至5居，总价在450万-600万元/套，精装修。由于开发商在亦庄河西区持续拿地，项目的品质、售价都能保持稳定。此外，项目优点还有配备恒温恒湿恒氧科技系统，以及传承自北京豪宅“金茂府”的建筑品质，周边也有幼儿园、小区配套。据悉，项目现在推出了别墅产品“金茂逸墅”，为180-210平米的城市新院别墅，预计四季度入市，目前别墅样板间已经开放，但未透露价格。目前参加优惠活动，可以享30万优惠以及6万元的红包。

　　●中冶德贤公馆

　　位于南四环外榴乡桥的中冶德贤公馆是旧宫板块的明星楼盘，目前在售的户型是136、178平方米的三居、四居和180、210平方米的升级版三居、四居，报价45000元/平米，精装修。

　　除了地理位置较好外，中冶的建筑质量获得了业内的认可，从户型来看，新推售的房源户型整体采用大面宽、南北通透的设计，三面采光，双南向主卧套房，居住舒适度较高。项目的优点是性价比较高，目前已经有了实景园林和实楼样板间，可以让客户“眼见为实”，售价也较为稳定，不过榴乡桥板块的配套还有待发展。

　　●龙湖滟澜新宸·长桥墅

　　如果活动区域在北边，并想首次购买别墅的中产，推荐关注昌平板块，性价比较高的老项目有位于沙河的龙湖滟澜新宸·长桥墅。据开发商龙湖方面表示，长桥墅预计10月底要推售东区二期联排别墅，预计40套，面积350-410平方米，赠送隔层、露台、庭院等，预计最低总价999万元/套，目前进行首付分期活动，最低首付99万/套起。

　　“新贵”

　　“豪宅年”任你选

　　【算账】

　　预计家庭年收入：300万元以上。能做到年入300万元以上的职场人士大多是大型集团公司的高管，如前万科副总裁毛大庆离职前公开年收入约为561万元（税前），一些房企高管的年薪也达200万-300万元。

　　适购项目：总价在2000万/套以内的项目。按二套房首付比例40%计算，首付在800万元以内。但北京很多银行对二套房首付要求仍是五成，那就需要将首付提高到1000万元了。新贵们财力雄厚，但一些太“壕”的楼盘（单价10万-15万元）也不适合，比如预计四季度开卖、位于农展馆的融创·北京壹号院，连融创董事长孙宏斌都坦言自己买不起，除此之外，新贵们可选择的新盘还是十分丰富。

　　【市场扫描】

　　新贵们由于平时公务繁忙，最青睐城区平层豪宅。从周边配套的成熟度、便利度来看，四季度新贵们可关注的房源充足。比如，位于朝阳区西大望路的住总香榭8号，而在丰台区西三环沿线，懋源钓云台有170-260平方米的三居、四居，报价为6万元/平方米，龙湖西宸原著10月也新推出了平层产品，报价最低7万元/平方米，最小户型为160平方米。如果喜欢东部，则可关注东坝的龙湖天璞项目，四季度将推出140-200平方米的平层产品，报价未定。

　　如果喜欢有天有地的别墅生活，则可重点关注朝阳区来广营的恒大书院以及东坝的保利首开·天誉，还有位于石景山八大处公园的远洋天著春秋。如果面临限购问题，又希望能有豪宅的居住品质，则可关注位于望京的远洋万和8号，目前报价为75000元-80000元/平方米，户型为292平方米，单套总价为2200万元。

　　【推荐项目】

　　●西宸原著·玉府

　　位于西三环边、丰台板块的西宸原著可谓今年最受关注的豪宅项目之一，主打“内城低密度产品”。龙湖在6月首次推出30套别墅产品入市，完成认购额10亿元。近期，西宸原著推出了高层产品“玉府”，主力户型为140-240平方米，共160套房源，预计1100万元/套起，精装修，预计10月底开盘。项目平层的样板间已经开放，据开发商介绍，装修风格得到了很多年轻新贵的认可，目前排号客户较多，预计将摇号选房。

　　●住总香榭8号

　　位于东三环西大望路、紧邻双井的住总香榭8号可谓豪宅中的“实惠盘”，地理位置十分优越，周边配套成熟，值得在CBD一带活动的新贵关注。项目价格未定，目前报价75000元-80000元/平方米，户型为140-150平方米的三居室。但值得一提的是，项目是个小社区，只有2栋楼，或缺少大社区的“豪宅范儿”，但另一个优势是准现房，目前已近封顶。

　　●保利首开·天誉

　　位于东坝的保利首开·天誉是保利今年最受关注的豪宅项目之一，售楼处在10月正式开放，项目的优点是东坝少见的纯别墅社区。天誉共28栋楼，116套房源，产品分为联排和叠拼两类，联排户型面积为300-375平方米，叠拼面积为160-360平方米。东坝的豪宅新盘供应量较大，周边配套还有待完善。保利方面透露，第一期的定价会“非常有性价比”，值得新贵关注。