东坝：以时间换空间

　　从“宇宙中心”的五道口到“新北京”的通州，北京的新兴板块一直在交替登上楼市舞台的中央。这一次，轮到了“国际商贸中心区”的东坝。除“国际商贸中心区”的标签之外，毗邻第四使馆区、国际奢侈品顶级品牌总部基地、国际会展中心等，随便哪一个金光闪闪的标签，都似乎标注着：东坝，要火！

　　■ 区域名片

　　东坝

　　位于北京东五环外，距朝阳门十余公里，堪称古都北京东郊的“门槛”。按照朝阳区对东坝的整体规划，将会在此兴建全市最大的高端商务功能区，建成后占地面积6.2平方公里，规模相当于东扩后的北京CBD。除了商务功能的定位，东坝的居住区域也将成为北京高端项目聚集的新样本：8平方公里的居住区，将主要规划为低密度、生态型高端住宅区。截至目前，区域内已经进驻的房企包括首开、龙湖、保利、恒大、首城置业、城建等。

　　突如其来的升温

　　多个高价地竞拍、豪宅项目扎堆，东坝区域迅速升温

　　在为了升级置业奔波了大半年之后，许立辰（化名）终于决定踏实地在东坝住下去。“以前一直想往四环里换房，跑了很多地方，发现新项目买不起，老项目又难合意。”他告诉记者，早在2007年，他就在东坝区域内的奥林匹克花园一期购置了一套二手房，当时觉得挨着五环，虽然周边环境差一些，但小区环境还不错，但入住后将近十年的时间里，周边环境一如当初荒芜。“稍微大点的超市，需要到距离6站地的姚家园家乐福，近期刚开了一个金隅mall，日常生活便利了很多，但周边环境没有太大改观，感觉到处都在施工。”

　　而从去年开始，许立辰感觉到自己家所处的东坝突然间就成了焦点：“都知道东坝将来有使馆区和国际商贸区的规划，地铁马上要通了，配套也会跟着上来。尤其是这里有一大片豪宅要开盘，房价应该还有得涨。”他告诉记者，最近东坝周边的二手房涨得比较厉害，他的房子刚挂出去，几乎每天都有几拨人要来看房，中介也向他暗示价格还有上浮的空间，因此他觉得自己可以再等等，一来等房产升值，二来等规划落实。

　　许立辰的感受并非错觉。记者从我爱我家获取到的数据显示，东坝区域今年以来的二手房价格经历了三波追涨；今年2月，区域均价从每平方米3万元出头一口气上涨到33000元左右，随后保持平稳，5月时逼近35000元；而最近的一次价格上涨就发生在8月份，区域成交均价已突破了36000元/平方米。

　　与二手房的上涨行情相似，区域内的新房也是开盘价格节节高。“东坝区域内在售的唯一一个住宅项目利锦府去年开盘，至今年上半年价格才每平方米4万多元，但目前报价已经6万了；老项目首开常青藤虽然还有少量的住宅，但目前也不着急出售，只推商业部分。”一位不愿具名的资深业内人士指出，多个高价地的竞拍，以及豪宅项目扎堆，使东坝区域已经由过去的刚需板块逐步迅速向高端改善板块过渡，升温的速度超过想象。

　　第四使馆区成发展引擎

　　规划中东坝将集高端商业休闲娱乐、总部商务办公、国际交流服务和高品质居住四大功能于一体

　　从2013年底开始，房企接连砸下重金在东坝购置地块，带领这个偏居东五环一隅的区域闯入大众视线。

　　公开资料展示，按照北京规划总体布局和朝阳区域功能定位，未来的东坝北区将瞄准建设“世界城市试验区”这一目标，努力打造一个集高端商业休闲娱乐、总部商务办公、国际交流服务和高品质居住四大功能为一体的城市综合功能发展区。目前实际板块规划已逐步落实，未来的东坝，将集三里屯、798和CBD的优势于一身。

　　在多数业内人士看来，第四使馆区对于东坝的影响无疑是巨大的。中国城市规划设计研究院文化旅游所副所长徐泽认为，第四使馆区的规划，将为东坝带来完备的生活配套；再加上邻近机场，依托空港，适合发展商务文化娱乐。“未来的东坝是以国际交往功能为核心的中央活动区和以健康乐活为方向的优质生活区。”他如是说。

　　首开地产股份公司总经济师王宏伟也表示，从第一使馆区到第四使馆区，带动了从建国门到三里屯到燕莎、丽都的发展，第四使馆区将大大提升东坝区域的价值。值得一提的是，首开地产从2006年就已经扎根东坝，而在近几年东坝区域出让的7宗地块中，首开或独立或联合其他房企拿到了其中的5块。

　　事实上，在关于东坝的各类规划中被反复提及的还有一点，东坝拥有高品质的生态居住环境。相较于朝阳区早期开发的热点区域，东坝区域规划绿化率高达50.5%，区域配套设施也在不断完善，已经成为自然环境与人文生态环境相结合的大型生态社区。正是基于此，东坝后市的价值将被无限看好，而作为朝阳区最后一个大面积的居住组团，也引起了开发商蜂拥进驻，区域地价、房价屡创新高。

　　基础设施先做扎实

　　目前东坝各项配套滞后，到处都是工地；业界称5年后将有翻天覆地的变化

　　尽管未来的宏伟规划跃然纸上，但在许立辰这个在此居住多年的“老东坝人”看来，市政配套落后、居住人群杂乱、道路整改无序等是东坝沉积多年的顽疾。而在采访中，有不少业内人士的看法也与他高度一致。“现在所有关于东坝区域的描述都是预期，但目前来看区域内各项配套都严重滞后，而且到处都是工地，脏乱差是普遍现象。”某业内人士坦言，值得乐观的是区域内的一些配套已经有了进展，比如一些道路已建成，轨道交通也在日益推进。

　　北京市城市规划设计研究院副总规划师石晓冬认为，东坝确实还有一定的土地空间，这在北京非常珍贵。他进一步指出，对于整个城市来说，可能要赋予东坝更多的要求，应该将非常有限的空间资源利用开发，综合考虑多种社会层面的需求。

　　对于东坝区域整体规划的落实进度，在采访的过程中，并没有业内人士或者专家能够给出较为明确的时间表，更多的是源于自己判断。一位不愿具名的业内人士表示，区域内一些地块的拆迁腾挪等问题，就面临着不小的操作难度，但他同时认为，应该不会耗时太久。

　　在一些业内专家来看，对东坝区域的发展而言，需要以时间换空间。“现在不要过多地给东坝设定概念，东坝区域的潜力是非常大的，它所承载的城市功能应该更加丰富，所以在这些功能全面实现之前，要用科学的规划手段把区域的基础打好、打牢。”石晓东说。

　　“五年之后谈东坝，将是翻天覆地的变化。”亚豪机构副总经理任启鑫在此前的一个区域论坛上表示，在今天的时间点看待东坝区域，正如十年之前看望京。

　　本版采写/新京报记者 李捷