葛洲坝回应地王质疑

　　10月20日，丰台樊家村地块竞拍中，经过百轮的激烈争夺后，葛洲坝最终以总价49.5亿元、配建41000平方米保障房面积将地块收入囊中。

　　根据业内人士测算，该地块商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米，溢价率达50%，已经超越融创2013年9月创下的东三环农展馆地块73000元/平方米的楼面价，创下北京单价新地王。

　　在业内人士眼中，75000元/平方米的楼面价挑战巨大，但接近葛洲坝地产的相关人士对新京报表示，除了地块优质外，最重要的一点是，北京还没有“解不了套”的地王。

　　算账 持有成本压力仍可控

　　在面对“樊家村地块成交价已经超过葛洲坝地产内部底限”的说法，接近葛洲坝地产的相关人士在接受新京报记者采访时表示：“这并不准确，他们已经用实际行动证明对这个地块、这个区域非常看好。”

　　10月20日，在争夺丰台樊家村地块中，葛洲坝最终以总价49.5亿元夺地，业内人士测算该地块商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米，创下北京单价新地王。

　　在众多业内人士看来，樊家村地块未来销售将达到12万元/平方米以上葛洲坝才有盈利，而这一售价在目前南三环至南四环区域，是近乎“不可能完成的任务”。

　　“西南三环这两年出了太多的高价地，市场风险已经逐渐放大，樊家村地价最贵，等同一板块内其他略贵的项目卖得差不多，这块地才有机会上市，至少得3年以后了。”某业内资深分析人士如是说。

　　但拥有央企背景的葛洲坝地产有着自己的账本逻辑，一位接近葛洲坝地产的人士告诉记者，对于樊家村地块，该公司内部自有一套数据核算体系，公司认为这块地的价值要高于价格。上述人士透露：“通过具体的测算，持有的成本压力仍然在可控制范围内。”

　　“这一地块在北京内城区，非常稀缺，地块周边的配套很好，有丽泽金融商务区，有学校，天坛医院等健康配套，地块的潜力和价值显而易见。”上述人士如是说。

　　上述人士表示，同样具有央企背景的中国金茂此前拿下广渠路地王，也因高地价饱受争议，但广渠金茂府入市后大获成功，不仅成为北京楼市销冠，更使中国金茂跃居北京主流开发商之列，这对葛洲坝地产有着极强的指导意义。

　　“在北京，几乎所有的地王都有不错的结局、都会解套，只是时间长短的问题。而樊家村所在位置的区域价值一定会凸显。”上述人士透露，虽然具体的数据无法对外公布，但樊家村地块最后的成本实际已经超过50亿元，最终入市的产品量级将会非常可观。

　　运作 或将以自主开发为主

　　但在业内人士看来，葛洲坝地产的一大挑战是产品打造能力，此前公司更多处于提供资金的投资方角色，较少实际操盘的成功经验。记者了解到，截至今年上半年，葛洲坝参与开发的15个房地产项目中，其中9个为合作项目，葛洲坝都未参与主导操盘。

　　目前葛洲坝在北京参与开发的项目有紫郡府、京杭广场、金茂逸墅和西宸原著等，除了已售罄的北京紫郡府项目外，葛洲坝都选择与其他品牌房企合作，并不主导操盘。在北京，葛洲坝先后与融创中国、方兴地产、龙湖地产和绿城中国有多次合作拿地及项目开发。

　　针对市场人士认为“葛洲坝地产操盘能力不强”的质疑，接近葛洲坝地产相关人士回应道，葛洲坝地产旗下在北京、上海和三亚，均有独立开发的项目，并且都是高端项目，实战经验的积累让葛洲坝完全有自主研发产品和付诸实践的能力。

　　具体到樊家村地块，该上述人士则表示：“目前来看，这块地应该是以葛洲坝独立开发为主，如果后期有合适的机会，也不排除与第三方合作的可能。”

　　在业内人士看来，樊家村地块成本过高，联合开发也并非易事。上述人士认为，葛洲坝会坚持从对方的资质、实力，以及与葛洲坝品牌、产品的契合度等多维度进行考量。

　　预期 期待卖到15万元/平方米

　　记者了解到，樊家村地王一出，使得丰台板块其他开发商的信心大增。据悉，同样位于丰台板块的豪宅新盘钓云台10月已取证，预计售价在10万元/平方米以上。开发商懋源地产相关负责人表示，区域合理的售价区间将会达到10万元-15万元/平方米的区间。

　　而由于樊家村地块楼面价已达到75000元/平方米，多位业内人士均预计，未来该地块的预计售价将会达到15万元/平方米。对此，上述接近葛洲坝地产人士也对新京报记者表示：“现在项目的规划都在进行中，也希望未来项目的售价能够达到15万元/平方米这个标准。”

　　“虽然没有明确具体的时间表，但希望可以尽快入市。”上述人士表示。

　　据其介绍，按照葛洲坝以往的开发进度，从获取地块到项目入市，一般不会超过一年。但具体到樊家村项目，可能考虑到要做进一步的产品研发，在开发周期上会做一些调整。

　　产品方面，上述人士表示将打造北京市场上“耳目一新的产品”，因为受到地块容积率的限制，“低密别墅”类产品可能不在考虑范围内，可能会在目前葛洲坝上海虹桥项目的基础上做进一步研发，推出平层产品。

　　上述人士还表示，无论是集团还是公司层面对于这个项目并没有施加过多的压力，对项目本身而言，如何做出好的产品是最重要的。

　　但值得注意的是，北京豪宅市场供应快速增长，开发商间竞争激烈。亚豪机构表示，2015年截至目前，北京纯商品住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的财富客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争，对开发商挑战不小。

　　本版采写/新京报记者 李捷