10万+，房企要过的那道“窄门”

　　2015年，无疑是北京楼市的“豪宅元年”。高端产品相继入市、土地市场地王频出，无一不预示着北京楼市高端化的趋势。

　　不过，在看似火热的市场背后，高端产品的去化也遭到业内的质疑。高价拿地，无疑成为房企在北京扎根所要面对的窄门。过窄门，何其容易？而不惜血本挤过这道门，面对高端产品的供需压力和更新换代，房企进入的究竟是不是天堂？

　　高端市场“高温”

　　虽然“金九银十”成色并不喜人，但今年以来支撑北京楼市的高端市场热闹非凡。

　　最近，融创北京壹号院成交均价达19.5万/平方米的消息在地产圈内疯传。在北京10万+的高端项目中，它创造了北京楼市成交单价的历史最高纪录。

　　而上周六，位于西三环的西宸原著玉府开盘销售获得10亿元。项目方面表示，此次开盘仅经过1个月的蓄客，足见目前高端市场的旺盛需求。

　　在此前的10月18日，位于北京东直门的融创“壹号院”系列的使馆壹号院开盘。项目方披露，首期房源售罄，成交金额达10亿。

　　根据戴德梁行发布数据显示，今年三季度，北京高端商品住宅成交面积为45.6万平方米，环比大涨73.1%。别墅类产品成交面积环比上涨了78%，成交价格环比上涨了8.6%。

　　而根据亚豪机构统计，截至目前，2015年北京10万+高端住宅签约套数总计189套，相比于去年的24套，增长了近8倍，创造历史新高。刨除盘古大观集中成交的96套，北京10万+高端住宅签约套数总计93套。而在此前，北京10万+高端住宅签约套数最多的一年仅为28套。

　　土地加速高端进程

　　伴随着成交的火热，一波波的高端住宅供应还正在赶来的路上。

　　10月25日，泛海国际居住区再次获得78套房源的预售许可证，拟售价格高达12万元/平方米。位于顺义的金地世家雅苑也获得预售证，其中商品住宅的拟售价各达75720元/平方米和92925元/平方米。

　　“首次置业需求向保障房、二手房市场转移或许还需要2-3年时间，但北京楼市高端化的大趋势将会成为必然。”面对源源不断的市场供应，亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　高端住宅已经接手刚需项目，或将成为北京楼市未来的主力。

　　近来土地市场的动作，似乎正在加速高端化进程。比如葛洲坝刚刚拿下的丰台区花乡樊家村地块，商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米。又如8月31日中铁建与方兴地产（现改名为“中国金茂”）的丰台区南苑乡石榴庄村地块，扣除公租房部分后楼面价高达6万元/平方米左右。

　　严重供大于求

　　然而，挖掘数据可以发现，北京高端市场供应量和需求量之间存在着巨大鸿沟，或许值得高端项目警醒。

　　据亚豪机构统计，截至目前，在今年北京已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，今年楼面价超过3万元/平方米的宅地将达到18宗以上；未来它们均将进入售价超过6万元的高端住宅产品行列，其中纯商品住宅部分的可售面积约为110万平方米。而今年以来，北京成交的6万元/平方米以上的高端住宅，仅不到30万平方米。

　　“目前北京高端市场也正在经历改善潮。对于单价6万-10万元的高端改善项目来说，由于市场存在着居住品质提升的需求，产品控制好总价，相对来说去化压力较小。而对于10万+的顶豪来说，去化压力巨大。”郭毅如是说。

　　亚豪机构另一组数据显示，目前市场上单价在10万元以上的高端产品总供应约5000套。即使今年北京能够销售200套10万+的房源，这个庞大供应量的去化率仍让人捏一把汗。房企不惜血本地购置高价地，更增加了潜在供应。相比于一年几十套的去化速度，顶豪市场正面临着严峻的供大于求局面。

　　郭毅表示，今年顶豪产品成交成倍增长，得益于供应量的增加，给高端置业者更多的选择空间。但在未来几年，持续供应未必会持续刺激有限的高端置业入市。而且，相对有限的换手率也意味着未来顶豪市场的成交或许不会有大幅度增长。

　　房企呕心沥血过“窄门”

　　“未来，顶豪市场的成交将会向少数项目倾斜。”郭毅直言。

　　而据北京市住建委数据显示，除少数项目外，大多数10万+项目今年的成交套数均在个位数。

　　或许是看到高端市场难以避免的一场厮杀，不少项目已经开始通过精研产品，挖掘高价地块上潜在的附加值。在业内看来，目前市场上的豪宅产品，是一个总价做减法、品质做加法的过程。

　　“我们在项目设计之初就对人群进行了详细调研，最终决定将总价控制在1200万以内。高端置业者对资产配置有明确规划，他们在选择房源时，除了考量产品本身，还会衡量总价与价值之间的匹配度。”丰台一在售中高端项目工作人员介绍。

　　郭毅表示，对于那些刚刚进军北京的房企来说，在不了解北京市场、不了解客户需求的情况下，如何打造匹配需求的产品、确定合理的价格、在合适的时机推向市场，并在激烈竞争中突围而出，是每个进京赶考的房企都面临着的巨大考验。

　　“面对地价成本高企、竞争集中度骤升和需求增长的相对滞后这些问题，房企即便有充足资金拿下高价地，未来如何打造适销产品，在竞争激烈的市场中让高端客户买账，才是更难的一道坎儿。”一在售高端项目的负责人如是说。

　　“窄门”背后的分流

　　房企的努力，高端置业者是否买账？

　　除了供需关系外，高端置业者在资产配置方面的变化，也值得高端项目注意。

　　今年上半年，戴先生卖掉家里的一套别墅，将资金投入股市。但经历了股市调整期，截至目前，他在股市的获利并不满意。重新购置房产对他来说，已经不是第一选择。

　　有业内人士就表示，6月下旬以来，大多数股民财富缩水，进一步影响了高端置业者的潜在数量。

　　而资产的全球化配置，也成为高端置业者的新选择。相关数据显示，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。今年，中国购房者投资海外市场的热情还在不断高涨。在美国、澳大利亚等的外国置业者中，中国购房者的比例居高不下。

　　仲量联行华北区研究部总监麦哲文曾表示，国人对海外住宅投资的兴趣将日益提高，这不只是为了获得回报或租金收益，而且还是一个资产多元化和财富保值工具。

　　最近有观点认为，央行多次降息，对于楼市未必尽是利好。信贷宽松将进一步透支楼市需求，在经过短暂繁荣后，全国楼市或将进入新一轮深度调整期。

　　不管这一猜测正确与否，面对激烈的市场竞争，北京高端楼盘仍是任重道远。

　　本版采写/新京报记者 方王洋

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