让速度慢下来才能走得更远

　　对话人

　　庞全

　　北京北大资源地产有限公司规划设计部总工程师

　　高一轩

　　京投银泰集团总裁

　　关于产品

　　——地铁上盖的物业有极大社会意义

　　庞全：我是搞技术的，工作也和房地产沾边，做结构设计。可能是由于工作的关系，我在选择买房时更加重视房子能否满足我的需求。像之前我住的房子是单位分的，老房子，没有电梯。随着年龄的增长，我就有了换房的需求。只不过一直没有找到合适的。当我在去年年底，发现公园悦府这个房子的时候已经是尾房了，但是就因为这个房子能够满足我的需求，因此几乎用了不到一周我就做出了买房的决定。

　　高一轩：是的，公园悦府是我们在北京开发的第一批地铁上盖项目，我们从中积累了大量的经验，当然也有进一步值得改进的地方，毕竟轨道交通物业还是一个新生事物。我觉得这种形态的物业有着极大的社会意义，随着未来轨道交通的铺开，我预计一线、二线城市都会去尝试。地铁上盖主要有两个优势：第一，它弥合了城市空间。我们通过商业开发、建设绿地，将地铁站附近的空间给充分利用了起来。第二，则是无缝连接，解决了业主从家到轨道交通的距离问题，让出行变得很舒适。

　　庞全：对，这一点我特别满意，如果换房的话，我仍然觉得地铁上盖的项目会吸引我。因为不管刮风下雨，我从地铁站出来，直接进到单元门口，非常便捷。毕竟对我们来讲，开车的时代已经过去了，现在北京的交通拥堵状况非常严重，开车出行会积累太多的负面情绪，而且停车费用高昂，相反地铁却十分方便，进到地铁基本就等于到家了，解决了很多体力上的问题。对于一些人担心的地铁对房子带来的影响，我认为是没有必要的。从专业的角度来讲，其承重墙没有直接同地铁连接，停车库对于结构连接是有转换的，因此并不存在噪音、震动等问题。

　　高一轩：是的，我们项目的优势是大家看得到的，事实上，为了将地铁上盖打造成居住舒适的环境，我们做了大量的后台工作。从源头、从传播途径、从受体上抑制噪音和震动的来源。在源头上，我们对轨道进行了改造，用弹性材料来减弱地铁所产生的噪音、震动。在传播途径上，我们知道，噪音和震动的传播在沙土层是最强的，所以我们就在里面打隔断墙，来隔绝这样的传播。此外，我们还在地基上添加了橡胶的隔震垫。从已经进入的项目来看尚未有相关投诉。

　　关于物业

　　——好的服务和素质一定和收费成正比

　　庞全：公园悦府的物业费要高一些，其实我一直希望物业费高一点，因为我相信一分价钱一分货的道理。好的服务和人员的素质、技术结构以及物业员工的收入是成正比的。其实我们业主都知道物业成本很高，所以对于高一些的物业费也都理解和支持。当然，我也想给开发商提一些建议，应该让大家知道你的物业费为什么高，高在哪里，在物业服务方面我认为沟通是最重要的。

　　高一轩：对，无论物业服务的形式如何创新，沟通始终是第一位的。社区不错，物业跟不上的情况有很多。我认为，物业费联动调整机制缺失是困扰整个物业服务行业的一个问题。随着时间的推移，物业公司的更新和服务几乎可以肯定会跟不上，这还是需要我们从机制上去完善。而在具体的物业服务方面，我觉得作为开发商，我们一方面要督促物业服务，另一方面也要积极地为业主提供增值服务。第三个，我们应该运用自己持有运营的商业，依托这个平台，我们的商管公司也会为业主提供服务。物业方面，我并不认为一个主体就能够为业主提供更多的体验和更全面的覆盖。

　　关于房价

　　——开发商不创新就突破不了售价

　　庞全：作为买房人来讲，我们肯定希望房子买的时候便宜，买后上涨。像我是属于改善性需求的，买房的时候贷款，买了之后把老房子卖掉就能够还贷了。对我来说，我更希望花钱去享受房子带给我的居住体验感，以后这个房子也能够保值，而不是说当我未来卖掉房子的时候，资产还会缩水。我想知道高总作为开发商，是怎么看待房价的问题的？

　　高一轩：事实上，任何一个地产行业的从业者都不希望房价下降，但是我们作为开发商来讲也不希望它出现不合理的上涨，我们更希望房价能够温和上涨。

　　现在的北京市场，土地价格突然大规模上涨是不理性的。透支了未来房价的上涨空间，它逼得开发商不得不创新，因为不创新就突破不了售价。就我了解到的情况，现在北京市场上超过十万的项目卖得并不好，人们虽然有改变生活的愿望，但支付能力还没有跟上。这就让市场开始出现分化，对于手里有存货的开发商来讲，地价带动房价上涨，他们肯定会踏实地获益。但是对于手中无货的开发商来讲则很尴尬。

　　庞全：我想问高总，开发商要如何才能把品质做得更好？在我理解中，房地产开发应该是一个精细化的过程，要把速度放慢一点，给开发留出时间、把品质提升上去。因此我觉得开发商应该在前期多关注一些，靠技术品质的提高而非开发规模来树立形象。

　　高一轩：对于这一点我完全认同，以前我们总是讲每年的销售额、讲拿地多长时间开工、开盘回款，但是现在这种粗放的运营模式必须发生变化。不过我们从用户需求方面考虑的原则是不会改变的。京投银泰是一个很年轻的公司，这几年才有一定的声音，因此，我们对于产品品质的要求要更高，在可以承受的代价范围内，我们会对产品进行进一步的优化，我们相信带着为业主负责的原则，有精耕细作的情怀，公司才能走得更远。

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭

　　■ 同题问答

　　●你们企业的slogan是什么，您如何理解？

　　高一轩：“亚洲轨道物业专家”，主要源于我们特殊的物业类型。

　　●除了您所在的公司之外，最欣赏哪家企业？

　　高一轩：万科和中国金茂，万科有品牌和系统性优势，毕竟是行业老大。中国金茂打造品牌的路径非常简单干脆：在上海打造了金茂大厦，在北京打造了金茂府，通过两到三个明星项目就将企业品牌树立了起来。

　　●如果现在给您500万，您是炒股还是买房？

　　高一轩：买房。中国目前有限的投资渠道下，个人投资的抗风险能力和专业知识都不强。相比来讲，买房对我们的专业要求要低一些。如果在这一个阶段，我会选择在一线城市买房子。