铁打的区域 流水的盘

　　江湖腥风血雨，英雄豪强辈出，没有永远的盟主，只有更替的江湖。东突、西进，北扩、南行，拥有广袤土地的北京楼市，一直在不断胀大。

　　城头变幻大王旗，一浪更比一浪高。北京房价也从近城区一路涨到了郊区，甚至环京区域也已成为房企重兵布局之地。

　　十二年区域楼市变迁，也是十二年地产江湖的浮世绘。

　　那些闪现明星光芒的土地

　　十二年前，在北京二三环，一万元单价以内的项目俯拾即是。如果非要划分个界限，2003年前后，二环以内7000-8000元/平方米有太多选择；二环到五环4000-6000元/平方米是主流；出了五环，那连三四千元都不到。

　　在那时，出了二三环，对多数北京人来说都很遥远，即便是今天人们认为高端住宅频出的东四环。十二年后，北京三环新房单价已经步入10万元时代，四环进入8万元时代，五环进入了5万时代，顶豪们更是不断地试探房价天花板。

　　但总有闪亮的区域，超脱那个时代，使人无法忘怀。

　　朝阳，北京东边一块神奇的地方，朝阳公园周边曾先后涌现出众多高档项目。2001年，朝阳公园南门的棕榈泉开售，售价约9800元/平方米，由此拉开了朝阳公园作为新富人区的序幕。在相距不远的双井，2002年富力以31.58亿元拿下双井桥西北的地块，轰动了当时的京城楼市。此后，富力城项目成为北京城区内最大的项目之一。

　　一路向东。2005年6月18日，北京星河湾正式对外开放，声称欲做京城楼市“状元”。星河湾一期以罕见的高品质吸引了许多开发商、媒体争相观看、学习。

　　2009年6月30日，当时默默无闻的中化方兴以40.6亿元的价格拍得广渠路15号地，随后，项目入市20个月销售额累计超过100亿元，“金茂府”成为北京楼市一块金字招牌。今年，中化方兴改名中国金茂。

　　海淀区以教育资源和高端产业，成为名盘辈出的区域。位于玉渊潭北岸的钓鱼台7号院，因为在2011年报价达到30万元/平方米的高位，成为当年北京甚至全国关注的楼盘。

　　北京西山板块无疑是传说，在最近的10年内，西山别墅区基本上没有项目供应。2008年入市的颐和原著更是一个传奇，这一项目在十年以来成功树立了北京乃至国内高端物业典范的口碑。

　　随着板块拓展到西北五环外，西山壹号院成为一个强音。2012年全年销售50余亿，挺进全国单盘前三，融创自此在北京地产江湖树立了地位，并开始全国崛起。

　　北京，还是国内最早拥有中央别墅区的城市。2002年以后，中央别墅区以投资为主的特点逐步转变成自住为主。经过20年的发展，经历天竺、大湖、后沙峪发展阶段。此后，自2012年9月起，朝阳区孙河板块几宗土地陆续出让，有业内人士称，中央别墅区进入孙河时代。

　　“后进生”崛起震撼京城

　　在北京楼市一路外拓的同时，一些近城区的价格洼地开始补涨。2013年，包括孙河、东坝、亦庄在内的多个区域土地集中入市供应，区域楼面价节节攀升。

　　亦庄的土地楼面价在这一年迎来了“三级跳”，部分楼面价甚至超过38000元/平方米。那时，亦庄将迈入“5万元时代”的声音不断传出。

　　东坝则是近年来的新兴热门板块之一。在2009年以前，东坝区域供地量还十分稀少。2009年之后，随着CBD和望京商务圈的成熟和成型，东坝区域被规划为后继的商务中心。2013年，区域土地供应量提升，首开、保利、恒大和龙湖等开发商开始进入东坝，东坝楼市自此迎来了新的发展时期。

　　终于，最闪耀的明星——丰台，登场了。在北京的城市功能定位中，东、西、北三个方向上都有明确的城市功能区，复杂的区域构成以及缺乏明确的战略规划在一定程度上制约了丰台的整体发展水平。进入2013年后，丰台开始崛起。2013年7月，懋源以超4万元/平方米的价格摘得南三环夏家胡同地块。此后，在位于西三环的西局，龙湖、泰禾均以6万元/平方米左右的楼面价分别摘得一宗地块。

　　2015年伊始，丰台因高价地成交热潮引起业界关注。目前丰台已有四块商品房楼面价超过5万元/平方米的高价地。近期，位于南三四环间的花乡樊家村地块拍出7.5万元/平方米的楼面价，刷新了北京单价地王纪录。受多个地王地块的拉动，丰台高端楼市将整体步入“10万+”时代。

　　郊区刚需盘的拓土与沉浮

　　通州、大兴和房山一直是北京楼市刚需盘的主力供应地，尤其是通州。2003年，通州率先开通城铁八通线，以梨园、九棵树等区为代表的楼盘门庭若市。十二年间，通州商品房从3000元/平方米直逼3万元/平方米，实现了惊人的增长。十多年过去，通州即将变成北京副中心，尽管居民的生活便利程度已今非昔比，但缺乏支柱产业、公共服务水平低等问题仍困扰着通州。今年8月15日，通州执行史上“最严限购令”。自此，普通购房者能够寄望的，也只有通州不限购的公寓、商住产品。

　　另一个刚需的集中地是房山。作为南部郊区，2008年以前，房山的房价一直停留在6000元/平方米左右，主要以传统的区域中心良乡板块为主。随着政府投资的引导，CSD长阳新城迅速起跑。尤其是万科拿下百万平方米地块打造长阳半岛，该项目成为北京万科转型的标杆之作。

　　大兴，在2014年前后为北京楼市贡献了一块热土——天宫院。保利、万科、金融街、首开、中铁建等名企项目陆续进驻。区域房价从2012年上半年的14000元/平方米一路上涨。2014年春节过后，区域多个刚需项目集中入市，成为北京楼市刚需的主战场。

　　昌平则是北部刚需最为关注的一个区域。除了回龙观等传统热门板块，南邵、沙河是依靠轨道交通带动的区域，即将开通的昌平线二期沿线也将成为下一个热土。

　　在顺义，马坡组团、赵全营板块已成为顺义楼市发展的新动力。

　　时至今日，北京的刚需早已越来越多被环京区域承接。无论是香河、固安还是大厂，楼盘的价格都有了不同程度的提升，但单价仍普遍低于1万元，最疯狂的无疑是紧邻通州的燕郊，越来越多的项目冲破2万元/平方米，绝尘而去。

　　本版采写/新京报记者 龚小锋