顺应市场 产品历经“72”变

　　毫无疑问，在12年的时间里，北京楼市经历了“72”变。房企，从最开始盖起房子就销售，到现在开始思考居住品质，越来越用心；房子，从最早的四白落地，开始变豪、变时尚，越来越吸引人；而购房人则从一开始的跟风买买买，进化得更聪明。作为中国最成熟的房地产市场，北京楼市始终随行就市，临机制变。

　　2000年初期

　　市场化催生新需求

　　长长的甬道、公用的水房和卫生间、还有锅碗瓢盆摆在家门口，一家做饭家家香……电影中的筒子楼记忆，已经成为那个叫做“福利分房”时代的缩影。那时候，整个社会对于住房功能分区都缺乏认知，直到1998年取消了福利分房制度之后，这样的空白才被逐渐填满。

　　2000年初期，随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与到房地产的开发销售中。随着房地产市场开发主体的多元化和购房主体需求的多样化，北京的房地产市场开始完全市场化。

　　而随着个人购房是主体成为不可逆转的趋势，房地产市场被彻底激活，不同的家庭对于住宅的个性化需求也开始萌发，人们开始关注住房的功能性，并且开始形成住宅品质的初级想象。

　　居室的变化也折射出商品房的进化阶段。比如说，人们对卫生间的要求不仅仅是一个马桶，还应是具有洗澡功能的地方，甚至还要有双人浴缸，房间不但有卫生间，而且主卧也要带卫生间，甚至到现在每个卧室都有卫生间；除了卫生间的功能外，还希望把卫生间做得很漂亮，甚至还要采光，同时要兼顾景观，卫生间已成为人们生活中的重要组成部分，而不像以前仅仅是辅助的空间。商品房开发以后，开始有客厅这一说，客人在客厅可以谈谈心，聊聊天，喝喝咖啡，听听音乐。

　　“印象最深的是，以前的房子都是客厅很小，卧室很大，因为那个时候家里孩子多，一家几口都挤在一间屋子里。不像现在，客厅大大的，在家里有了更多的活动空间。”在出租车陈师傅的印象里，自己住过的房子，卧室面积的变化感受最深刻。观念改变了以后，人们开始把这些功能作为衡量住房品质的主要因素。

　　2005年后

　　小户型当道考验开发商功力

　　进入2005年，以北京楼市为代表，全国楼市都进入了快速发展通道，无论是供应量还是成交量都接连创造历史纪录，土地成交价格也屡创新高。2006年，为了控制楼市过快上涨，政府出台了“国六条”进行楼市宏观调控，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　这一政策推出，带来的影响是巨大的，一时间小户型如雨后春笋般出现，在房价突飞猛涨的时候，可以作为过渡居住的选择，低总价的公寓、住宅也成为吸引购房人最大的优势，尤其受到年轻人的青睐。

　　但如何在小面积的家里达到“五脏俱全”的效果，开始对开发商提出考验，同时也引发了开发商对于产品更多的思考。今典集团董事长张宝全曾在接受采访时表示，开发商做小户型最关键的一点是配套。室内的面积小了，但不能以不方便为代价，可以将活动空间向外延伸，包括小区内或者周边必须有足够的会客、餐饮、娱乐设施。可以说，虽然卖的是房子，可花在配套上的心血不比房子本身少，甚至要更多。

　　在户型变小的同时，开发商也开始着重增加便利性以吸引购房者，提供精装修，还赠送家电设施，而这种强调低总价、舒适便利拎包入住的概念，也让小户型在楼市中风光一时。在当时的市场上，很多在售项目的小户型一经推出便被抢购一空。

　　而在专家眼中，小户型的创新点还有很多。国内知名高级建筑师孙克放很早就提出小户型的创新点，比如现在一梯做四户的很多，都不能把中间做透，中间两户不通透，是不是可以把中间两户做得通透。他还强调在产品设计方面，一定要在中小户型里面提高舒适度。

　　2010年后

　　回归居住本质

　　从一人一张床到一人一间房，再到小空间多功能，北京楼市的产品总是随着人们的需求在进化。

　　值得一提的是，近年来，随着市场伴随政策调控的起起落落，无论是房企还是购房人，都更加的成熟和理性。在经历了时代变迁的历练，购房人更加知道自己需要的是什么，从“居者有其屋”开始向“居者优其屋”转变。而开发商也在购房人日渐挑剔的口味中淬炼，无论是在开发理念，建筑风格等方面都日益成熟，在现代的住宅户型设计中将“以人为本”的准则发扬光大。

　　设计上不但充分考虑了居住者的需求，而且不断创造出新的居住理念，使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起，扩展了住宅空间的外延。把住宅户型设计拓宽至居住环境的规划，在考虑户型布局的同时，兼顾居住环境的营造。随着生态意识的加强，人们对生存居住环境的要求也在不断提高。居住者不仅需要优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、人文环境以及社会环境的和谐统一，力求达到人居合一的理想境界。

　　而对于不同的需求，一些带有社会地位属性的标志性产品也在层出不穷。无论是别墅的传承与取精，还是平层户型的升级与创新，在市场上已经百家争鸣，以满足市场上的高端需求。但纵观这些“豪”气的项目可以发现，已经从最初炫耀身份而更多地转向关注居住的体验，一种全新的居住理念和新贵阶层体验正开始兴起，并且形成独特的居住文化。

　　本版采写/新京报记者 李捷