豪宅：比拼谁更懂客户

　　2015年是北京豪宅元年，单价超过6万元/平方米的高端住宅供货量、成交量都不断刷新纪录。机构数据显示，今年北京纯新盘中，预计单价超过10万元/平方米的项目有15个，而报价在6万元/平方米以上的新盘超过40个，新老豪宅进入了激烈拼杀。随着房子成为中国家庭的最大物质财富，在居住水平提高的同时，针对人们生活习惯、家庭结构的变化，户型也在不断优化，即使面积相似，功能要求却大有不同。

　　豪宅户型越变越小

　　龙湖地产北京公司总经理宋海林曾直言，在豪宅领域，北京楼市将越来越像香港市场，新盘成交量缩小，但单价越来越高，而为了控制总价，保持一定的销售速度，开发商会把豪宅的户型逐渐缩小。

　　业内人士表示，此前300平米户型被认为是豪宅标配，当时认为“没有纯粹大户,不是顶级豪宅”，很多高端楼盘的户型都是500平米以上，而别墅面积更像是“城堡”，以上千平米计算。

　　但由于2011年以来价格快速上涨，逐年“价高量缩”成为业内共识，无论是公寓豪宅或别墅类豪宅，户型都在缩小，也正因为如此，在“平墅”概念风行下，面积也越来越小。

　　这在2015年以来成交价近10万元/平米的顶豪新盘中尤其明显，中赫2009年入市的钓鱼台7号院，最小户型为350平米，而今年1月入市的中赫万柳书院，最小户型为205平米。

　　据了解，除北京外，在上海、深圳等一线城市也出现了豪宅户型面积“缩水”的趋势，除了快速冲高的单价外，还有中国新财富阶层的家庭结构、生活习惯发生了变化。

　　专攻大户型豪宅为主业的星河湾集团负责人此前曾对记者表示，星河湾销售的主力户型是250-350平方米，考虑到新财富人群的家庭人口减少、生活节奏加快，新推出120-150平方米户型。

　　户型定制成趋势

　　业内人士表示，现在的舒适豪华型户型设计更为讲究、精细，但设计上也会出现不足的情况。

　　一方面是一些设计师缺乏豪华户型的设计能力，简单照搬放大小三居。其次，豪华大户型的开发商经常会将其自住豪华住宅的经验和个人喜好加到设计中去，如有的说进入卫生间后不能看见马桶，或要求整个小区的马桶都要坐南朝北，有的要求所有卧室床头不能朝西。但有时这些和建筑设计的规律并不相符。

　　业内人士表示，对于舒适豪华型大户型来说，户型应强调一种“豪华性”，并且重视公共空间和休闲功能。此外，好的设计标准首先在规划上需要充分考虑资源均好，保证社区的纯粹性和品质感。舒适型户型强调适用，过渡空间较少；而豪华型住宅面积大，过渡空间多，公共空间多、辅助、休闲功能多。

　　户型设计上除常规需求外，还需要有一些创新。比如针对特殊楼盘也有一些特别的标准，在北方地区150平米以上的舒适豪华型三居户型最好有三个开间向阳，卫生间最好是明卫；有条件的设有带卫生间的双主卧，可方便家中老人使用。

　　地域客群有明显偏好

　　“豪宅户型空间尺度大，从主卧、餐、厨、客等功能区的比例、布局，可以看出开发商对客户偏好的理解，最终拼谁更懂客户。”懋源地产营销策划总监刘强表示，如北五环一个单价8万+的项目，有太多炫耀性、缺少功能的空间。

　　业内人士表示，北京城市大，地域客群有明显偏好，东边客群居住人口更少，喜欢社交，需要更多外向型的社交空间，且必须配备西餐厅；西边客群则较传统，习惯与父母同住，偏好中餐等，而南城客户则以大批外地经商人士为主要特点，未来深入研究客群是趋势。

　　此外，由于豪宅的精装修成为“标配”，精装修风格也成为户型设计时的考量重点。以2015年龙湖在西三环内城打造的顶级产品系“西宸原著”为例，该项目是今年北京最早面世的顶豪产品，以10亿开盘销售业绩领衔顶豪市场；目前推出的平层产品“西宸原著玉府”，户型为145平米，175平米，220平米，以闹中取静的园区，精巧设计的空间，优雅耐看和耐用的装修吸引人，不为豪宅而豪宅，只为“最懂生活”、给予懂生活之人。据开发商表示，从产品力本身来看，西宸原著拥有别墅的社区、玉制精装、顶级配置、三重大堂、智能化系统、健康、人性化等硬性产品力。

　　■ 大事记

　　2005年7月

　　北京星河湾开盘热销，直到2008年北京星河湾项目售罄，星河湾集团作为南派开发商在北京一战成名，星河湾小区也成为北京当时的平层豪宅标杆。

　　2009年

　　龙湖·颐和原著入市，别墅专家龙湖终于在北京成功操盘龙湖顶级豪宅产品系。

　　2011年5月12日

　　钓鱼台7号院4栋楼取得销售证，3号楼拟售均价达30万元/平米， 刷新北京住宅预售许可销售价格上限。

　　2015年6月

　　融创中国董事长孙宏斌称未来融创北京壹号院最贵会卖到每平米40万元。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖